Giá bất động sản tại Hà Nội: Sau chững là… rơi?

Khảo sát đã gần hai tuần nay dọc trục đường Lê Văn Lương kéo dài, khu vực thuộc quận Hà Đông, nhưng anh Trương Vĩnh Nam, một nhà đầu tư đất trú tại Khu đô thị Trung Hòa, Nhân Chính vẫn chưa tìm được mảnh đất nào có giá hợp lý (tức giá đã giảm so với đợt sốt).

Theo nhân viên các điểm môi giới dọc trục đường Lê Văn Lương, việc giá đất phía Tây Hà Nội chỉ chững mà không giảm là do các nhà đầu tư đang kỳ vọng, đất sẽ còn một đợt sốt giá nữa vào dịp Hà Nội kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long. Nhưng cũng có ý kiến nhận định, thị trường bất động sản ở Hà Nội sau chững sẽ là… rơi. Vậy ai đúng ai sai?

Nhà đầu tư nuôi kỳ vọng

Trong vai một nhà đầu tư bất động sản, chúng tôi tìm đến các điểm môi giới bất động sản khu vực quận Hà Đông. Tại các điểm môi giới bất động sản, các nhân viên đều thừa nhận, giai đoạn này chỉ có khách hỏi giá, còn giao dịch thành công thì ba tuần nay hầu như không có.

Ông Nguyễn Minh, nhân viên tư vấn sàn bất động sản 24h, đường Lê Văn Lương, quả quyết: "Các anh mua bất động sản thời điểm này là hợp lý. Chắc chắn là vào khoảng tháng 10 năm nay, khi đường Lê Văn Lương thông đường để kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long, giá đất khu vực này thế nào cũng sốt!"

Nhiều nhà tư vấn khu vực này đã đưa ra quan điểm cho rằng "Đất phía Tây Hà Nội sẽ sốt trở lại vào dịp tháng 10, đặc biệt là trục đường Lê Văn Lương!"

Theo các nhà tư vấn, chỉ có giá đất nền của các dự án còn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc mới đang làm hạ tầng (san nền, lắp cống thoát nước…) là khả quan nhất bởi giá chỉ bằng 2/3 so với đất của những dự án đã có hạ tầng, sắp bàn giao nhà.

Các nhà tư vấn so sánh, nếu như giá đất chia lô của Đô thị Văn Khê là 55-57 triệu đồng/m2, đất biệt thự là 50 triệu đồng/m2; đất Đô thị Nam Anh Khánh, Bắc An Khánh là 60-70 triệu đồng/m2… thì một số dự án liền kề (đang làm hạ tầng) với Văn Khê, Nam An Khánh, Bắc An Khánh giá chỉ 38-40 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo anh Trương Vĩnh Nam, sau khi đã "mục sở thị" nhiều dự án phía Tây Hà Nội có quy mô lớn như Khu đô thị Văn Khê, Dương Nội, Nam An Khánh, Bắc An Khánh… anh đã phải đặt câu hỏi: Với giá đất phía Tây Hà Nội đang "chót vót" hiện nay, cùng với nguồn cung tới hàng trăm nghìn căn hộ chung cư, nhà liền kề ở các dự án đô thị dọc đường Lê Văn Lương, Láng-Hòa Lạc sẽ được tung ra thị trường từ nay đến 2012 thì sức cầu đâu để có thể hấp thụ hết?

Anh Nam cho rằng giá đất không thể tăng mãi, bởi giao dịch của thị trường hiện nay vẫn là giao dịch của các nhà đầu cơ với nhau. Với tình hình kinh tế trong năm nay và năm tới, lớp người có nhu cầu thật mà mua được nhà, đất với giá 40-50 triệu đồng/m2 vẫn rất ít.

Giá đất sẽ giảm

Ông Nguyễn Sơn Trung, Giám đốc Công ty bất động sản Đất Nam Đô cho rằng, giá đất Hà Nội vẫn trong tình trạng sốt ảo. "Giá đất của Hà Nội chưa giảm chỉ là tạm thời, khoảng ba tháng nữa, khi các nhà đầu cơ không chịu nổi nhiệt, giá đất sẽ giảm chứ không thể tăng như nhiều người đang kỳ vọng…," ông Trung khẳng định.

Bà Nguyễn Thị Kim Loan, một nhà đầu cơ cỡ bự chuyên "lướt sóng" bất động sản tại đô thị Văn Khê cho biết, hàng trăm căn hộ chung cư, đất chia lô hay biệt thự của đô thị này đều đã có chủ, nhưng đều là các chủ đầu cơ. Do vốn đầu tư bất động sản rất lớn nên nhà đầu cơ phải đi vay tiền. Năm nào thuận lợi thì thắng lớn, còn những năm nhà, đất đóng băng thì cũng lo ngay ngáy.

Bà Loan cho biết, hiện nay các nhà đầu cơ vẫn còn đang nhìn nhau, không ai giảm giá bán, chỉ trừ trường hợp quá cần tiền.

Theo ông Trung, nhiều năm nay, thị trường bất động sản ở Hà Nội bị các nhà đầu cơ thao túng. Khi có dự án, họ thường tập trung tiền mua cả sàn (đối với chung cư) hoặc mua cả cụm từ 10 đến 20 lô liền kề. Với cách mua buôn này, nhà đầu cơ chỉ đầu tư vào những dự án đóng góp tiền theo tiến độ.

Chẳng hạn như, cùng một khoản vốn là 1 tỷ đồng, thay vì chỉ mua được 1 căn hộ, nhà đầu cơ chỉ phải đóng 20% vốn ban đầu nên đặt cọc được 5 căn hộ. Đến đợt nộp tiền thứ hai, họ bán dần 1-2 căn, tất nhiên đã có chênh lệch để lấy tiền đóng tiếp. Với cách làm này, các nhà đầu cơ cho biết, đến cuối chu kỳ đầu tư là chắc chắn "1 ăn 1".

Ông Trung khẳng định năm nay tình hình có vẻ không thuận như kịch bản các nhà đầu cơ đang tính. Lãi suất ngân hàng vẫn đứng ở mức cao, trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng. Nhà đầu cơ đất đang bị hai áp lực, đó là trả lãi vay vốn ngân hàng và đến các thời hạn phải đóng tiền các giai đoạn tiếp theo của dự án. Nếu thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đóng băng, các nhà đầu cơ sẽ buộc phải xả hàng. Nếu khi đó sức cầu không có, đương nhiên các nhà đầu cơ phải hạ giá để bán được./.