Thị trường bất động sản phục hồi chậm nhưng chắc

Sáng 5/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã có cuộc đối thoại trực tuyến với nhân dân, giải đáp các vấn đề liên quan đến quy hoạch, quản lý đô thị, phát triển nhà ở, chất lượng công trình xây dựng... Cuộc đối thoại đã thu hút sự quan tâm của nhiều tầng lớp nhân dân và thành phần kinh tế.

Thị trường bất động sản phục hồi chậm nhưng chắc

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, mặc dù thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục phải đối diện với khó khăn nhưng khả năng phục hồi đang đến với xu hướng kéo dài, chậm mà chắc chứ không ngay lập tức đảo chiều.

Bởi vậy, Bộ trưởng khuyên các doanh nghiệp bất động sản nên bình tĩnh đối diện với thực tế, bắt đúng nguyên nhân để có giải pháp hợp lý, đồng thời phải có sự can đảm và khôn ngoan. Nếu doanh nghiệp nào không đủ khả năng theo đuổi lĩnh vực này thì cần tính đến khả năng chuyển nhượng lại dự án hoặc liên doanh, liên kết giữa các nhà đầu tư với nhau.

Thị trường bất động sản yếu do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc khan vốn. Giai đoạn vừa qua, lãi suất cao, thanh khoản chậm càng đẩy khó khăn lên đến đỉnh điểm. Cùng với đó, sản phẩm bất động sản dư thừa so với nhu cầu bởi cơ cấu hàng hóa bất hợp lý. Việc tạo thêm dòng vốn cho thị trường là rất cần thiết nhưng mức lãi suất phải để doanh nghiệp chấp nhận được, đồng thời cả khách mua nhà cũng cần được hỗ trợ cho vay ưu đãi để tăng thanh khoản. Tuy nhiên, thị trường trầm lắng cũng là cơ hội để doanh nghiệp cơ cấu lại phân khúc hàng hóa.

Nếu các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng trong khi thị trường thanh khoản kém thì đương nhiên lãi sẽ chuyển thành lỗ, nợ xấu gia tăng. Việc phải ngừng hoạt động hoặc phá sản có nguy cơ cao và sẽ gây tác động dây chuyền lên đời sống người lao động.

Nhóm các doanh nghiệp bất động sản sử dụng vốn huy động của người dân cũng phải giãn tiến độ bởi lãi suất cao cùng chi phí đầu vào tăng khiến doanh nghiệp cầm chắc bài toán lỗ, trong khi hàng không bán được. Do đó, những doanh nghiệp chủ động và cơ cấu tốt nguồn vốn thì vẫn khỏe, Bộ trưởng nhận định.

Đây đang là thời kỳ khó khăn nhất của thị trường bất động sản, giá đã chạm đáy bởi sự ảm đạm kéo quá dài. Nếu Thành phố Hồ Chí Minh rơi vào trạng thái này từ năm 2009 thì Hà Nội cũng chung cảnh này từ quý 2 năm 2011 tới nay. Tuy nhiên, theo quy luật của thị trường, có điểm xuống thì sẽ có điểm lên, giá bất động sản phụ thuộc vào sự khan hiếm và vị trí cùng lòng tin của khách hàng vào chất lượng sản phẩm.

Một trong những động thái tác động tích cực đến thị trường bất động sản là sự hỗ trợ của các chính sách phát triển nhà ở đồng bộ nhằm cân đối lại nguồn cung, cơ cấu hàng hóa cũng như hình thức sở hữu... Đặc biệt, lần đầu tiên Việt Nam có Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia với cách tiếp cận tổng thể, khẳng định phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, có sự can thiệp của Nhà nước chứ không thả nổi theo quy luật thị trường. Bởi vậy, nhà ở được phân định thành hai loại: nhà ở thương mại do nhu cầu thị trường quyết định và nhà ở phi hàng hóa có sự can thiệp của Nhà nước để hỗ trợ những người khó khăn.

Mặc dù giai đoạn gần đây, nhà ở phát triển mạnh nhưng khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân vẫn rất khó khăn. Bởi vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở vào chỉ tiêu phát triển chung của địa phương; đồng thời đa dạng các loại hình nhà ở để người dân có nhiều lựa chọn, từ mua, đến thuê mua... Tuy nhiên, muốn thực hiện mục tiêu này cần có sự hỗ trợ tích cực của Nhà nước và tham gia nhiệt tình của doanh nghiệp.

Phát huy vai trò “nhạc trưởng”

Trước công tác quản lý thực hiện quy hoạch và quản lý đô thị vẫn còn nhiều bất cập, thiếu sự kiểm soát thống nhất từ Trung ương, phân cấp quá nhiều cho địa phương..., Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh cần phát huy vai trò “nhạc trưởng” của các cơ quan quản lý nhà nước để tạo sự kết nối đồng bộ.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định trong những năm qua, đặc biệt từ khi đổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh tế, đô thị Việt Nam đã đạt được những thành tựu rất quan trọng, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, số lượng đô thị được nâng lên, quy mô mở rộng, chất lượng nâng cao. Đô thị ngày càng khẳng định được vai trò động lực trong nền kinh tế. GDP của đô thị chiếm trên 70% GDP của cả nước, ngày càng khẳng định vai trò hạt nhân thúc đẩy cơ cấu kinh tế và xã hội của mỗi vùng, mỗi địa phương.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng thừa nhận vẫn còn nhiều thách thức trong quá trình phát triển đô thị như thiếu quy hoạch, tự phát, và theo phong trào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiếu đồng bộ, tính kết nối yếu... Đây cũng là những nguyên nhân gây ùn tắc giao thông, môi trường ô nhiễm, cảnh quan, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

Nguyên nhân của tình trạng này, trước hết là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, phát triển đô thị còn thiếu đồng bộ, phạm vi điều chỉnh chưa phủ kín, bỏ trống nhiều lĩnh vực, có chỗ chồng chéo, chế tài xử lý vi phạm chưa rõ. Bên cạnh đó, quá trình quản lý Nhà nước về xây dựng còn bất cập so với yêu cầu phát triển. Có thể nói, công tác lập quy hoạch đã được các ngành, các địa phương rất quan tâm, đặc biệt là quy hoạch không gian, quy hoạch xây dựng đô thị nhưng đôi khi quy hoạch lại chậm hơn so với yêu cầu đặt ra. Có những nơi đô thị phát triển rồi mới xong quy hoạch khiến quy hoạch buộc phải cập nhật hiện trạng đã có.

Mặt khác, nhiều quy hoạch chất lượng thấp và thiếu, đặc biệt là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Trong khi đó, thời gian qua, các đô thị chủ yếu phát triển trên cơ sở quy hoạch chung, thiếu quy hoạch phân khu, nên các đô thị phát triển có tính chất chia cắt, riêng rẽ, vấn đề kết nối hạ tầng giữa các khu dự án rất khó khăn. Nhiều đô thị hiện nay quy hoạch phân khu chưa xong nhưng dự án đô thị đã hình thành, gần như là hợp thức hóa lại những dự án đã có, đơn cử như dự án Linh Đàm, Mỹ Đình...

Bên cạnh đó, hạ tầng xã hội khu vực phát triển chưa được quan tâm, thiếu hạ tầng vùng nên chất lượng đô thị bị ảnh hưởng. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đến lập các thiết kế đô thị để quản lý kiến trúc cảnh quan phù hợp với mục tiêu phát triển của mỗi đô thị.

Đáng chú ý, vấn đề điều chỉnh quy hoạch là cần thiết do chất lượng quy hoạch thấp nhưng hiện nay có tình trạng điều chỉnh không vì yêu cầu khách quan mà do yêu cầu của nhà đầu tư, gây bức xúc của dư luận, ảnh hưởng phát triển bền vững.

Ở Việt Nam, do tăng trưởng kinh tế nên quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh và bài toán đặt ra là phải ứng xử như thế nào với quá trình đó. Nếu bị động, đô thị sẽ phát triển tự phát với hàng loạt thách thức nhưng khi chủ động đón nhận, đô thị hóa thì sẽ tạo động lực cho nó phát triển, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định./.