Thị trường bất động sản luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Thực tế năm 2009 đã chứng minh điều này. Đâu là thách thức cơ bản trong năm 2010?
Theo giới kinh doanh bất động sản, phần lớn những “trồi, sụt” của thị trường bất động sản trong năm qua đều bắt nguồn từ quá trình xây dựng, điều chỉnh chính sách của các cơ quan Nhà nước.
Bán nhà phải qua sàn
Cuối tháng 2/2009, giới kinh doanh bất động sản bắt đầu bàn tán về quy định mua bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch.
Thực ra, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”.
Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường mới thực sự chịu tác động của quy định này, vì khi đó Chính phủ mới ban hành nghị định định rõ các mức phạt hành chính (60-70 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn.
Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền.
Trên thực tế, nếu nói bất ngờ thì chỉ là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ và vừa, bởi từ năm 2007 các doanh nghiệp lớn đã bắt đầu trào lưu thành lập sàn giao dịch bất động sản để đối phó với chủ trương này.
Thế nên, tới tháng 9/2009, toàn quốc đã có tới 226 sàn giao dịch được thành lập. Song tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm 15-20% tổng giao dịch của thị trường.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện vẫn tồn tại những sàn chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lệch giá)...
Nhức đầu vì tiền đất
Những ngày cuối năm 2009, công dân ở các khu phố sang trọng như Hưng Vượng, Hưng Gia, Mỹ Phúc, Sky Garden... thuộc khu “đô thị kiểu mẫu” Phú Mỹ Hưng (quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh) vẫn đang nhức đầu vì chuyện đóng tiền sử dụng đất. “Bi kịch” tiền đất thực ra đã bắt đầu từ giữa quý III/2009.
Sau một thời gian dài ăn ở ổn định, một số người dân đã “té ngửa” khi đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị cơ quan chức năng yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất.
Điều đáng nói là số tiền này là rất lớn do giá đất Nhà nước quy định ở khu vực này đã tăng nhanh qua từng năm. Ở thời điểm quý III/2009, căn hộ chung cư bình thường cũng phải nộp vài trăm triệu đồng, còn nhà riêng lẻ khoảng 100m2 phải nộp lên đến tiền tỷ mới được cấp chủ quyền căn hộ.
Nhiều người dân vô cùng bức xúc vì cho rằng, sự mập mờ khi làm hợp đồng và chậm trễ khi làm giấy tờ hợp thức của chủ đầu tư đã khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần”.
Không chịu được những khoản chi khổng lồ, khách hàng Phú Mỹ Hưng kiên quyết không đóng tiền và tổ chức khiếu nại tập thể, thậm chí cho rằng khoản thu 100% tiền sử dụng đất của Chi cục thuế quận 7 là không hợp pháp.
Trong những tháng tiếp theo, nhiều vụ mua bán ở khu vực vốn sôi động nhất của thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã đổ bể bởi vụ lùm xùm về tiền sử dụng đất mãi chưa thể giải quyết dứt điểm này.
Cũng từ giữa tháng 8/2009 tới nay, báo chí, các cơ quan chức năng của Thành phố Hồ Chí Minh, doanh nghiệp, người dân, luật sư, các chuyên gia... liên tục vào cuộc, tranh luận, tìm hướng giải quyết nhưng bế tắc vẫn chưa được giải quyết.
Đề xuất mới nhất “chỉ thu 30% tiền sử dụng đất theo giá quy định tại khu vực này” cũng được cho là “chưa phù hợp” và “không có cơ sở pháp luật”.
Chộn rộn bởi sắc thuế
Cuối quý III/2009, thị trường bất động sản lại một phen “chao đảo” bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.
Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản: hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.
Hướng dẫn tiếp theo của Bộ Tài chính còn “sát ván” hơn khi quy định các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản cũng phải nộp thuế như đối với hoạt động chuyển nhượng.
Bộ Tài chính khẳng định, việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư bất động sản và các ngành nghề khác.
Trước mắt, việc thu thuế có thể ảnh hưởng nhất định tới thị trường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần thiết. Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng.
Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch.
Rung động vì “Dự lệnh”
Cuối năm, thị trường văn phòng cho thuê lại “dậy sóng” khi Bộ Xây dựng khuyến cáo các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên hạn chế chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.
Dù đây mới chỉ là động thái có tính chất “rung chuông” cảnh báo của Bộ Xây dựng, chưa phải là một mệnh lệnh hành chính, song một số phương tiện truyền thông đã “hiểu lầm”, đưa tin Bộ đặt lệnh cấm chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.
Kết quả, giá căn hộ, nhất là ở những khu vực thịnh hành “mốt” chuyển công năng sang cho thuê đã giảm nhẹ. Cũng trong chuỗi phản ứng dây chuyền, giá thuê văn phòng cũng nhích nhẹ sau gần 1 năm trời rơi vào cảnh ốm o vì suy thoái kinh tế.
Chưa rõ bao giờ “dự lệnh” của Bộ Xây dựng mới thực sự trở thành “nghiêm lệnh”, tuy nhiên, cũng như nhiều chính sách khác, tác động tới thị trường của nó là rõ ràng và không thể trì hoãn.
Cũng là một dạng “dự lệnh” bởi dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, song dự Luật Thuế nhà đất đã bắt đầu ít nhiều ảnh hưởng tới thị trường. Được cho là “sẽ tác động tới đại bộ phận người dân”, dự Luật này đề ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã hội.
Đáng chú ý, dự luật được kỳ vọng sẽ “đánh” mạnh, “đánh” đau vào giới đầu cơ nhà đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản hiện nay.
Đang tiếp tục được bàn thảo trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7, “dự lệnh” thuế nhà đất sẽ tiếp tục là mối quan tâm của giới kinh doanh bất động sản trong năm 2010./.
Theo giới kinh doanh bất động sản, phần lớn những “trồi, sụt” của thị trường bất động sản trong năm qua đều bắt nguồn từ quá trình xây dựng, điều chỉnh chính sách của các cơ quan Nhà nước.
Bán nhà phải qua sàn
Cuối tháng 2/2009, giới kinh doanh bất động sản bắt đầu bàn tán về quy định mua bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch.
Thực ra, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”.
Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường mới thực sự chịu tác động của quy định này, vì khi đó Chính phủ mới ban hành nghị định định rõ các mức phạt hành chính (60-70 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn.
Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền.
Trên thực tế, nếu nói bất ngờ thì chỉ là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ và vừa, bởi từ năm 2007 các doanh nghiệp lớn đã bắt đầu trào lưu thành lập sàn giao dịch bất động sản để đối phó với chủ trương này.
Thế nên, tới tháng 9/2009, toàn quốc đã có tới 226 sàn giao dịch được thành lập. Song tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm 15-20% tổng giao dịch của thị trường.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện vẫn tồn tại những sàn chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá) vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lệch giá)...
Nhức đầu vì tiền đất
Những ngày cuối năm 2009, công dân ở các khu phố sang trọng như Hưng Vượng, Hưng Gia, Mỹ Phúc, Sky Garden... thuộc khu “đô thị kiểu mẫu” Phú Mỹ Hưng (quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh) vẫn đang nhức đầu vì chuyện đóng tiền sử dụng đất. “Bi kịch” tiền đất thực ra đã bắt đầu từ giữa quý III/2009.
Sau một thời gian dài ăn ở ổn định, một số người dân đã “té ngửa” khi đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị cơ quan chức năng yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất.
Điều đáng nói là số tiền này là rất lớn do giá đất Nhà nước quy định ở khu vực này đã tăng nhanh qua từng năm. Ở thời điểm quý III/2009, căn hộ chung cư bình thường cũng phải nộp vài trăm triệu đồng, còn nhà riêng lẻ khoảng 100m2 phải nộp lên đến tiền tỷ mới được cấp chủ quyền căn hộ.
Nhiều người dân vô cùng bức xúc vì cho rằng, sự mập mờ khi làm hợp đồng và chậm trễ khi làm giấy tờ hợp thức của chủ đầu tư đã khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần”.
Không chịu được những khoản chi khổng lồ, khách hàng Phú Mỹ Hưng kiên quyết không đóng tiền và tổ chức khiếu nại tập thể, thậm chí cho rằng khoản thu 100% tiền sử dụng đất của Chi cục thuế quận 7 là không hợp pháp.
Trong những tháng tiếp theo, nhiều vụ mua bán ở khu vực vốn sôi động nhất của thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã đổ bể bởi vụ lùm xùm về tiền sử dụng đất mãi chưa thể giải quyết dứt điểm này.
Cũng từ giữa tháng 8/2009 tới nay, báo chí, các cơ quan chức năng của Thành phố Hồ Chí Minh, doanh nghiệp, người dân, luật sư, các chuyên gia... liên tục vào cuộc, tranh luận, tìm hướng giải quyết nhưng bế tắc vẫn chưa được giải quyết.
Đề xuất mới nhất “chỉ thu 30% tiền sử dụng đất theo giá quy định tại khu vực này” cũng được cho là “chưa phù hợp” và “không có cơ sở pháp luật”.
Chộn rộn bởi sắc thuế
Cuối quý III/2009, thị trường bất động sản lại một phen “chao đảo” bởi quy định phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu thuế.
Theo hướng dẫn ban đầu của Bộ Tài chính, có hai mức thuế chuyển nhượng bất động sản: hoặc 25% trên tiền lãi nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan; hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.
Hướng dẫn tiếp theo của Bộ Tài chính còn “sát ván” hơn khi quy định các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản cũng phải nộp thuế như đối với hoạt động chuyển nhượng.
Bộ Tài chính khẳng định, việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư bất động sản và các ngành nghề khác.
Trước mắt, việc thu thuế có thể ảnh hưởng nhất định tới thị trường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần thiết. Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng.
Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch.
Rung động vì “Dự lệnh”
Cuối năm, thị trường văn phòng cho thuê lại “dậy sóng” khi Bộ Xây dựng khuyến cáo các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nên hạn chế chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.
Dù đây mới chỉ là động thái có tính chất “rung chuông” cảnh báo của Bộ Xây dựng, chưa phải là một mệnh lệnh hành chính, song một số phương tiện truyền thông đã “hiểu lầm”, đưa tin Bộ đặt lệnh cấm chuyển căn hộ chung cư thành văn phòng cho thuê.
Kết quả, giá căn hộ, nhất là ở những khu vực thịnh hành “mốt” chuyển công năng sang cho thuê đã giảm nhẹ. Cũng trong chuỗi phản ứng dây chuyền, giá thuê văn phòng cũng nhích nhẹ sau gần 1 năm trời rơi vào cảnh ốm o vì suy thoái kinh tế.
Chưa rõ bao giờ “dự lệnh” của Bộ Xây dựng mới thực sự trở thành “nghiêm lệnh”, tuy nhiên, cũng như nhiều chính sách khác, tác động tới thị trường của nó là rõ ràng và không thể trì hoãn.
Cũng là một dạng “dự lệnh” bởi dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, song dự Luật Thuế nhà đất đã bắt đầu ít nhiều ảnh hưởng tới thị trường. Được cho là “sẽ tác động tới đại bộ phận người dân”, dự Luật này đề ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã hội.
Đáng chú ý, dự luật được kỳ vọng sẽ “đánh” mạnh, “đánh” đau vào giới đầu cơ nhà đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản hiện nay.
Đang tiếp tục được bàn thảo trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 7, “dự lệnh” thuế nhà đất sẽ tiếp tục là mối quan tâm của giới kinh doanh bất động sản trong năm 2010./.
| Bài viết này được đăng tải theo thỏa thuận bằng văn bản giữa Tạp chí Doanh nhân thuộc VCCI và Vietnam+ |
(Doanh nhân/Vietnam+)
