Hà Nội vẫn còn nhiều khu chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm. (Nguồn: TTXVN)

Những năm gần đây, cùng sự phát triển của các khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn Thủ đô, nhu cầu cải thiện điều kiện ở của người sử dụng tăng nhanh.

Hầu hết các hộ dân tại khu tập thể, khu chung cư cũ tự cải tạo cơi nới lấn chiếm diện tích làm ảnh hưởng kết cấu của ngôi nhà giảm tuổi thọ công trình và gây nguy hiểm đến tính mạng người sử dụng.

Vấn đề đặt ra với Hà Nội là giải quyết việc cải tạo xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ trong điều kiện ngân sách hạn hẹp và hầu hết nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050.

Hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà-Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, toàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ với quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954.

Riêng 4 quận nội thành cũ có 935 nhà chung cư cũ, còn lại phân bố rải rác 8 quận còn lại và các huyện Đông Anh, Gia Lâm. Trong tổng số quỹ nhà chung cư nói trên có 273 nhà lắp ghép tấm lớn, 856 nhà xây gạch, 193 nhà khung bêtông cốt thép, còn lại các kết cấu khác.

Theo ông Đạm, đến nay, cơ bản quỹ nhà chung cư cũ đã chuyển đổi từ hình thức sở hữu Nhà nước sang sở hữu tư nhân cho người thuê theo Nghị định số 61/NĐ-CP.

Do áp lực về diện tích ở, sự yếu kém trong quản lý nên hầu hết các khu chung cư đều xảy ra tình trạng cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, "đeo balô, chuồng cọp." Mật độ xây dựng thường tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật cũ nát, các căn hộ tầng 1 ẩm thấp, môi trường sống kém, thậm chí có một số chung cư có nền tầng 1 thấp hơn sân, đường nội bộ.

Có thể thấy, sự hư hỏng, xuống cấp biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bêtông ở mức độ lớn tại nhiều khu nhà như E6-E7 Quỳnh Mai; A-B Ngọc Khánh; B7-C1- E6-E9-G6A-G6B-G22 Thành Công; A7 Giáp Lục-Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1-A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư Pháp…

Cũng từ tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến ở các chung cư cũ đã ảnh hưởng lớn đến việc thoát nạn khi xảy ra sự cố hỏa hoạn và làm tăng tải trọng công trình.

Một số khu khi có mưa lớn đã xảy ra tình trạng úng ngập, ẩm mốc như khu C-H Kim Liên, tập thể Yên Lãng, Đức Giang, Trung Tự, Nguyên Khê, khu C Láng Hạ, Minh Khai, nhà A 218C Đội Cấn…

Đáng lo ngại là hầu hết các chung cư cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Tiến độ cải tạo “ì ạch”

Trước thực trạng hư hỏng, xuống cấp nguy hiểm của các khu chung cư cũ, thành phố Hà Nội tiến hành kiểm định chất lượng gần 200 công trình để lọc ra những công trình nguy hiểm cấp D, tổ chức di chuyển, cải tạo xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, số lượng công trình được đầu tư cải tạo, sửa chữa còn rất ít (mới đạt khoảng 1%). Đặc biệt, tiến độ thực hiện chậm, bởi nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế chính sách, năng lực thực hiện của chủ đầu tư.

Điển hình như khu chung cư C7 Giảng Võ (quận Ba Đình) do Công ty Cổ phần tư vấn, đầu tư và phát triển nhà Hà Nội Handic làm chủ đầu tư. Đây là một trong những khu chung cư cũ đầu tiên được phá dỡ, xây lại mới với hình thức xã hội hóa nhà ở nhằm giảm áp lực về tài chính cho Nhà nước.

Sau hơn 4 năm triển khai, tòa nhà mới nhìn từ bên ngoài tương đối khang trang đẹp đẽ, song, ước mơ được sớm dọn về nơi ở mới của cư dân nơi đây không biết khi nào thành hiện thực khi tòa nhà vẫn còn nhiều hạng mục xây dựng dở dang.

Một trường hợp khác là công trình A1-A2 Nguyễn Công Trứ do Công ty Handico7 làm chủ đầu tư, qua 6 năm thi công xây dựng đến nay vẫn chưa hoàn thành, bàn giao cho các hộ dân hay dự án 97 Láng Hạ (quận Đống Đa) do Công ty Petrowaco làm chủ đầu tư cũng khởi công được 5 năm nhưng gần đây mới được khởi động lại khi liên kết với Tổng công ty Vinaconex.

Cá biệt, dự án Khu tập thể B6 Giảng Võ được tiến hành cải tạo tới 11 năm vẫn “dậm chân tại chỗ.”

Có một thực tế rất khó hiện nay là những khu chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng tại Hà Nội lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm. Vì vậy, các công trình xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Trong khi đó, theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Điều này rất khó vì sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.

Theo tiến sỹ-kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, việc nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ cũng phải tuân thủ đúng quy hoạch. Với Hà Nội, không chỉ có quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mà còn có Luật Thủ đô.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay vướng mắc chủ yếu do cơ chế pháp lý. Đặc biệt, việc bị hạn chế chiều cao và không được phép tăng mật độ trong cải tạo chung cư cũ, nhất là tại 4 quận nội thành, khiến doanh nghiệp không có lãi, nên không “mặn mà.”

Theo ông Điệp, tiến độ thực hiện chậm không hẳn do năng lực chủ đầu tư kém, mà việc chậm trễ này cũng xuất phát từ nhiều nguyên nhân, như khó giải phóng mặt bằng do đại bộ phận cư dân đều muốn sinh sống tại nơi ở cũ. Cơ chế chính sách thay đổi khiến một số dự án chưa biết khi nào mới được tiếp tục triển khai và hoàn thành…

"Nút thắt" sẽ được tháo gỡ

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng cho biết, việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư.

Vì vậy phải thực hiện bài bản, chắc chắn, có bước đi thích hợp, kế hoạch lộ trình cụ thể, không làm tràn lan, đặc biệt phải phù hợp với quy hoạch chung. Trước mắt, thành phố ưu tiên thực hiện các nhà chung cư cũ nguy hiểm.

Các ô 'chuồng cọp' tại khu chung cư Trung Tự. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Hiện, việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa (Nhà nước và nhân dân cùng làm); trong đó Nhà nước hỗ trợ công tác chuẩn bị đầu tư và một số công trình hạ tầng đô thị thiết yếu.

Mặc dù xác định việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là trách nhiệm của thành phố, các cấp chính quyền và người dân trong khu vực, song vấn đề đặt ra là phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích xã hội-Nhà nước-người dân và nhà đầu tư.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng, thực hiện Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND về một số biện pháp cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp, Hà Nội đã và đang khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất.

Đối với các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ, nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nếu chuyển ra ngoài khu vực 4 quận nội thành thì được hệ số 1,5 lần so với tái định cư tại chỗ.

Đây là những biện pháp để thúc đẩy công tác cải tạo lại các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.

Đặc biệt, từ ngày 10/12/2015, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, Hà Nội chỉ đạo các ngành chức năng tập trung đẩy nhanh tiến độ kiểm định các khu chung cư cũ hoàn thành trong năm 2016 để đưa vào kế hoạch cải tại xây dựng lại.

Sở Xây dựng sẽ trình thành phố ban hành quy định về các cơ chế chính sách cụ thể, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Thủ đô để đẩy nhanh tiến độ cải tạo xây dựng chung cư cũ.

Ông Dũng nhấn mạnh, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các sở, ngành tổ chức rà soát, kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ, trình thành phố kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai.

Hy vọng, với các giải pháp đồng bộ, đặc biệt khi Nhà nước đóng vai trò chủ chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa Nhà nước-người dân và nhà đầu tư thì các “nút thắt” trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội sẽ sớm được tháo gỡ, chất lượng sống của người dân sẽ dần ổn định và được đảm bảo tốt hơn./.