Ảnh chỉ có tính minh họa. (Ảnh: Trần Lê Lâm/TTXVN)

Vốn luôn là câu chuyện muôn thuở của thị trường bất động sản bởi lĩnh vực này luôn cần một nguồn lực đáng kể mà không phải doanh nghiệp nào cũng đủ dùng với nguồn vốn tự có.

Chưa có chủ đầu tư nào dám khẳng định không từng vay vốn ngân hàng. Ở nước ngoài, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này có nhiều kênh để lựa chọn nhưng tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào ngân hàng.

Năm 2016, thị trường bất động sản đã vượt qua khó khăn và thực sự khởi sắc. Tại nhiều đô thị, sức hút của bất động sản đang nóng dần lên.

Tuy nhiên, thời điểm tháng cuối của quý 1, thị trường bất động sản đón nhận cú “sốc” với những động thái kiểm soát dòng vốn từ phía các ngân hàng đối với lĩnh vực này.

Nỗi lo lắng hiện hữu với các chủ đầu tư khi dự thảo Thông tư 36 được Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%, đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Những tác động đến thị trường vừa phục hồi đang là nỗi lo của các doanh nghiệp bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng nếu dự thảo Thông tư 36 được thông qua thì sẽ có tác động tới thị trường nhưng mức độ tác động còn tùy thuộc vào thời điểm có hiệu lực của Thông tư cũng như sự chuẩn bị của thị trường trước thông tin sửa đổi.

Nguồn vốn phát triển và đầu tư cho bất động sản sẽ ít đi sẽ ảnh hưởng đến số lượng hàng tung bán cũng như lượng hàng bán được. Vốn để phát triển bất động sản có thể huy động từ nhiều nguồn. Hai nguồn quan trọng trong số các nguồn đó là từ ngân hàng và từ người mua.

Thị trường bất động sản vừa mới phục hồi với các chỉ số rất ấn tượng ngay trong năm 2015 - những năm đầu của chu kỳ phát triển mới với lượng hàng chào bán tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt con số kỷ lục.

Điển hình tại Hà Nội, số lượng giao dịch thành công cả năm 2015 lên tới hơn 23.000 căn trên tổng số lượng chào bán khoảng 30.000 căn. Ngay cả phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng có những khởi sắc về số lượng dự án chào bán.

Nguồn cung tương lai của thị trường căn hộ được dự đoán sẽ đón nhận một lượng lớn hơn 20.000 căn trong năm 2016. Với lượng đã bán và dự kiến bán lớn như vậy, trong khi nguồn vốn lại giảm đi thì chắc chắn sẽ có tác động, bà Hằng phân tích.

Không chỉ ở Việt Nam mà tại một số nước khác, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà cũng vậy, tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa nhận định. Bởi vậy, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do chi phí hoạt động quá lớn và như vậy gánh nặng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.

Phân tích về nguồn vốn cho bất động sản, chuyên gia Đặng Hùng Võ nhận xét luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại vẫn chiếm tỷ trọng khá cao trong đầu tư vào thị trường bất động sản. Các đặc điểm của thị trường tín dụng Việt Nam là tiềm lực tài chính không cao, tỷ lệ lãi suất ngân hàng được xem là cao so với mặt bằng quốc tế, thiếu tín dụng trung hạn và dài hạn. Trong khi đó, nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn và khung pháp luật chưa tốt, cũng như thực thi pháp luật còn tùy tiện nên vẫn phải phụ thuộc nhiều vào các "đại gia" tiền tệ.

Bên cạnh đó, luồng vốn góp trực tiếp từ người mua bất động sản với nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức mua-bán sản phẩm hình thành trong tương lai lại đang chiếm tỷ trọng cao trong các phân khúc bất động sản. Hiện đây là cách huy động vốn rất phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam với đặc trưng thiếu vốn tín dụng trung, dài hạn và tỷ lệ lãi suất ngân hàng còn ở mức cao.

Tuy nhiên, nhược điểm cơ bản của luồng vốn này là độ rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Đó là sự rủi ro về thời hạn, chất lượng, mẫu mã, đó là chưa kể nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được bất động sản.

Một thực tế dễ nhận thấy là bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng và gần như đây là kênh tín dụng duy nhất. Bởi vậy, ở góc độ chuyên gia, ông Đặng Hùng Võ cho rằng cần tạo cơ chế thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy nhiên, đến nay nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật cho phép.

Trong khi đó, Luật Xây dựng 2014 đã cho phép người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam thì cơ chế này cũng nên được tính đến nhất là trong quá trình Việt Nam tham gia vào TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự, ông Võ chia sẻ.

Trước tình thế này, các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, tốc độ phát triển của thị trường có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng vào các dự án sẽ bị hạn chế.

Ngay cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà mà phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của ngân hàng cũng sẽ bị suy giảm. Do đó, các chủ đầu tư nên tập trung hoàn thành những dự án đã khởi động và đang dang dở, cân nhắc khi triển khai các dự án mới để bị đọng và dàn trải vốn.

Hiện Ngân hàng Nhà nước khẳng định sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 nhằm tăng khả năng thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng và điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Động thái này không mang ý nghĩa siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mà chỉ nhằm tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản vẫn kỳ vọng mức độ điều chỉnh các tỷ lệ như trong dự thảo sửa đổi nên ở mức phù hợp để tránh hiện tượng "phanh" gấp. Cú cắt giảm vốn đột ngột có thể khiến thị trường sốc và chịu ảnh hưởng tiêu cực./.