Giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc lên tới cả trăm nghìn tỷ đồng nhưng con số này đang có xu hướng giảm mặc dù diễn ra rất “từ từ.”
Cơ cấu nguồn cung hàng hóa đã bắt đầu có sự điều chỉnh cho phù hợp hơn với nhu cầu thực tế và niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Điều này chứng tỏ những “liều thuốc” từ cơ chế và giải pháp hỗ trợ đã bắt đầu “ngấm.”
Chậm - nhưng đã giảm
Tính đến hết tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2 trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng.
Nếu so với thời điểm tháng 3/2013, giá trị tồn kho đã giảm được 12.620 tỷ đồng.
Diễn biến trên thị trường bất động sản cũng có nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhưng thị trường đã có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng như thời điểm những tháng đầu năm. Nhờ đó, lượng hàng tồn kho đang giảm dần mặc dù vẫn còn chậm.
Hiện các chủ đầu tư rất chú trọng chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà để thúc đẩy giao dịch. Cụ thể là nhiều chủ đầu tư áp dụng hình thức liên kết với ngân hàng cho người mua nhà vay với lãi suất phù hợp.
Tại một số dự án đã thực hiện việc công khai quản lý và sử dụng tiền mua nhà của khách hàng bằng cách thanh toán thông qua ngân hàng. Nhờ đó, người mua nhà yên tâm nộp tiền và chủ đầu tư có vốn để đẩy nhanh tiến độ của dự án.
Các doanh nghiệp đã chủ động xin chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và giải quyết được một số lượng đáng kể số căn hộ có diện tích lớn tồn kho trước đó.
Phần lớn căn hộ được giải phóng tập trung ở phân khúc dự án giá bình dân, quy mô diện tích nhỏ. Điều này, chứng tỏ các chính sách của Chính phủ đã bắt đầu ngấm tới thị trường.
Phân khúc bình dân hút khách
Lượng giao dịch bất động sản vẫn còn thấp và phân khúc khó bẩy nhất vẫn rơi vào căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền nói chung với sự biến động không nhiều. Tuy nhiên, riêng phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý, vị trí thuận lợi và nhà ở đã hoàn thiện vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.
Đặc biệt, sau khi có hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng về hỗ trợ cho vay mua nhà, nhiều người dân đã rất quan tâm đến gói hỗ trợ cho vay của Chính phủ để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước.
Phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng. Ví dụ, tại Khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, chủ đầu tư mở bán 144 căn hộ có diện tích từ 47-69m2, giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) thì chỉ tính trong nửa đầu tháng 5/2013 đã bán được 118 căn, đạt hơn 80% khối lượng chào bán.
Các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong việc cho vay mua nhà ở đã tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư bởi họ phần nào giảm bớt căng thẳng về nguồn vốn.
Chuyển động của thị trường thể hiện rõ nhất tại các đô thị trung tâm với hàng loạt doanh nghiệp đã tích cực, chủ động hơn trong đề xuất giải pháp maketing bán hàng, khuyến mại, giao sản phẩm căn hộ xây thô để khách hàng tự hoàn thiện...
Tại hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, một số dự án phát triển nhà ở đang có xu hướng chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đây là một trong các hiệu ứng tích cực của Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ đối với thị trường bất động sản.
Cũng tại hai đầu tàu kinh tế này, nguồn cung nhà ở thương mại cho thị trường vẫn dồi dào từ những dự án cũ, bên cạnh lượng nhà ở tồn kho đang trong quá trình xây dựng, thị trường được bổ sung thêm lượng nhà ở đã hoàn thiện. Các nhà đầu tư và người dân thêm nhiều cơ hội lựa chọn đối với những công trình đã xây xong với hồ sơ pháp lý đảm bảo, cơ cấu diện tích và giá bán đa dạng phù hợp phân khúc từ giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp.
Một số dự án chọn cách giảm giá nhờ bớt phần trang trí nội thất, giảm chi phí tư vấn và phần lắp đặt thiết bị điện nước để khách hàng tự làm. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư chủ động giảm lợi nhuận... nên mức giá mới đã giảm khá nhiều so với lúc sốt giá.
Điển hình như dự án Sunrise City do Công tư cổ phần Đầu tư địa ốc No Va làm chủ đầu tư đã giảm từ 50 triệu đồng/m2 xuống còn 27-33 triệu đồng/m2.
Điều chỉnh cho phù hợp
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc đang triển khai 4.015 dự án nhà ở với tổng mức đầu tư gần 4,487 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, vốn đầu tư vào các dự án này mới chỉ khoảng 774.707 tỷ đồng, đạt 17,26% so với con số tổng mức đăng ký. Như vậy, hiện vẫn còn rất nhiều dự án chưa được giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa xây nhà.
Để hoàn thành khối lượng dự án lớn như vậy cũng cần lượng vốn lớn và thực hiện trong thời gian dài. Do đó, xây dựng một lộ trình với các phân khúc theo sát nhu cầu thực tế, phân bố hợp lý là một đòi hỏi tất yếu đối với thị trường bất động sản. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính bền vững cho thị trường nhạy cảm này.
Trước mắt, các địa phương phải cân nhắc việc tiếp tục triển khai các dự án và rà soát, chuyển đổi quy mô công trình cho phù hợp với tình hình. Trong số 455 dự án cần điều chỉnh quy hoạch (chiếm 12%) thì Hà Nội dẫn đầu với tổng số 285 dự án.
Cùng đó, số dự án cần tạm dừng triển khai trên toàn quốc cũng lên tới con số 524, chiếm khoảng 13% và Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 322 dự án tạm dừng. Như vậy, so với thời điểm cuối quý I/2013 đã tăng thêm 386 dự án phải tạm dừng và tăng thêm 23 dự án cần điều chỉnh.
Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh Trần Trọng Tuấn khẳng định, mục tiêu của Thành phố từ nay đến cuối năm sẽ giảm tồn kho bất động sản từ 30-40%.
Trừ những dự án phải dừng do thiếu vốn thi công, số còn lại đều đang tiến hành rất khẩn trương, trong đó tỷ lệ khách hàng đã đăng ký mua đạt khá cao, thấp nhất cũng là 40%.
Đặc biệt, với các công trình chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đã cùng với các sở, ngành liên quan làm việc kỹ với các nhà đầu tư không chỉ về mặt thủ tục, mà còn cả về giá và đối tượng tiêu thụ để bảo đảm tính khả thi của dự án, tránh hiện tượng chuyển từ dạng tồn kho này sang tồn kho khác. Đây cũng là cách làm mang tính đột phá, vừa giải phóng được hàng tồn kho, đồng thời lại giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.
Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án nhà ở cũng đang gặp nhiều vướng mắc; kết quả cấp giấy đã đạt được rất thấp. Nguyên nhân cơ bản là do các chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, chưa thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước, dự án liên doanh-liên kết không đúng quy định... Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng cần có giải pháp tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng đã mua nhà tại các dự án trong thời gian qua.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, những giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản cũng cần phải có thời gian để ngấm dần và việc xử lý tồn kho cũng khó giải quyết dứt điểm ngay trong năm 2013. Mục tiêu đặt ra là vẫn cần giải quyết đồng thời cả ba vấn đề: giảm lượng hàng tồn kho, phát triển phân khúc nhà ở giá thấp và tăng tính hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý thì mới mong loại bỏ dần gam màu tối trên bức tranh bất động sản./.
Cơ cấu nguồn cung hàng hóa đã bắt đầu có sự điều chỉnh cho phù hợp hơn với nhu cầu thực tế và niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Điều này chứng tỏ những “liều thuốc” từ cơ chế và giải pháp hỗ trợ đã bắt đầu “ngấm.”
Chậm - nhưng đã giảm
Tính đến hết tháng 9/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc khoảng 101.889 tỷ đồng. Trong số này, căn hộ chung cư còn khoảng 23.007 căn, tương đương 34.358 tỷ đồng; nhà thấp tầng khoảng 14.920 căn, tương đương 26.367 tỷ đồng; đất nền nhà ở hơn 10,86 triệu m2 trị giá khoảng 34.983 tỷ đồng và xấp xỉ 2 triệu m2 đất nền thương mại với trị giá khoảng 6.191 tỷ đồng.
Nếu so với thời điểm tháng 3/2013, giá trị tồn kho đã giảm được 12.620 tỷ đồng.
Diễn biến trên thị trường bất động sản cũng có nhiều tín hiệu khả quan, thu hút sự quay trở lại của khách hàng. Mặc dù thanh khoản vẫn còn thấp nhưng thị trường đã có sự giao dịch, không rơi vào tình trạng đóng băng như thời điểm những tháng đầu năm. Nhờ đó, lượng hàng tồn kho đang giảm dần mặc dù vẫn còn chậm.
Hiện các chủ đầu tư rất chú trọng chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà để thúc đẩy giao dịch. Cụ thể là nhiều chủ đầu tư áp dụng hình thức liên kết với ngân hàng cho người mua nhà vay với lãi suất phù hợp.
Tại một số dự án đã thực hiện việc công khai quản lý và sử dụng tiền mua nhà của khách hàng bằng cách thanh toán thông qua ngân hàng. Nhờ đó, người mua nhà yên tâm nộp tiền và chủ đầu tư có vốn để đẩy nhanh tiến độ của dự án.
Các doanh nghiệp đã chủ động xin chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để dễ dàng tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và giải quyết được một số lượng đáng kể số căn hộ có diện tích lớn tồn kho trước đó.
Phần lớn căn hộ được giải phóng tập trung ở phân khúc dự án giá bình dân, quy mô diện tích nhỏ. Điều này, chứng tỏ các chính sách của Chính phủ đã bắt đầu ngấm tới thị trường.
Phân khúc bình dân hút khách
Lượng giao dịch bất động sản vẫn còn thấp và phân khúc khó bẩy nhất vẫn rơi vào căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền nói chung với sự biến động không nhiều. Tuy nhiên, riêng phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý, vị trí thuận lợi và nhà ở đã hoàn thiện vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.
Đặc biệt, sau khi có hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng về hỗ trợ cho vay mua nhà, nhiều người dân đã rất quan tâm đến gói hỗ trợ cho vay của Chính phủ để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước.
Phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng. Ví dụ, tại Khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, chủ đầu tư mở bán 144 căn hộ có diện tích từ 47-69m2, giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) thì chỉ tính trong nửa đầu tháng 5/2013 đã bán được 118 căn, đạt hơn 80% khối lượng chào bán.
Các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong việc cho vay mua nhà ở đã tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư bởi họ phần nào giảm bớt căng thẳng về nguồn vốn.
Chuyển động của thị trường thể hiện rõ nhất tại các đô thị trung tâm với hàng loạt doanh nghiệp đã tích cực, chủ động hơn trong đề xuất giải pháp maketing bán hàng, khuyến mại, giao sản phẩm căn hộ xây thô để khách hàng tự hoàn thiện...
Tại hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, một số dự án phát triển nhà ở đang có xu hướng chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đây là một trong các hiệu ứng tích cực của Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ đối với thị trường bất động sản.
Cũng tại hai đầu tàu kinh tế này, nguồn cung nhà ở thương mại cho thị trường vẫn dồi dào từ những dự án cũ, bên cạnh lượng nhà ở tồn kho đang trong quá trình xây dựng, thị trường được bổ sung thêm lượng nhà ở đã hoàn thiện. Các nhà đầu tư và người dân thêm nhiều cơ hội lựa chọn đối với những công trình đã xây xong với hồ sơ pháp lý đảm bảo, cơ cấu diện tích và giá bán đa dạng phù hợp phân khúc từ giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp.
Một số dự án chọn cách giảm giá nhờ bớt phần trang trí nội thất, giảm chi phí tư vấn và phần lắp đặt thiết bị điện nước để khách hàng tự làm. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư chủ động giảm lợi nhuận... nên mức giá mới đã giảm khá nhiều so với lúc sốt giá.
Điển hình như dự án Sunrise City do Công tư cổ phần Đầu tư địa ốc No Va làm chủ đầu tư đã giảm từ 50 triệu đồng/m2 xuống còn 27-33 triệu đồng/m2.
Điều chỉnh cho phù hợp
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc đang triển khai 4.015 dự án nhà ở với tổng mức đầu tư gần 4,487 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, vốn đầu tư vào các dự án này mới chỉ khoảng 774.707 tỷ đồng, đạt 17,26% so với con số tổng mức đăng ký. Như vậy, hiện vẫn còn rất nhiều dự án chưa được giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa xây nhà.
Để hoàn thành khối lượng dự án lớn như vậy cũng cần lượng vốn lớn và thực hiện trong thời gian dài. Do đó, xây dựng một lộ trình với các phân khúc theo sát nhu cầu thực tế, phân bố hợp lý là một đòi hỏi tất yếu đối với thị trường bất động sản. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính bền vững cho thị trường nhạy cảm này.
Trước mắt, các địa phương phải cân nhắc việc tiếp tục triển khai các dự án và rà soát, chuyển đổi quy mô công trình cho phù hợp với tình hình. Trong số 455 dự án cần điều chỉnh quy hoạch (chiếm 12%) thì Hà Nội dẫn đầu với tổng số 285 dự án.
Cùng đó, số dự án cần tạm dừng triển khai trên toàn quốc cũng lên tới con số 524, chiếm khoảng 13% và Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 322 dự án tạm dừng. Như vậy, so với thời điểm cuối quý I/2013 đã tăng thêm 386 dự án phải tạm dừng và tăng thêm 23 dự án cần điều chỉnh.
Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh Trần Trọng Tuấn khẳng định, mục tiêu của Thành phố từ nay đến cuối năm sẽ giảm tồn kho bất động sản từ 30-40%.
Trừ những dự án phải dừng do thiếu vốn thi công, số còn lại đều đang tiến hành rất khẩn trương, trong đó tỷ lệ khách hàng đã đăng ký mua đạt khá cao, thấp nhất cũng là 40%.
Đặc biệt, với các công trình chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đã cùng với các sở, ngành liên quan làm việc kỹ với các nhà đầu tư không chỉ về mặt thủ tục, mà còn cả về giá và đối tượng tiêu thụ để bảo đảm tính khả thi của dự án, tránh hiện tượng chuyển từ dạng tồn kho này sang tồn kho khác. Đây cũng là cách làm mang tính đột phá, vừa giải phóng được hàng tồn kho, đồng thời lại giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân.
Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án nhà ở cũng đang gặp nhiều vướng mắc; kết quả cấp giấy đã đạt được rất thấp. Nguyên nhân cơ bản là do các chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, chưa thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước, dự án liên doanh-liên kết không đúng quy định... Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng cần có giải pháp tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng đã mua nhà tại các dự án trong thời gian qua.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, những giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản cũng cần phải có thời gian để ngấm dần và việc xử lý tồn kho cũng khó giải quyết dứt điểm ngay trong năm 2013. Mục tiêu đặt ra là vẫn cần giải quyết đồng thời cả ba vấn đề: giảm lượng hàng tồn kho, phát triển phân khúc nhà ở giá thấp và tăng tính hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý thì mới mong loại bỏ dần gam màu tối trên bức tranh bất động sản./.
Thu Hằng (TTXVN)
