Hơn 2 năm liên tiếp, thị trường bất động sản Việt Nam hầu như trong trạng thái “đóng băng”.
Lý giải cho điều này, các chuyên gia không đưa ra những ý kiến thống nhất. Dù lý giải thế nào, trên thực tế, việc tồn tại cơ chế 2 giá cũng khiến thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong tình trạng “chênh vênh”, khi giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20-40% so với giá thị trường.
Với tâm lý cất trữ truyền thống, người dân thường chuyển đổi phương thức tiết kiệm từ tiền sang nhà đất và dần hình thành tâm lý đầu cơ khi nhận thấy khả năng sinh lời. Rõ ràng, một lượng vốn rất lớn đang tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), lượng kiều hối đổ vào lĩnh vực này từ năm 2001-2008 lên tới 9 tỷ USD, chưa kể các nguồn tài chính khổng lồ khác từ khối các ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Những phát sinh tiêu cực trong quá trình quản lý, tham nhũng, cơ chế “xin-cho” về đất, sự thiếu và yếu về các chính sách phát triển thị trường bất động sản đang ngày càng kéo giãn khoảng cách tài chính giữa giá trên văn bản và giá bán thực. Mọi vấn đề nổi cộm đều dẫn tới một thị trường nhà đất mù mờ, khó đoán định và kéo dài thời gian “ngủ đông”.
Bài toán cần lời giải là làm sao lưu thông được dòng chảy của thị trường địa ốc, chuyển đổi được nguồn vốn tĩnh và phát huy được nội lực tiềm ẩn, tạo sức bật cho thị trường.
Thị trường khó đi lên khi thiếu hỗ trợ
Nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực này đánh giá rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ. Các chính sách khuyến khích đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ thu hút chưa tới 30% các doanh nghiệp và hộ gia đình tham gia.
Yêu cầu công khai và minh bạch hóa thông tin ở nhiều nơi vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc và triệt để, bằng chứng là hơn 90% số người được hỏi đều không nắm được các thông tin đầy đủ về chính sách đất đai và các thủ tục hành chính trong xây dựng. Chưa kể nhiều bất đồng, mâu thuẫn do không giải quyết hài hòa được lợi ích trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.
49% số người được hỏi đều khẳng định chính sách tiền tệ-tín dụng hiện chưa theo kịp và chưa đáp ứng được đòi hỏi phát triển của thị trường bất động sản.
Theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Bộ Xây dựng, dự báo với dân số lên tới khoảng 100,4 triệu người, Việt Nam sẽ cần khoảng 702 triệu m2 nhà ở khu vực thành thị, gần 1,2 tỷ m2 nhà ở khu vực nông thôn và bình quân diện tích ở sẽ khoảng 19m2/người.
Tiến sỹ Đinh Văn Ân, Nguyên Viện trưởng Viện CIEM, cho rằng Việt Nam đã có quy hoạch tổng thể phát triển các khu đô thị, vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng nhiều, trong khi thị trường bất động sản mới sơ khai hình thành và còn rất nhiều dư địa để phát triển.
Để thị trường được phản ánh đúng thực chất, theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngoài yêu cầu nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư bất động sản, cần tích cực đổi mới các chính sách tài chính đất đai để làm sao Nhà nước có thể chủ động quyết định toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp đồng thời điều tiết tốt giá đất trên thị trường thứ cấp.
Đặc biệt, cần chú trọng cải cách thủ tục hành chính để người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, nắm trong tay công cụ để tích cực chống tham nhũng, lãng phí và tiêu cực trong quản lý đất đai.
Xét về cấp độ phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ dừng lại ở mức “tiền tệ hóa” và hầu như phụ thuộc vào các chính sách tiền tệ cũng như các khoản vay từ ngân hàng và tổ chức tín dụng.
Những giải pháp nhằm phát huy hiệu quả của chính sách tiền tệ, đồng bộ hóa cơ chế quản lý nhà nước, đồng thời tiếp thêm sức mạnh cho thị trường bất động sản vươn lên còn là sớm ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp, Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản, Luật về quỹ đầu tư bất động sản song song với Luật Quy hoạch, Luật Thuế bất động sản và các văn bản pháp lý liên quan tới trái phiếu bất động sản.
Những tháng cuối năm 2009, quyết định dừng toàn bộ các khoản cho vay đầu tư vào bất động sản của các ngân hàng thương mại dường như “dập tắt” hy vọng mới nhen nhúm về sự tan băng của thị trường.
Để trấn an tâm lý cho giới đầu tư, một số ngân hàng đã mạnh dạn “hứa" sẽ nới lỏng tín dụng cho lĩnh vực này vào năm 2010, song lời hứa liệu có khả thi khi chính hệ thống ngân hàng hiện đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Và thị trường sẽ lại đi về đâu khi không có sự tiếp sức của các chính sách tiền tệ?/.
Lý giải cho điều này, các chuyên gia không đưa ra những ý kiến thống nhất. Dù lý giải thế nào, trên thực tế, việc tồn tại cơ chế 2 giá cũng khiến thị trường bất động sản Việt Nam luôn trong tình trạng “chênh vênh”, khi giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20-40% so với giá thị trường.
Với tâm lý cất trữ truyền thống, người dân thường chuyển đổi phương thức tiết kiệm từ tiền sang nhà đất và dần hình thành tâm lý đầu cơ khi nhận thấy khả năng sinh lời. Rõ ràng, một lượng vốn rất lớn đang tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), lượng kiều hối đổ vào lĩnh vực này từ năm 2001-2008 lên tới 9 tỷ USD, chưa kể các nguồn tài chính khổng lồ khác từ khối các ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Những phát sinh tiêu cực trong quá trình quản lý, tham nhũng, cơ chế “xin-cho” về đất, sự thiếu và yếu về các chính sách phát triển thị trường bất động sản đang ngày càng kéo giãn khoảng cách tài chính giữa giá trên văn bản và giá bán thực. Mọi vấn đề nổi cộm đều dẫn tới một thị trường nhà đất mù mờ, khó đoán định và kéo dài thời gian “ngủ đông”.
Bài toán cần lời giải là làm sao lưu thông được dòng chảy của thị trường địa ốc, chuyển đổi được nguồn vốn tĩnh và phát huy được nội lực tiềm ẩn, tạo sức bật cho thị trường.
Thị trường khó đi lên khi thiếu hỗ trợ
Nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực này đánh giá rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ. Các chính sách khuyến khích đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ thu hút chưa tới 30% các doanh nghiệp và hộ gia đình tham gia.
Yêu cầu công khai và minh bạch hóa thông tin ở nhiều nơi vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc và triệt để, bằng chứng là hơn 90% số người được hỏi đều không nắm được các thông tin đầy đủ về chính sách đất đai và các thủ tục hành chính trong xây dựng. Chưa kể nhiều bất đồng, mâu thuẫn do không giải quyết hài hòa được lợi ích trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.
49% số người được hỏi đều khẳng định chính sách tiền tệ-tín dụng hiện chưa theo kịp và chưa đáp ứng được đòi hỏi phát triển của thị trường bất động sản.
Theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Bộ Xây dựng, dự báo với dân số lên tới khoảng 100,4 triệu người, Việt Nam sẽ cần khoảng 702 triệu m2 nhà ở khu vực thành thị, gần 1,2 tỷ m2 nhà ở khu vực nông thôn và bình quân diện tích ở sẽ khoảng 19m2/người.
Tiến sỹ Đinh Văn Ân, Nguyên Viện trưởng Viện CIEM, cho rằng Việt Nam đã có quy hoạch tổng thể phát triển các khu đô thị, vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng nhiều, trong khi thị trường bất động sản mới sơ khai hình thành và còn rất nhiều dư địa để phát triển.
Để thị trường được phản ánh đúng thực chất, theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngoài yêu cầu nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư bất động sản, cần tích cực đổi mới các chính sách tài chính đất đai để làm sao Nhà nước có thể chủ động quyết định toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp đồng thời điều tiết tốt giá đất trên thị trường thứ cấp.
Đặc biệt, cần chú trọng cải cách thủ tục hành chính để người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, nắm trong tay công cụ để tích cực chống tham nhũng, lãng phí và tiêu cực trong quản lý đất đai.
Xét về cấp độ phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ dừng lại ở mức “tiền tệ hóa” và hầu như phụ thuộc vào các chính sách tiền tệ cũng như các khoản vay từ ngân hàng và tổ chức tín dụng.
Những giải pháp nhằm phát huy hiệu quả của chính sách tiền tệ, đồng bộ hóa cơ chế quản lý nhà nước, đồng thời tiếp thêm sức mạnh cho thị trường bất động sản vươn lên còn là sớm ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp, Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản, Luật về quỹ đầu tư bất động sản song song với Luật Quy hoạch, Luật Thuế bất động sản và các văn bản pháp lý liên quan tới trái phiếu bất động sản.
Những tháng cuối năm 2009, quyết định dừng toàn bộ các khoản cho vay đầu tư vào bất động sản của các ngân hàng thương mại dường như “dập tắt” hy vọng mới nhen nhúm về sự tan băng của thị trường.
Để trấn an tâm lý cho giới đầu tư, một số ngân hàng đã mạnh dạn “hứa" sẽ nới lỏng tín dụng cho lĩnh vực này vào năm 2010, song lời hứa liệu có khả thi khi chính hệ thống ngân hàng hiện đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Và thị trường sẽ lại đi về đâu khi không có sự tiếp sức của các chính sách tiền tệ?/.
Ngọc Quỳnh (Vietnam+)
