Công trình màu vàng xây dựng trên khu vực hồ Đồng Đò tại xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn. (Nguồn ảnh: Vietnam+) Liên quan đến việc xử lý các công trình xây dựng không phép, xây dựng vượt tầng, không cấp sổ đỏ đúng thời hạn, vi phạm quy hoạch, bàn giao nhà không đúng tiến độ, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định “cơ quan, tổ chức, cá nhân nào vi phạm, để xảy ra sai phạm thì đều phải chịu trách nhiệm.” Đặc biệt, theo quy định mới sẽ không còn "phạt cho tồn tại" công trình vi phạm.
Xử lý vi phạm xây dựng rất phức tạp
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, vừa qua, một số dự án bất động sản xảy ra sai phạm liên quan đến trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư với khách hàng.
Tuy nhiên, đối với những dự án đã bán cho khách hàng, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất (sổ đỏ), hoặc chưa được cấp sổ đỏ, theo ông Ninh, việc xử lý là rất phức tạp vì liên quan đến rất nhiều quyền lợi của người dân.
“Riêng với dự án chung cư của Tập đoàn Mường Thanh ở khu Linh Đàm, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản không liên quan đến một văn bản gì. Quan điểm của tôi là, để xử lý các sai phạm, Nhà nước cần phải giải quyết trên cơ sở bảo đảm quyền lợi của người dân. Cơ quan, tổ chức, cá nhân nào sai phạm phải chịu trách nhiệm. Còn dân đã ở rồi thì phải cố gắng bảo đảm giữ ổn định,” ông Ninh chia sẻ.
Cũng theo ông Ninh, nếu trường hợp dự án phù hợp quy hoạch thì nên thực hiện giải quyết theo hướng đảm bảo quyền lợi cho người dân. Còn trong trường hợp không phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt nhưng đã bán cho người dân, giờ đưa ra giải pháp yêu cầu chủ đầu tư phải mua lại, thì việc giải quyết rất khó khăn.
[Bộ Xây dựng ‘mổ xẻ’ trách nhiệm quản lý vụ ‘siêu lừa’ địa ốc Alibaba]
Để giải quyết tình huống trên, theo ông Ninh, phía địa phương cần phải lấy ý kiến của các chuyên gia, các Bộ, ngành liên quan để có hướng xử lý, đảm bảo ổn định xã hội, ổn định thị trường.
Đối với vấn đề tranh chấp xảy ra tại nhiều chung cư, Cục trưởng Nguyễn Trọng Ninh cho biết có nhiều nguyên nhân, từ việc xây dựng vượt tầng, không cấp sổ đỏ đúng thời hạn, vi phạm quy hoạch, chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ, không bàn giao quỹ bảo trì…
“Vừa qua, chúng tôi nhận thấy có một số dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân là do dự án chậm bàn giao nhà; cam kết trong hợp đồng nhưng chủ đầu tư không thực hiện. Tình trạng này đã xảy ra ở một số tỉnh Nghệ An, Khánh Hòa và thành phố Hà Nội,” ông Ninh nói thêm.
Đánh giá về việc xử lý những “lùm xùm” liên quan đến các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng, ông Ninh cho rằng việc xử lý các tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng vẫn còn nhiều bất cập. Thực tế rất ít địa phương thực hiện cưỡng chế và xử lý hình sự. Pháp luật không thực hiện nghiêm rất khó bảo đảm tính tuân thủ.
Để góp phần khắc phục tình trạng trên, Bộ Xây dựng đang tiến hành rà soát văn bản quy phạm pháp luật, trong tháng 10 này sẽ ban hành sửa đổi Thông tư 02 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, đẩy nhanh việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bàn giao phí bảo trì, thống nhất cách đo đạc tính diện tích căn hộ để đóng phí hợp lý.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng lồng ghép vào sửa đổi Luật nhà ở theo chương trình của Quốc hội.
Vi phạm trật tự xây dựng tại dự án mương cống hóa Phan Kế Bính. (Nguồn ảnh: TTXVN) Buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm
Chia sẻ thêm về góc độ pháp lý, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho hay, tình trạng tranh chấp chung cư, hay xử lý công trình xây dựng vi phạm là vấn đề rất phức tạp, nhưng đều có nguyên nhân cụ thể.
Theo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, tại khoản 9, điều 13 có quy định “phạt và cho phép tồn tại” đối với những trường hợp tổ chức, cá nhân nộp số lợi bất hợp pháp.
Cụ thể, hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản đã có đổi mới. Đó là không còn quy định “phạt cho tồn tại,” mà buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại.
Theo khoản c, điểm 11, điều 15, Nghị định 139, đối với những công trình xây dựng trái phép, xây dựng không đúng nội dung trong giấy phép, sai quy hoạch (mà hành vi vi phạm đã kết thúc) thì buộc phải tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu, phải có biện pháp khắc phục hậu quả.
[Hạn chế dự án ‘ảo’ bất động sản: Địa phương phải công khai các dự án]
Với trường hợp đang thi công xây dựng, điểm 12, điều 15, Nghị định 139/2017 quy định, khi phát hiện công trình đang được thi công, xây dựng (tức là chưa chấm dứt), luật lại có “biện pháp nhân đạo” là yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình, để xem xét xử lý.
Theo đó, trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày cơ quan chức năng tổ chức lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.
“Nếu hết thời hạn quy định, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh, thì công trình vì phạm sẽ bị áp dụng biện pháp buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm,” bà Hạnh nhấn mạnh.
Vụ trưởng Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng cũng lưu ý, đối với những công trình vi phạm đã hoàn thành, chất dứt thi công, theo Nghị 139 thì bắt buộc đều phải tháo dỡ. Tuy nhiên, pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính lại quy định nguyên tắc hành vi xảy ra tại thời điểm nào thì xử lý vi phạm pháp luật tại thời điểm đó.
Đối với Nghị định 139 được ban hành từ năm 2017, thì thời điểm có hiệu lực là từ ngày 15/1/2018. Có nghĩa là đối với những hành vi vi phạm xảy ra xảy ra sau ngày 15/1/2018, thì lúc bấy giờ mới áp dụng xử phạt theo điều 15, Nghị định 139. Do đó, cần phải xác định hành vi vi phạm đó xảy ra thời điểm nào.
“Ví dụ, một công trình vi phạm xảy ra trước thời điểm Nghị định 139 có hiệu lực, tức là kết thúc trước ngày 15/1/2018, thì hành vi vi phạm này được xử phạt và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo Nghị định 131/2013, nghĩa là vấn cho phép tồn tại và nộp số lợi bất hợp pháp. Còn xảy ra sau ngày 15/1/2018 thì buộc phải xử lý theo quy định của Nghị định 139,” bà Hạnh dẫn chứng thêm./.
