Theo phán quyết của tòa, giá căn hộ A710 tại Keangnam được quy đổi về tiền Việt Nam tính theo tỷ giá tại thời điểm giao kết hợp đồng (Ảnh: Minh Sơn/Vietnam+) Mặc dù không chấp nhận tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ tại tầng 7, tòa A Keangnam (đường Phạm Hùng, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm) nhưng đại diện Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm cũng cho rằng hợp đồng này đã bị vô hiệu một phần do vi phạm các quy định về quản lý ngoại hối.
Căn cứ vào đó, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đưa ra kết luận: Xác định giá căn hộ trên bằng tiền Việt Nam tính theo tỷ giá quy đổi ngay tại thời điểm hợp đồng được giao kết ngày 31/12/2010. Mức tiền này dao động quanh mốc 5,9 tỷ đồng.
Phán quyết trên đã bác bỏ nhiều lập luận được phía Keangnam Vina đưa ra tại phiên xử trước đó nhằm “biện hộ” cho việc công ty này sử dụng ngoại hối trong hợp đồng giữa hai bên.
Yêu cầu vô hiệu hóa điều khoản về giá
Trước đó, như VietnamPlus đã phản ánh, từ ngày 12-17/6, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đã mở phiên xét xử vụ kiện dân sự giữa nguyên đơn là bà T.V.T, khách hàng mua căn hộ tại tầng 7 nhà A Keangnam Landmark Tower và bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Keangnam Vina. Nội dung vụ kiện xoay quanh 3 nội dung cơ bản bao gồm: việc tính toán diện tích căn hộ; sử dụng ngoại tệ trong khi mua bán; và việc quảng cáo, cung cấp thông tin xung quanh dự án.
Sáng 17/6, thay mặt Hội đồng xét xử, thẩm phán Nguyễn Thị Tâm kết luận: Xác định giá căn hộ trên bằng tiền Việt Nam tính theo tỷ giá quy đổi ngay tại thời điểm hợp đồng được giao kết là ngày 31/12/2010.
Bà Tâm phân tích: “Theo hợp đồng được ký ngày 31/12/2010, giá căn hộ là 319.394 USD. Tất cả các khoản thanh toán trong hợp đồng sẽ được thực hiện bằng tiền Việt Nam, được tính toán dựa trên tỷ giá quy đổi vào ngày thanh toán.”
Tính đến ngày 9/3/2010, nguyên đơn thanh toán cho bị đơn với tổng số tiền hơn 781 triệu đồng tương đương với 42.087 USD. Các đương sự không có tranh chấp về giá hợp đồng cũng như cách thức thanh toán.
[Vụ cư dân kiện Keangnam Vina: Bày "mê hồn trận bẫy" khách hàng?]
Thẩm phán đánh giá: Nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng mua bán căn hộ ngày 31/12 trên cơ sở thỏa thuận và tự nguyện. Tại thời điểm nguyên đơn ký hợp đồng trên, nguyên đơn có đủ năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch dân sự tự nguyện và không bị ép buộc.
Việc nguyên đơn đã thực hiện thanh toán 781 triệu tương đương với số tiền 42.087 USD là phù hợp với tinh thần của Điều b, Khoản 3 Nghị quyết 04 Hội đồng đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 27/5/2003 hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết vụ án kinh tế. Theo Hội đồng xét xử, điều này cũng đồng nghĩa với việc nguyên đơn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán mà chỉ tạm dừng thanh toán.
“Về nội dung giá trên hợp đồng được thể hiện giá hợp đồng được quy định bằng USD là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh Quản lý ngoại hối số 28 ngày 3/12/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội,” thẩm phán Nguyễn Thị Tâm phân tích.
Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 128, 135 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều b, Khoản 3 Nghị quyết số 04 Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao ngày 27/5/2003 hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết vụ án kinh tế; Hội đồng xét xử cho rằng có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng bán căn hộ ngày 31/12 không bị vô hiệu toàn bộ mà chỉ bị vô hiệu một phần.
“Do giá bán căn hộ được quy định bằng ngoại tệ không phù hợp với quy định của pháp luật nên cần xác định lại giá của căn hộ được quy đổi ra tiền Việt Nam vào thời điểm ký kết,” thay mặt Hội đồng, thẩm phán cho hay.
Như vậy, với tỷ giá thời điểm hợp đồng được giao kết cuối năm 2010 là 18.479 VND/USD, Hội đồng xét xử xác định giá trị căn hộ tầng 7 tòa A là khoảng hơn 5,9 tỷ đồng.
Bà Lê Xuân Hoa, đại diện cho nguyên đơn cho hay: Việc tòa tuyên xác định lại giá căn hộ theo ngày giao kết hợp đồng là phù hợp với các quy định của pháp luật.
“Phán quyết này đã mở ra cơ hội cho tất cả những hợp đồng mua chung cư khác (không chỉ riêng Keangnam) định giá căn hộ bằng ngoại tệ, đòi được tiền chênh lệch do tỷ giá USD tăng. Trung bình ở Keangnam, mỗi căn hộ đòi được khoảng 700 triệu đồng. Nếu tính chung cho 900 căn hộ cũng ký hợp đồng bằng ngoại tệ, Keangnam đã thu chênh khoảng 630 tỷ đồng,” bà Hoa tính toán.
Bác yêu cầu phản tố của Keangnam Vina
Cũng trong phần luận án, Hội đồng xét xử đã khẳng định: Yêu cầu của nguyên đơn về việc tính toán lại diện tích căn hộ là không có cơ sở nên Tòa án bác bỏ đề nghị của nguyên đơn.
Về cách tính diện tích, theo hợp đồng, các bên đã lựa chọn cách tính từ tim tường đến tim tường theo Thông tư 01/2009. Hình ảnh thực tế của căn hộ mẫu có thể hiện diện tích căn hộ có cột chịu lực, có hộp kỹ thuật số, hộp phòng cháy chữa cháy, phòng bếp, phòng ăn…
Nguyên đơn được xem và không có ý kiến gì về diện tích căn hộ, đã ký hợp đồng. Do vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về diện tích căn hộ.
Căn cứ vào kết quả thẩm định của Trung tâm Kiểm định chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ thì diện tích thực tế của căn hộ là 117,129m2 thiếu so hợp đồng là 0,791m2 .
[Lo Keangnam mất khả năng trả quỹ bảo trì, cư dân "cầu cứu" Thủ Tướng]
Về việc mguyên đơn trình bày Keangnam cung cấp thông tin không trung thực, Keangnam thừa nhận thể hiện có công viên, hồ nước bể bơi, nhưng dưới bản vẽ phối cảnh cũng ghi rõ các thông tin bản vẽ phối cảnh và hình ảnh trên có thể bị thay đổi mà không cần báo tước cho bên mua. Nguyên đơn đã được xem và cảnh báo trước nhưng vẫn ký hợp đồng, nên không có cơ sở để chấp nhận.
Liên quan đến yêu cầu phản tố từ phía bị đơn Keangnam Vina đề nghị nguyên đơn là bà T.V.T phải trả cho công ty này số tiền hơn 3 tỷ đồng, thẩm phán cho rằng: Do hợp đồng mua bán có tranh chấp về việc mua bán bằng ngoại tệ nên nguyên đơn chỉ tạm dừng thanh toán chứ nguyên đơn không vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Do đó không có cơ sở để chấm dứt hợp đồng cũng như chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Bà Lê Xuân Hoa, đại diện nguyên đơn khẳng định: Sắp tới, nguyên đơn sẽ tiến hành kháng cáo phần phán quyết liên quan đến phần diện tích chung mà tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đã tuyên.
VietnamPlus sẽ tiếp tục cập nhật những diễn biến mới nhất của vụ việc tới độc giả./.
