Trước lo ngại nếu không khống chế tỷ lệ cho vay giữa doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội và cá nhân cùng hộ gia đình tại dự thảo “Thông tư Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở” sẽ khiến dòng vốn chia sẻ khó công bằng, Ngân hàng Nhà nước khẳng định có thể điều tiết linh hoạt vốn cho doanh nghiệp vay theo cung cầu nhà ở xã hội.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quy định tỷ lệ cho vay trong Thông tư là không khả thi vì dư nợ cho vay khách hàng tại các ngân hàng thương mại thường xuyên biến động; đó là chưa kể thời hạn cho doanh nghiệp vay chỉ 5 năm còn cá nhân hộ gia đình là 10 năm. Vì vậy, không thể duy trì tỷ lệ này trong suốt thời gian thực hiện chương trình. Mặt khác, dự thảo Thông tư quy định các ngân hàng chỉ cho vay theo danh sách đã được Bộ Xây dựng thông qua, kể cả dự kiến số tiền vay nên chính Bộ Xây dựng có thể điều tiết linh hoạt số tiền dành cho doanh nghiệp vay theo mức độ cung cầu về nhà ở xã hội trên thị trường.
Với nguồn vốn dự kiến dành cho vay khoảng 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cho biết đây là một cố gắng lớn của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước trên cả 3 phương diện: quy mô chương trình, thời hạn và lãi suất. Việc sử dụng số tiền này đã được tính toán kỹ trong đó có xem xét đến yếu tố ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trong ngắn và trung hạn. Riêng mức lãi suất cố định 6% trong ba năm đầu (đến hết 15/4/2016) đã được cân nhắc kỹ và đây là mức hợp lý. Sau thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố biểu lãi suất mới, vẫn là ưu đãi để phù hợp với tình hình thực tế.
Hiện mức chênh lệch mà các ngân hàng thương mại nhà nước được hưởng là 1,5% đã bao gồm chi phí nghiệp vụ như thẩm định, xét duyệt, theo dõi khoản vay và rủi ro của khoản vay. Ngay khi cho vay, ngân hàng phải trích 0,75% dự phòng chung đối với dư nợ từ nhóm 1 đến nhóm 4. Khi nhóm nợ tăng lên thì các mức dự phòng cụ thể cũng tăng lên, tối đa là 100% khoản vay đối với nợ nhóm 5.
Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn, còn các ngân hàng phải tự thẩm định, quyết định việc cho vay, chịu trách nhiệm về khoản cho vay. Mức chênh lệch mà các ngân hàng được hưởng hiện thấp hơn mức chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay thông thường hiện nay đã thể hiện sự chia sẻ khó khăn đối với khách hàng khi thực hiện chủ trương của Chính phủ.
Trước thông tin được dư luận khá quan tâm là không đưa hình thức cho vay để mua nhà ở xã hội vào dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở, Ngân hàng Nhà nước giải thích là để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định tại Nghị quyết 02 của Chính phủ và Luật Nhà ở năm 2005. Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước khẳng định hoàn toàn ủng hộ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được vay vốn mua nhà ở xã hội theo chương trình này.
Về đối tượng thu nhập thấp, Ngân hàng Nhà nước cho rằng đối tượng thuộc diện được mua nhà thu nhập thấp phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nhóm này phải có xác nhận của chính quyền địa phương. Do đó, Bộ Xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu và chủ trì soạn thảo Nghị định của Chính phủ về Quản lý và phát triển nhà ở xã hội để quy định cụ thể hơn về đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong Nghị định 02 và Thông tư của Ngân hàng Nhà nước. Sau khi các quy định được cụ thể hóa một cách rõ ràng hơn, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng cho vay theo đúng đối tượng.
Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng cần nêu rõ khi cá nhân mua nhà thì tài sản đảm bảo chính là căn nhà mua hoặc dự án doanh nghiệp đang xây dựng. Tuy nhiên, hiện các quy định về giao dịch đã bảo đảm, vì vậy nếu chỉ quy định bảo đảm bằng chính căn nhà mua hoặc dự án đang xây dựng và đưa nội dung này vào Thông tư là không đầy đủ, có thể hạn chế việc tiếp cận vốn của khách hàng. Người dân và doanh nghiệp có thể sử dụng chính căn nhà mua, dự án đang xây dựng để thế chấp theo quy định của Chính phủ. Riêng việc giãn thời hạn cho vay cũng như nới giới hạn diện tích căn hộ, Ngân hàng Nhà nước sẽ phối hợp với các Bộ, ngành liên quan xem xét./.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quy định tỷ lệ cho vay trong Thông tư là không khả thi vì dư nợ cho vay khách hàng tại các ngân hàng thương mại thường xuyên biến động; đó là chưa kể thời hạn cho doanh nghiệp vay chỉ 5 năm còn cá nhân hộ gia đình là 10 năm. Vì vậy, không thể duy trì tỷ lệ này trong suốt thời gian thực hiện chương trình. Mặt khác, dự thảo Thông tư quy định các ngân hàng chỉ cho vay theo danh sách đã được Bộ Xây dựng thông qua, kể cả dự kiến số tiền vay nên chính Bộ Xây dựng có thể điều tiết linh hoạt số tiền dành cho doanh nghiệp vay theo mức độ cung cầu về nhà ở xã hội trên thị trường.
Với nguồn vốn dự kiến dành cho vay khoảng 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cho biết đây là một cố gắng lớn của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước trên cả 3 phương diện: quy mô chương trình, thời hạn và lãi suất. Việc sử dụng số tiền này đã được tính toán kỹ trong đó có xem xét đến yếu tố ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trong ngắn và trung hạn. Riêng mức lãi suất cố định 6% trong ba năm đầu (đến hết 15/4/2016) đã được cân nhắc kỹ và đây là mức hợp lý. Sau thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố biểu lãi suất mới, vẫn là ưu đãi để phù hợp với tình hình thực tế.
Hiện mức chênh lệch mà các ngân hàng thương mại nhà nước được hưởng là 1,5% đã bao gồm chi phí nghiệp vụ như thẩm định, xét duyệt, theo dõi khoản vay và rủi ro của khoản vay. Ngay khi cho vay, ngân hàng phải trích 0,75% dự phòng chung đối với dư nợ từ nhóm 1 đến nhóm 4. Khi nhóm nợ tăng lên thì các mức dự phòng cụ thể cũng tăng lên, tối đa là 100% khoản vay đối với nợ nhóm 5.
Ngân hàng Nhà nước chỉ hỗ trợ nguồn vốn, còn các ngân hàng phải tự thẩm định, quyết định việc cho vay, chịu trách nhiệm về khoản cho vay. Mức chênh lệch mà các ngân hàng được hưởng hiện thấp hơn mức chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay thông thường hiện nay đã thể hiện sự chia sẻ khó khăn đối với khách hàng khi thực hiện chủ trương của Chính phủ.
Trước thông tin được dư luận khá quan tâm là không đưa hình thức cho vay để mua nhà ở xã hội vào dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở, Ngân hàng Nhà nước giải thích là để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định tại Nghị quyết 02 của Chính phủ và Luật Nhà ở năm 2005. Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước khẳng định hoàn toàn ủng hộ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được vay vốn mua nhà ở xã hội theo chương trình này.
Về đối tượng thu nhập thấp, Ngân hàng Nhà nước cho rằng đối tượng thuộc diện được mua nhà thu nhập thấp phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nhóm này phải có xác nhận của chính quyền địa phương. Do đó, Bộ Xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu và chủ trì soạn thảo Nghị định của Chính phủ về Quản lý và phát triển nhà ở xã hội để quy định cụ thể hơn về đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong Nghị định 02 và Thông tư của Ngân hàng Nhà nước. Sau khi các quy định được cụ thể hóa một cách rõ ràng hơn, Ngân hàng Nhà nước sẵn sàng cho vay theo đúng đối tượng.
Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng cần nêu rõ khi cá nhân mua nhà thì tài sản đảm bảo chính là căn nhà mua hoặc dự án doanh nghiệp đang xây dựng. Tuy nhiên, hiện các quy định về giao dịch đã bảo đảm, vì vậy nếu chỉ quy định bảo đảm bằng chính căn nhà mua hoặc dự án đang xây dựng và đưa nội dung này vào Thông tư là không đầy đủ, có thể hạn chế việc tiếp cận vốn của khách hàng. Người dân và doanh nghiệp có thể sử dụng chính căn nhà mua, dự án đang xây dựng để thế chấp theo quy định của Chính phủ. Riêng việc giãn thời hạn cho vay cũng như nới giới hạn diện tích căn hộ, Ngân hàng Nhà nước sẽ phối hợp với các Bộ, ngành liên quan xem xét./.
Thu Hằng (TTXVN)
