Báo cáo về tình hình bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 2/2014 được Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 1/7 cho thấy các phân khúc chính như nhà ở bán, văn phòng, bán lẻ đều được cải thiện và duy trì ở mức phát triển ổn định, khả quan trong thời gian tới.

Giá nhà giảm, giao dịch tăng


Theo CBRE Việt Nam, đối với thị trường nhà ở bán, doanh số bán đang được cải thiện cùng với những quy định gần đây rõ ràng hơn, ví dụ như nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp tại ngân hàng, đã khuyến khích các chủ đầu tư chào bán dự án của họ.

Quý 2/2014 ghi nhận 11 dự án chào bán trong ba phân khúc (cao cấp, trung cấp và bình dân) với tổng số 3.210 căn hộ, tăng 70,1% so với quý trước và 140,7% so với cùng kỳ năm trước.

Giá chào bán đã hợp lý và bình dân hơn so với một năm trước đây. Mức giá của các dự án bình dân chào bán mới chỉ dưới 700 USD/m2 (tương đương dưới 15 triệu đồng/m2), đây là mức giá ngưỡng để có thể vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Điều này cũng phần nào giải thích cho sự giảm giá bán sơ cấp ở phân khúc này xuống còn 663 USD/m2 trong quý 2/2014, giảm 2,8% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước.

Các phân khúc khác cũng giảm nhẹ (0,8-1,8% so với quý trước) chủ yếu do tiền đồng mất giá và vị trí của các dự án kém đắc địa hơn so với quý trước.

Tuy nhiên, vào cùng thời điểm này năm trước, giá chào bán sơ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp tăng nhẹ lần lượt khoảng 0,7% và 1,9% mặc dù tỷ giá USD/đồng cao hơn. Điều này cũng phản ánh một số điều chỉnh trong giá bán do diện tích bán giảm theo cách tính của Thông tư 03/2014/TT/BXD. Giá chào bán thứ cấp vẫn ổn định trong quý khảo sát.

Không chỉ có mức giá phải chăng hơn, kích thước căn hộ trên thị trường cũng hợp lý hơn. Bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, cho rằng nhờ vào thiết kế tinh tế, mức giá phải chăng cùng với các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, số căn hộ bán tiếp tục được cải thiện trong ba quý liên tiếp.

Số liệu sơ bộ cho thấy số giao dịch trong quý 2/2014 tăng khoảng 10,6% so với quý trước và 99,2% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh số của phân khúc trung cấp tăng ngoài dự đoán 90,4% so với quý trước và 214% so với cùng kỳ năm trước vì mức giá chào bán thấp hơn ở các dự án mới chào bán và chiến lược bán hàng tích cực ở các dự án hiện hữu.

Dự án ParcSpring ở Quận 2, đầu tư bởi Công ty Địa ốc Khang Điền và CapitaValue đã ghi nhận khoảng 250 giao dịch trong quý 2/2014.

Bà Dung chia sẻ: "Dự báo, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan hiện nay. Giá bán dự kiến tiếp tục ổn định trong khi mức giá ở các dự án có tỷ lệ bán cao, vị trí đắc địa và chủ đầu tư danh tiếng sẽ tăng nhẹ. Quận 2 tiếp tục là khu vực hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư lẫn người mua có ngân sách tốt."

Tuy nhiên, mức độ cải thiện còn tùy thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô, ví dụ như chính sách tiền tệ của Chính phủ, tốc độ tăng trưởng GDP, thị trường việc làm...

Thị trường văn phòng "cung không đủ cầu"

Thị trường văn phòng trong quý 2/2014 vẫn tiếp tục xu hướng cải thiện đối với cả giá thuê trung bình và tỷ lệ trống. So với cùng kỳ năm trước, thị trường văn phòng đã có bước cải thiện đáng kể.

Giá thuê trung bình phân khúc hạng A và hạng B tăng lần lượt 7,7% và 5,5% so với quý 2/2013. Tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A và hạng B tính đến cuối quý 2/2014 đã giảm đáng kể.

Bà Dung cho biết: “Trong quý khảo sát, thị trường ghi nhận diện tích thực thuê mới thấp hơn so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nhu cầu trên thị trường đang giảm xuống, mà nguyên nhân chính đến từ phía nguồn cung. Do các lựa chọn sàn văn phòng trống có thể cho thuê hiện đang ngày càng giới hạn, khách thuê rất khó có thể tìm được mặt sàn thuê phù hợp với nhu cầu thuê của mình.”

Theo số liệu yêu cầu thuê mà CBRE nhận được trong quý 2/2014, 60% khách có nhu cầu thuê là những doanh nghiệp mới thành lập hoặc có nhu cầu mở rộng diện tích thuê. Số liệu này cao hơn nhiều so với quý 2/2013, khi chỉ có 37% khách có nhu cầu thuê là một trong hai đối tượng trên.

Các công ty cung cấp dịch vụ tài chính và tư vấn vẫn là những khách thuê tích cực nhất trên thị trường khi chiếm đến 26% tổng số yêu cầu thuê nhận được. Theo sau là các công ty trong các lĩnh vực dược phẩm, công nghệ, điện tử và luật.

Theo bà Dương Thùy Dung, thị trường đã chứng kiến sự đổi mới trong gói chào thuê cho khách hàng. Các chủ nhà cởi mở hơn trong hình thức cho thuê dài hạn với các điều khoản thuê linh hoạt.

Các dự án như Sài Gòn Airport Plaza, SSG Tower hay hạng mục văn phòng cho thuê của dự án Prince Residences đang đưa ra hình thức cho thuê lên đến 50 năm, khách thuê có quyền cho thuê lại mặt sàn đã thuê. Đây có thể được xem là một hướng tiếp cận/tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng trên thị trường.

Tuy nhiên, hình thức cho thuê này đòi hỏi chủ nhà phải thật cẩn trọng trong chiến lược tìm kiếm khách thuê dài hạn, nếu không chủ nhà có thể sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ chính các khách thuê dài hạn ngay trong dự án của mình.”

Các dự án tương lai đáng chú ý vẫn tiếp tục duy trì tiến độ xây dựng tốt trong quý khảo sát. Vietcombank Tower, dự án trọng điểm duy nhất tọa lạc trong khu vực trung tâm, đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Lim Tower 2 (Quận 3), Viettel Office và Trade Center (Quận 10) cũng cho thấy tiến độ xây dựng khả quan. Đến cuối năm 2015, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000m2 GFA sàn văn phòng hạng A và B.

Một phần đáng kể trong nguồn cung tương lai này sẽ dành cho chủ đầu tư sử dụng. Thị trường do đó sẽ không phải chịu nhiều áp lực từ việc tăng cung sắp tới và chủ nhà có khả năng giữ vững vị thế của mình.

Thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh

Thị trường bán lẻ tiếp tục tăng trưởng trong quý 2/2014 với một số nhà bán lẻ tích cực củng cố thương hiệu và mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong nỗ lực bắt kịp sức mua ngày càng tăng của thị trường.

Baskin Robbins, McDonald’s và Starbucks tiếp tục mở rộng trong khi Café Bene, một thương hiệu càphê từ Hàn Quốc, dự kiến sẽ mở cửa hàng đầu tiên trong quý 3/2014.

Sau khi khai trương trung tâm đầu tiên tại Hà Nội, trung tâm thương mại Tổng hợp Robins (thuộc Tập đoàn Central đến từ Thái Lan) đang chuẩn bị mở trung tâm thứ hai tại Cresent Mall (quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh).

Theo khảo sát mới của CBRE về mức độ tích cực của các nhà bán lẻ khu vực châu Á-Thái Bình Dương 2014 , thị trường Việt Nam bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là những điểm đến hàng đầu được các nhà bán lẻ nhắm đến trong năm 2014.

Phần lớn các nhà bán lẻ toàn cầu đang tìm kiếm những thị trường mới nổi để thâm nhập và mở rộng, ưa thích những mặt bằng cho thuê trong các Trung tâm thương mại tọa lạc ở những vị trí đắc địa và được quản lý tốt, dẫn đến nguồn cầu cao cho các mặt bằng tại các trung tâm thương mại chất lượng cao.

Thị trường bán lẻ Thành phố Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong quý 2/2014.

Mặc dù không cao như giai đoạn 2007-2010 (95%-98%), tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường thành phố vẫn duy trì ở mức 88% trong hai năm trở lại đây với diện tích thực thuê hằng năm khoảng 54.000m2. Giá thuê trung bình gần như không đổi so với quý trước với tốc độ giảm chậm dần so với cùng kỳ năm trước.

Nhận xét về tình hình thị trường bán lẻ, bà Dương Thùy Dung cho rằng: “Nguồn cung có diện tích lớn trong hai năm tới hạn chế cùng với nhu cầu thuê mặt bằng tăng sẽ hỗ trợ cho giá thuê, chúng tôi dự đoán giá thuê sẽ khó giảm nhiều trong các quý tới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng sự thay đổi không ngừng trong xu hướng người tiêu dùng đòi hỏi các chủ đầu tư phải sáng tạo hơn trong ý tưởng thiết kế cửa hàng và bố trí khách thuê để có thể đạt được chỉ tiêu doanh số”./.
Hoàng Anh Tuấn (Vietnam+)