Sắp kết thúc quý 3 năm 2010, thị trường bất động sản vẫn duy trì được đà phục hồi năm 2009, bắt nhịp với xu thế tăng trưởng trở lại của nền kinh tế. Đáng chú ý, thị trường bất động sản đã có bước chuyển biến đáng kể về cơ cấu hàng hóa.
Thời kỳ “sao đổi ngôi" đã đến và đưa phân khúc nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ thống lĩnh thị trường. Tuy nhiên, những rủi ro vẫn rình rập khiến thị trường bất động sản Việt Nam khó phát triển bền vững.
“Sao đổi ngôi"
Theo Bộ Xây dựng, năm 2010, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đặc biệt, Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng cũng đem lại thuận lợi cho cả nhà đầu tư nội và ngoại.
Tuy nhiên, thay đổi rõ nét nhất trên thị trường bất động sản chính là cơ cấu hàng hóa. Các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Sản phẩm này ngày càng được “chuộng“ bởi thanh khoản vốn đầu tư nhanh.
Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển nhà giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng), nhà bình dân để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng. Đặc biệt, nhà ở hướng tới đối tượng thu nhập thấp đã thành công và thu hút nhiều doanh nghiệp lớn tham gia.
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Theo ước tính, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 và nguồn vốn đầu tư khoảng 300-400 nghìn tỷ đồng.
Riêng thành phố Hà Nội cần 5,5 triệu m2 tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê.
Hiện cả nước có gần 400 trường đại học và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng, trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp với tổng số học sinh, sinh viên lên tới gần 3 triệu. Dự tính, đến năm 2015 số học sinh, sinh viên cả nước sẽ đạt khoảng 4,3 triệu, trong đó khoảng 3 triệu em có nhu cầu về chỗ ở trong ký túc xá.
Để đáp ứng nhu cấp thiết về nhà ở của người dân đô thị, phát triển các khu đô thị mới là xu thế đã được khẳng định. Hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án khu đô thị mới, trong đó chủ yếu là phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê cùng nhiều sản phẩm bất động sản khác. Xu thế này thể hiện rõ nét nhất ở các đô thị lớn như Hà Nội với trên 800 dự án có tổng diện tích chiếm đất khoảng hơn 75.100ha, trong đó diện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000ha.
Việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội và lập Đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô tầm nhìn dài hạn cũng có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản với con số các dự án tiếp tục gia tăng.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, số dự án vượt lên con số 1.400 nhưng có quy mô nhỏ hơn nên diện tích chiếm đất chỉ khoảng 4.490ha.
Khu vực phía Bắc, Hải Phòng cũng tạo bước đột phá với 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị, quy mô chiếm đất gần 2.600ha; trong đó có 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư, tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của thành phố.
Tại khu vực miền Trung, Đà Nẵng cũng dành trên 2.300ha đất cho hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở...
Nguy cơ tiềm ẩn
Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong chín tháng qua đã nhìn thấy khá rõ. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn tiềm ẩn những rủi ro xuất phát từ sự phát triển không bền vững.
Hiện giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá cao và vẫn tiếp tục tăng với diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của bất động sản. Đây cũng chính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Thêm vào đó, giá bất động sản cũng biến động không đồng đều giữa các địa phương. Trong khi hai trung tâm lớn của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh phải chịu tác động mạnh do thăng trầm của giá bất động sản thì thị trường này tại các thành phố khác vẫn “phẳng lặng."
Ngay cả sự biến động của thị trường bất động sản giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng khác nhau. Cùng thời điểm quý 2/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nội không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuối năm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như “dậm chân tại chỗ,", giao dịch chậm.
Diễn biến giá cả khó lường, thiếu bền vững được nhận định do yếu tố “vốn" - đòn tác động mạnh nhất có thể khiến thị trường nhạy cảm này chao đảo.
Nhìn lại hai quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn.
Bước sang hai quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinh tế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch và giá cả.
Nhưng sang đến quý 3 năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu đình trệ về giao dịch.
Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 là tăng trưởng âm 2,35% so với mức tăng 10,2% của cả năm 2009. Cùng đó, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để cũng chỉ tăng 5,47% so với con số 27,2% của năm trước. Mặt khác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn lãi suất cho vay. Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, khó có thể tạo dựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Ngoài ra, có thể “điểm mặt" thêm hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấu đến thị trường bất động sản như lừa đảo trong huy động vốn, đầu cơ đẩy giá, chậm tiến độ, thiếu thông tin./.
Thời kỳ “sao đổi ngôi" đã đến và đưa phân khúc nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ thống lĩnh thị trường. Tuy nhiên, những rủi ro vẫn rình rập khiến thị trường bất động sản Việt Nam khó phát triển bền vững.
“Sao đổi ngôi"
Theo Bộ Xây dựng, năm 2010, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đặc biệt, Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng cũng đem lại thuận lợi cho cả nhà đầu tư nội và ngoại.
Tuy nhiên, thay đổi rõ nét nhất trên thị trường bất động sản chính là cơ cấu hàng hóa. Các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Sản phẩm này ngày càng được “chuộng“ bởi thanh khoản vốn đầu tư nhanh.
Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảm kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển nhà giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng), nhà bình dân để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng. Đặc biệt, nhà ở hướng tới đối tượng thu nhập thấp đã thành công và thu hút nhiều doanh nghiệp lớn tham gia.
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Theo ước tính, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 và nguồn vốn đầu tư khoảng 300-400 nghìn tỷ đồng.
Riêng thành phố Hà Nội cần 5,5 triệu m2 tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê.
Hiện cả nước có gần 400 trường đại học và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng, trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp với tổng số học sinh, sinh viên lên tới gần 3 triệu. Dự tính, đến năm 2015 số học sinh, sinh viên cả nước sẽ đạt khoảng 4,3 triệu, trong đó khoảng 3 triệu em có nhu cầu về chỗ ở trong ký túc xá.
Để đáp ứng nhu cấp thiết về nhà ở của người dân đô thị, phát triển các khu đô thị mới là xu thế đã được khẳng định. Hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án khu đô thị mới, trong đó chủ yếu là phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê cùng nhiều sản phẩm bất động sản khác. Xu thế này thể hiện rõ nét nhất ở các đô thị lớn như Hà Nội với trên 800 dự án có tổng diện tích chiếm đất khoảng hơn 75.100ha, trong đó diện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000ha.
Việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội và lập Đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô tầm nhìn dài hạn cũng có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản với con số các dự án tiếp tục gia tăng.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, số dự án vượt lên con số 1.400 nhưng có quy mô nhỏ hơn nên diện tích chiếm đất chỉ khoảng 4.490ha.
Khu vực phía Bắc, Hải Phòng cũng tạo bước đột phá với 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị, quy mô chiếm đất gần 2.600ha; trong đó có 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư, tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của thành phố.
Tại khu vực miền Trung, Đà Nẵng cũng dành trên 2.300ha đất cho hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở...
Nguy cơ tiềm ẩn
Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong chín tháng qua đã nhìn thấy khá rõ. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn tiềm ẩn những rủi ro xuất phát từ sự phát triển không bền vững.
Hiện giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá cao và vẫn tiếp tục tăng với diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của bất động sản. Đây cũng chính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Thêm vào đó, giá bất động sản cũng biến động không đồng đều giữa các địa phương. Trong khi hai trung tâm lớn của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh phải chịu tác động mạnh do thăng trầm của giá bất động sản thì thị trường này tại các thành phố khác vẫn “phẳng lặng."
Ngay cả sự biến động của thị trường bất động sản giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng khác nhau. Cùng thời điểm quý 2/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nội không tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuối năm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như “dậm chân tại chỗ,", giao dịch chậm.
Diễn biến giá cả khó lường, thiếu bền vững được nhận định do yếu tố “vốn" - đòn tác động mạnh nhất có thể khiến thị trường nhạy cảm này chao đảo.
Nhìn lại hai quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn.
Bước sang hai quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinh tế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch và giá cả.
Nhưng sang đến quý 3 năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu đình trệ về giao dịch.
Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 là tăng trưởng âm 2,35% so với mức tăng 10,2% của cả năm 2009. Cùng đó, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để cũng chỉ tăng 5,47% so với con số 27,2% của năm trước. Mặt khác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn lãi suất cho vay. Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, khó có thể tạo dựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Ngoài ra, có thể “điểm mặt" thêm hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấu đến thị trường bất động sản như lừa đảo trong huy động vốn, đầu cơ đẩy giá, chậm tiến độ, thiếu thông tin./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
