Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, nhà ở xã hội được xác định là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và người lao động tại các đô thị lớn. Thời gian qua, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy phân khúc này, trong đó tín dụng ngân hàng đóng vai trò then chốt.
Tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” do báo Tiền Phong tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn còn không ít khó khăn, đặc biệt là vấn đề lãi suất và nguồn vốn dài hạn.
Dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng
Theo ông Nguyễn Ngọc Cảnh - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, bám sát chủ trương của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, thời gian qua Ngân hàng Nhà nước đã ưu tiên nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực này, đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng định hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Hiện tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 25.000 tỷ đồng, còn các ngân hàng thương mại khoảng 16.000 tỷ đồng.
Riêng tại Ngân hàng Chính sách xã hội, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 đạt hơn 20.500 tỷ đồng, cùng gần 4.800 tỷ đồng thuộc các chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.
Trong khi đó, tại các ngân hàng thương mại, tổng dư nợ cho vay khoảng 16.000 tỷ đồng, gồm hơn 9.000 tỷ đồng cho vay theo cơ chế thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33 của Chính phủ.
Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết thêm, đến cuối tháng Một, các ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cuối năm 2024, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô vốn còn lại của chương trình vẫn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới vẫn còn đáng kể.
Chia sẻ thêm, ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết hiện nay có ba nhóm chính sách chính đang được triển khai.
Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại. Chính sách này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích mở rộng tín dụng đối với phân khúc nhà ở xã hội.
Thứ hai, triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này, trong đó có hai chương trình lớn là cho vay theo Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và chương trình tín dụng phục vụ Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Với chương trình theo Nghị định 100, nguồn vốn được triển khai thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội nhằm hỗ trợ các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở. Lãi suất cho vay hiện khoảng 5,4%/năm với thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm.
Trong khi đó, chương trình tín dụng gắn với Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội - thường được gọi là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng - được triển khai thông qua các ngân hàng thương mại để cho vay đối với cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung bình trên thị trường.
Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cũng có các cơ chế điều hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng tích cực tham gia các chương trình ưu đãi.
Doanh nghiệp cho rằng lãi suất vẫn là rào cản
Tại hội thảo, nhiều doanh nghiệp cho rằng việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng vẫn là rào cản đáng kể đối với các dự án nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện nay là hạn chế về nguồn vốn. Nhiều ngân hàng thương mại cổ phần chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.
Theo tính toán của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, tổng nhu cầu vốn đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm khoảng 20-25%, hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, tổng quy mô vốn vay tiếp cận được hiện nay mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.
Từ thực tế này, HUD kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cơ chế này cần hướng tới lãi suất ổn định trong dài hạn, đồng thời hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng mặc dù Chính phủ và các bộ ngành đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhà ở xã hội, song nguồn vốn vẫn là một trong những điểm nghẽn lớn.
Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2023 đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi, nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn sự thiếu thống nhất giữa các quy định, khiến doanh nghiệp chưa dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này.
Bên cạnh đó, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội cũng cần tiếp tục được điều chỉnh theo hướng ưu đãi hơn. Hiện người mua nhà ở xã hội có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4%/năm. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế, nhiều quốc gia áp dụng mức lãi suất thấp hơn để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
Do đó, HoREA kiến nghị xem xét giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội xuống khoảng 4,8%/năm, tương tự mức đã từng được áp dụng trong một số giai đoạn trước đây.
Tại hội thảo, phản hồi về ý kiến cho rằng quy mô gói tín dụng hiện nay còn hạn chế, ông Nguyễn Xuân Bắc cho biết quy mô chương trình 120.000 tỷ đồng được xác định trên cơ sở bám sát Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Khi xây dựng chương trình, cơ quan điều hành đã tính toán căn cứ vào nhu cầu vốn và tiến độ triển khai của đề án. Nhu cầu vay vốn trong giai đoạn đầu được ước tính khoảng 110.000 tỷ đồng, song Ngân hàng Nhà nước đã chủ động nâng quy mô chương trình lên khoảng 125.000 tỷ đồng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quy mô này về cơ bản phù hợp với lộ trình triển khai của đề án. Tuy nhiên, hiệu quả của chương trình phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội trên thực tế. Nếu các dự án được triển khai nhanh và đồng bộ hơn, khả năng hấp thụ vốn của thị trường cũng sẽ được cải thiện, từ đó giúp chương trình tín dụng phát huy hiệu quả tốt hơn trong thời gian tới.
Để khuyến khích các ngân hàng tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm của từng ngân hàng.
Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khoảng 6,1%/năm, còn lãi suất đối với người mua nhà khoảng 5,6%/năm, được đánh giá là mức ưu đãi so với mặt bằng chung của thị trường./.