Mặc dù cơ chế, chính sách ưu đãi dành cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp có hiệu lực và được triển khai từ năm 2009 nhưng đến nay, nhiều đơn vị vẫn chưa được thụ hưởng vì vướng thủ tục.

Điều này khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia, đồng nghĩa với việc khó phát triển thêm nguồn cung và giá bán chưa phù hợp.

Nhà đã xây, ưu đãi chưa được hưởng

Để phát triển nhà ở cho các đối tượng xã hội có nhu cầu về nhà ở, ngày 20/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP kèm theo các quyết định số 65, 66, 67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Theo đó, việc phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa. Chủ đầu tư được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp.

Quá trình triển khai các cơ chế, chính sách ưu đãi này, ngày 22/7/2009, Chính phủ ban hành Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg về việc sửa đổi một số điều của Quyết định số 65, 66, 67 và theo đó các ưu đãi chỉ được áp dụng trong năm 2009.

Tuy nhiên, để hoàn thành dự án, thông thường chủ đầu tư phải triển khai thực hiện ít nhất là trong 2 năm. Bởi vậy, hầu hết chủ đầu tư các dự án đã khởi công vẫn chưa được thụ hưởng những ưu đãi này, ảnh hưởng tới việc thu hút doanh nghiệp tham gia cũng như chủ trương, mục tiêu của Chính phủ về phát triển nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, hiện nhiều địa phương và doanh nghiệp đang đề nghị Chính phủ cho phép được tiếp tục triển khai các ưu đãi đó cho những năm tiếp theo để đảm bảo mục tiêu của Chương trình.

Đăng ký nhiều, thực hiện ít

Xác định Chương trình phát triển nhà ở cho các đối tượng nêu trên là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, nên ngoài việc tập trung tuyên truyền, Bộ Xây dựng đã khẩn trương đôn đốc các địa phương rà soát, tổng hợp nhu cầu, đề xuất danh mục, địa điểm và quy mô các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị trên phạm vi địa bàn theo 2 giai đoạn (2009-2010 và 2011-2015). Yêu cầu đặt ra cho các dự án được ưu tiên là có đất sạch, đã được phê duyệt và xác định chủ đầu tư.

Do đó, ngay trong thời gian đầu triển khai, nhiều địa phương đã có báo cáo đề xuất nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, đáp ứng cho khoảng 1 triệu người. Riêng trong hai năm đầu tiên (2009 và 2010) đã có 47 dự án đăng ký với quy mô xây dựng trên 1,176 triệu m2 sàn, tổng vốn đầu tư là 4.975 tỷ đồng, trong đó huy động từ các doanh nghiệp khoảng 4.356 tỷ đồng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 200 nghìn người.

Tuy nhiên, cho đến nay mới có 25 dự án (đạt 53% so với dự kiến) được khởi công xây dựng đáp ứng chỗ ở cho khoảng 128.830 lao động với tổng mức đầu tư khoảng 2.752 tỷ đồng. Trong số các dự án đã khởi công mới chỉ có 9 dự án đã hoàn thành, bàn giao, đạt 36%; đáp ứng chỗ ở cho khoảng 27.800 công nhân (đạt 14% so với dự kiến). Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 8 dự án và Hà Nội chỉ có 1 dự án.

Trong nhóm loại hình nhà ở phục vụ an sinh xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp được đánh giá là sôi động nhất. Thời gian đầu, nhu cầu đầu tư cho giai đoạn 2009-2015 của các địa phương tập hợp về là 189 dự án với quy mô 166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 người.

Trong năm 2009 và 2010 có 150 dự án triển khai, quy mô xây dựng gần 5,6 triệu m2 sàn với số vốn đầu tư 22.738 tỷ đồng, chủ yếu là vốn do doanh nghiệp tự huy động. Mục tiêu đặt ra là hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 640.000 người.

Tuy nhiên, đến nay mới có 39 dự án (khoảng 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỷ đồng, tổng diện tích sàn là 785.500 m2 đáp ứng cho khoảng 66.900 người có thu nhập thấp. Trong số này mới chỉ có 1.714 căn hộ hoàn thành, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 6.800 người, chỉ đạt 1% so với kế hoạch ban đầu.

Thực tế này cho thấy, số dự án và doanh nghiệp đăng ký tham gia thì nhiều nhưng rốt cuộc thực hiện chẳng bao nhiêu. Nguồn cung không được phát triển thêm cũng đồng nghĩa với việc giá bán chưa phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng.

Cần hài hòa lợi ích

Sau khi các doanh nghiệp có thông tin về việc chỉ thực hiện các cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế trong năm 2009 đã xảy ra hiện tượng tạm dừng hoặc triển khai cầm chừng sau khi khởi công. Vẫn biết, nhu cầu nhà ở cho hai đối tượng này rất lớn nhưng nhiều địa phương lại chưa chủ động tháo gỡ các khó khăn vướng mắc của nhà đầu tư về quỹ đất, vốn, ưu đãi đặc thù… khiến doanh nghiệp không còn mặn mà tham gia.

Bên cạnh đó, do không được áp dụng ưu đãi thuế và khó tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam nên giá thành mỗi mét vuông sàn căn hộ đã hoàn thành cũng khá cao, từ 10 đến 12 triệu đồng/m2. Điều này đã làm tăng giá thành đầu tư, giảm khả năng tiếp cận của người hưởng lợi và giảm hiệu quả của các chủ đầu tư.

Hiện cả nước mới chỉ có 5 dự án được vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam với tổng số vốn vay khoảng 740 tỷ đồng, đạt 19% so với số vốn của các dự án đã khởi công.

Tổng giám đốc Tổng công ty Viglacera Nguyễn Anh Tuấn - một trong 5 chủ đầu tư may mắn lọt vào danh sách được xét vay vốn từ Ngân hàng Phát triển cho biết: Để vay được tiền, doanh nghiệp đã phải thế chấp một mảnh đất ở vị trí khác thì mới đủ điều kiện được vay vốn. Còn bản thân mảnh đất thực hiện dự án nhà cho người có thu nhập thấp thì không đủ căn cứ pháp lý để đem ra thế chấp vay vốn xây dựng chính dự án đó.

Bên cạnh đó, những khó khăn do chịu lãi suất cao khi buộc phải vay vốn từ ngân hàng thương mại để thực hiện các dự án này đã khiến một số chủ đầu tư giãn tiến độ thi công.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, hiện quy định về hỗ trợ về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp vẫn còn một số hạn chế như: thực hiện qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp; hỗ trợ theo hình thức này dễ bị doanh nghiệp lợi dụng nếu Nhà nước không có các chế tài mạnh.

Tuy nhiên, hình thức này so với việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà (Nhà nước hỗ trợ trực tiếp) thì vẫn có lợi thế.

Thông qua các dự án sẽ huy động được các nguồn lực từ các thành phần kinh tế, khuyến khích tăng khả năng cung cấp nhà ở cho phân khúc thị trường nhà giá thấp. Việc tăng cung sẽ góp phần giảm giá nhà ở trên thị trường. Hơn nữa, vì đối tượng là các doanh nghiệp nên đầu mối quản lý cho vay giảm, dễ quản lý rủi ro, tổng lượng tiền để đáp ứng cho vay giảm (do các doanh nghiệp được hưởng ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất)...

Để các chính sách hỗ trợ của Chính phủ triển khai thực hiện có hiệu quả, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, đề xuất và báo cáo để Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định trong luật Thuế giá trị gia tăng, luật Thuế thu nhập doanh nghiệp về các ưu đãi đối với nhóm dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị. Đặc biệt, các giải pháp kịp thời để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy doanh nghiệp tiếp tục triển khai đầu tư hiện đang rất cần thiết./.