ĐẶC KHU HÀNH CHÍNH HỒNG KÔNG – Media OutReach – Các tòa nhà văn phòng trống rỗng, phòng khách sạn và trung tâm mua sắm vắng khách- là những thực tế của cuộc sống trong trạng thái bình thường mới sau đại dịch. COVID-19. Đây cũng là kết quả của các biện pháp giãn cách xã hội cũng như các biện pháp phong tỏa do các chính phủ áp đặt được thực hiện trên khắp thế giới nhằm giảm bớt sự lây lan của đại dịch COVID-19 và những tác động của nó đã lan rộng trên các thị trường bất động sản ở Châu Á- – Thái Bình Dương.
Chính vì điều này mà một nghiên cứu gần đây cho thấy, giá bất động sản trên thị trường nói chung ở phần lớn khu vực Châu Á – Thái Bình Dương vẫn ổn định. Tuy nhiên, trong các phân khúc khác nhau của bất động sản, thị trường chứng kiến sự tập trung trở lại của một số nhà đầu tư đối với các chiến lược liên quan đến việc đầu tư vốn vào các lĩnh vực công nghiệp thực sự được hưởng lợi từ đại dịch COVID-19.
Nguồn: iStock
Nghiên cứu có tiêu đề The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics (tạm dịch: Đại dịch COVID-19 và Động lực cho thuê tài sản thương mại ) được đồng thực hiện bởi Tiến sĩ Ervi Liusman, Giảng viên và Giáo sư Desmond Tsang, Phó giáo sư tại Trường Quản lý Khách sạn và Du lịch, thuộc Trường Kinh doanh, Đại học Hồng Kông Trung Quốc (Chinese University of Hong Kong – CUHK)
Dựa trên dữ liệu từ Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL, nghiên cứu đã xem xét, tổng hợp số liệu cho thuê và giá bất động sản của 38 thành phố ở 12 quốc gia và vùng lãnh thổ trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, bao gồm Hồng Kông, Singapore, Tokyo và Kuala Lumpur. Các phân khúc bất động sản bao gồm văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và nhà ở. Sau đó, họ phân tích xu hướng giá thuê và giá bất động sản tại các khu vực.
Theo nghiên cứu, trong 6 tháng đầu năm 2020 trùng với thời điểm đại dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát, giá thuê bất động sản trong các lĩnh vực này giảm trung bình khoảng 15% trên toàn khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Giá thuê văn phòng ghi nhận mức giảm vừa phải khoảng 14%. Tuy nhiên, mức giảm giá thuê liên tục và đáng kể nhất được tìm thấy ở phân khúc bất động sản bán lẻ, chẳng hạn như trung tâm mua sắm, đã giảm hơn 30% trong giai đoạn này.
Nghiên cứu đã xem xét mối quan hệ tiêu cực giữa số trường hợp được xác nhận nhiễm COVID-19 và số ca tử vong và giá thuê trong khu vực. Điều thú vị là giá bất động sản trên thị trường nói chung không giảm, mặc dù giá thuê đã giảm mạnh.
Lĩnh vực bất động sản dân dụng và công nghiệp hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư
Theo kết quả nghiên cứu, giá bất động sản nói chung ở Châu Á – Thái Bình Dương vẫn tăng mạnh bất chấp sự gia tăng của các trường hợp nhiễm COVID-19, ít tập trung vào đầu tư bán lẻ và nhiều hơn, tập trung hơn vào lĩnh vực bất động sản dân dụng và công nghiệp.
Khi đại dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát, các nhà nghiên cứu cho biết, các biện pháp giãn cách xã hội và phong tỏa được thực hiện để đối phó với đại dịch COVID-19 buộc mọi người phải ở nhà. Thực tế này dẫn đến sự bùng nổ thương mại điện tử và đối tượng bị ảnh hưởng xấu và thiệt hại nhất là các cửa hàng bán lẻ thực tế. Nhiều cửa hàng cũng phải đóng cửa, do không có thu nhập cho thuê ổn định nên các chủ nhà hoặc nhà đầu tư có xu hướng bán bất động sản bán lẻ trong danh mục đầu tư của họ. Diễn biến đồng thời cả cung và cầu này đồng nghĩa với việc giá bất động sản bán lẻ giảm đáng kể.
Theo các nhà nghiên cứu, các nhà đầu tư đã phân bổ lại các chiến lược phân bổ vốn của họ trong thị trường bất động sản tổng thể, thực hiện các chiến lược phòng thủ hơn trong bối cảnh đại dịch COVID-19 hoành hành. Đó là, họ phân bổ lại vốn cho các lĩnh vực có thể chống chọi tốt hơn với những bất ổn do đại dịch COVID-19 mang lại, chẳng hạn như bằng cách đầu tư vào các trung tâm dữ liệu, nhà máy và nhà kho. Do đại dịch COVID-19 kéo dài, nhiều nhà đầu tư lo ngại về triển vọng cuối cùng của thị trường bất động sản bán lẻ là điều đương nhiên. Đó là lý do tại sao họ chọn việc đổ tiền vào các phân khúc bất động sản khác.
Tiến sĩ Ervi Liusman cho biết: “Những gì chúng ta đang thấy có thể là một hiện tượng “bay tới chất lượng”, nơi các nhà đầu tư đang từ bỏ các tài sản có tính rủi ro cao như bất động sản bán lẻ và chọn đầu tư vào các lựa chọn an toàn hơn, như trung tâm dữ liệu hoặc nhà kho”.
Bà Ervi Liusman cho biết thêm, nguồn cung trong phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn khan hiếm với nhu cầu mạnh mẽ. Các nền tảng thương mại điện tử, các công ty công nghệ và viễn thông, các nhà khai thác thực phẩm và đồ uống và các công ty dược phẩm – tất cả đều yêu cầu kho bãi công nghiệp và không gian nhà xưởng để vận hành – có thể đã là động lực thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ chứng kiến trong lĩnh vực này.
Sự can thiệp của chính phủ
Theo một báo cáo do Quỹ Tiền tệ Quốc tế ( International Monetary Fund – IMF), để đối phó với cuộc khủng hoảng chưa từng có do đại dịch COVID-19 mang lại, các chính phủ trên toàn thế giới đã thực hiện các chương trình hỗ trợ khác nhau để khôi phục nền kinh tế của họ.
Các nhà nghiên cứu đã điều tra các gói kích thích tài chính do chính phủ các nước Châu Á – Thái Bình Dương thực hiện. Ví dụ, Trung Quốc đã công bố các biện pháp tài khóa có giá trị ước tính khoảng 4.900 tỷ nhân dân tệ, bao gồm giảm thuế và giảm đóng góp an sinh xã hội. Các nhà nghiên cứu đã xem xét các tác nhân kích thích khác nhau ảnh hưởng như thế nào đến các thị trường khác nhau trong khu vực Châu Á -Thái Bình Dương.
Các nhà nghiên cứu phát hiện ra rằng, các biện pháp kích thích tài khóa của chính phủ có tác động tích cực đến việc giảm giá thuê bất động sản. Tuy nhiên, họ cũng phát hiện việc tác động tích cực này đã biến mất vào thời điểm các biện pháp được công bố bắt đầu được thực hiện. Họ giải thích rằng, các gói kích thích tài khóa của chính phủ dường như có hiệu quả trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, nhưng điều này dường như có tác dụng ít nhất thông qua việc giúp khôi phục niềm tin vào thị trường bất động sản như khía cạnh tài chính của chính các biện pháp.
Giáo sư Desmond Tsang nhận xét: “Có vẻ như chính những thông báo về những kế hoạch kích thích tài khóa lớn đó đã làm suy yếu sự sụt giảm giá thuê. Điều này có nghĩa là phản ứng ban đầu của các chính phủ có thể là điều quan trọng hơn trong việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư hơn là những gì chính phủ thực sự làm để giúp các nền kinh tế”.
Săn lùng những dự án có giá hời
Các nhà nghiên cứu tin rằng, kết quả nghiên cứu của họ có thể cung cấp những ý nghĩa có giá trị về cách mà đại dịch COVId-19 đã ảnh hưởng đến môi trường bất động sản toàn cầu.
Tiến sĩ Ervi Liusman lý giải: “Do tính chất đa dạng của bất động sản, nên tác động của đại dịch COVID-19 thay đổi đáng kể giữa các khu vực và lĩnh vực khác nhau. Trong khi một số phân khúc bất động sản như bán lẻ và khách sạn có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi đại dịch COVID-19, thì các lĩnh vực khác lại tương đối ổn định. Là một nhà đầu tư, điều quan trọng là phải xem xét nhu cầu thị trường đối với một lĩnh vực cụ thể khi lựa chọn danh mục đầu tư”.
Theo Tiến sĩ Ervi Liusman, trong khi các giai đoạn khủng hoảng kinh tế nhìn chung mang đến cơ hội tốt cho các nhà đầu tư săn lùng các bất động sản có giá hời, thì trong thời kỳ đại dịch COVID -19 hoành hành, các chủ sở hữu bất động sản trên thị trường nói chung né tránh việc giảm giá khi bán bớt các tài sản của họ. Một nguyên nhân có thể là do các gói kích thích tài khóa của chính phủ giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Một khả năng khác có lẽ là do những chủ sở hữu tòa nhà đó khá dư dả về tài chính và không cảm thấy cấp bách phải bán tài sản của họ.
Đề cập về các hướng nghiên cứu trong tương lai, các nhà nghiên cứu cho biết, các nghiên cứu sâu hơn có thể được tập trung vào cách thị trường bất động sản phản ứng với sự phục hồi sau đại dịch COVID-19. Nghiên cứu bổ sung cũng có thể xem xét bất kỳ khả năng tái phát nào trên thị trường bất động sản do phát hiện ra các biến thể của virus gây ra đại dịch COVID-19.
Tài liệu tham khảo:
Allan R, Liusman E, Lu T, Tsang D. The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics, Journal of Risk and Financial Management. 2021: Đại dịch COVID-19 và động lực cho thuê tài sản thương mại; Tạp chí Quản lý tài chính và Rủi ro. Năm 2021; 14 (8): 360 https://doi.org/10.3390/jrfm14080360
Bài viết này lần đầu được xuất bản trên trang web Kiến thức Kinh doanh Trung Quốc (CBK) bởi Trường Kinh doanh CUHK: https://bit.ly/3oU8fiG.
Thông tin về CUHK Business School (Trường Kinh doanh CUHK)
Trường Kinh doanh thuộc CUHK bao gồm 2 trường – Kế toán và Quản lý khách sạn và Du lịch – và 4 khoa – Khoa Kinh tế quản lý và khoa học phục vụ việc ra quyết định, Tài chính, Quản lý và Marketing. Được thành lập tại Hồng Kông vào năm 1963, đây là trường kinh doanh đầu tiên cung cấp các chương trình cử nhân về quản trị kinh doanh (BBA), thạc sỹ về quản trị kinh doanh (MBA) và thạc sỹ cao cấp về quản trị kinh doanh (Executive MBA) trong khu vực. Hiện tại, Trường cung cấp 9 chương trình đại học và 18 chương trình sau đại học, bao gồm MBA, EMBA, Master, MSc, MPhil và Ph.D. Trường hiện có hơn 4.500 sinh viên đại học và sau đại học đến từ hơn 20 quốc gia / vùng lãnh thổ.
Trong bảng xếp hạng MBA điều hành của Financial Times năm 2021, CUHK EMBA được xếp hạng thứ 19 trên thế giới. Trong Bảng xếp hạng MBA toàn cầu năm 2021 của FT, MBA CUHK được xếp hạng 48. Trường Kinh doanh CUHK có số lượng cựu sinh viên kinh doanh lớn nhất (khoảng 40.000) trong số các trường đại học / trường kinh doanh ở Hồng Kông – nhiều người trong số họ là các nhà lãnh đạo kinh doanh chủ chốt.
Thông tin thêm có sẵn tại http://www.bschool.cuhk.edu.hk hoặc bằng cách kết nối với CUHK Business School trên:
Facebook: www.facebook.com/cuhkbschool
Instagram: www.instagram.com/cuhkbusinessschool
LinkedIn: www.linkedin.com/school/cuhkbusinessschool
WeChat: CUHKBusinessSchool
#CUHKBusinessSchool
