Huy động hiệu quả nguồn tài chính từ khai thác tài nguyên đất đai là vấn đề được nhiều chuyên gia, nhà quản lý đề cập nhằm giải quyết nhu cầu về vốn cho phát triển hạ tầng hiện nay.
Nhưng việc xây dựng quy hoạch, định hướng chiến lược và quản lý phù hợp cho lĩnh vực này đang còn nhiều ý kiến tranh luận, đặc biệt là vấn đề giá đất.
Thị trường đất đai của Việt Nam hiện có 2 cấp, trong đó thị trường cấp 1 - nhà nước là bên cung (nhà nước thu hồi đất của những tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất để giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu). Thị trường cấp 2 là các thành phần kinh tế chuyển nhượng với nhau và do đó thị trường cấp 1 là nguồn cung cho thị trường cấp 2, bên cầu là các thành phần kinh tế khác.
Giá đất tính theo giá được cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố từ đầu năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định cộng thêm các chi phí.
Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng, nhận xét do chỉ có một bên cung là Nhà nước nên đây là thị trường độc quyền và chính sự độc quyền dẫn đến lạm quyền. Nhiều dự án chi phí giá đất gấp 3 lần so với giá Nhà nước quy định, giá đó là giá “ẩn.”
Do đó, giá đất ở thị trường cấp 2 phụ thuộc nhiều vào giá thị trường cấp 1 (trong đó có giá “ẩn”) cộng với thuế phí, lợi nhuận…
Theo tiến sỹ Liêm, đây chính là một trong những lý do của tình trạng Việt Nam thực hiện kinh tế thị trường chưa được bao lâu nhưng giá đất đã tăng rất cao… Do đó, cần phải có lời giải cho bài toán giá đất để giúp giảm giá đất ở thị trường cấp 1.
Ngoài ra, nhiều chính sách đất đai ban hành vẫn bị động và chưa sát với thực tiễn, nhiều địa phương chưa có quy hoạch chi tiết, thậm chí cả một số thành phố lớn, quy hoạch chi tiết tại nhiều khu vực vẫn chưa có, dẫn đến việc khi xây dựng đường sá lại phải đền bù với giá cao.
Số liệu của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy trong giai đoạn từ năm 2002-2010, diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000 ha, trong đó có 62.000 ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị.
Trong khi đó thực tế ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng trong năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng. Do vậy, việc học tập kinh nghiệm và phương pháp thực hiện của các nước trong việc huy động vốn hiệu quả từ quỹ đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng là rất quan trọng.
Theo kinh nghiệm của Thụy Điển, khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất thì báo cho chính quyền, trong một thời hạn nhất định chính quyền phải quyết định mua.
Những khu vực đất nằm trong quy hoạch, chính quyền đều mua, nếu chưa dùng ngay thì cho thuê, những chỗ đất dùng ngay thì sẽ phân ra, ví dụ đất dành cho xây dựng đường sá thì không lấy tiền, đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì thu giá thấp, còn đất kinh doanh, làm nhà hàng, khách sạn thì thực hiện đấu giá.
Theo tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, với cách làm này, Thụy Điển không có mặt bằng giá đất, các giao dịch về đất không bị bó buộc vào giá thị trường, nhà nước chủ động trong cung đất và chi phối được giá đất.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia đã đưa ra một số giải pháp khác như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng, dịch vụ trên đất (phí không gian xây nhà cao tầng; phí giá trị gia tăng; thuế đất…).
Tuy nhiên, nhiều ý kiến chung quan điểm là muốn thực hiện hiệu quả thì khi thực hiện phải có định mức phí phải thu cũng như định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi.
Theo ông Vũ Như Thăng, Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính (Bộ Tài chính), cùng với xác định được đất đai là nguồn lực phát triển kinh tế, các biện pháp quản lý đất đai, huy động tài chính từ đất đai đầu tư cho hạ tầng là bài toán lâu dài của những người làm chính sách.
Việt Nam cần kết hợp học hỏi những kinh nghiệm những quốc gia đi trước và áp dụng có tính đến đặc thù và đòi hỏi cấp bách từ thực tế quản lý đất đai của các địa phương hiện tại./.
Nhưng việc xây dựng quy hoạch, định hướng chiến lược và quản lý phù hợp cho lĩnh vực này đang còn nhiều ý kiến tranh luận, đặc biệt là vấn đề giá đất.
Thị trường đất đai của Việt Nam hiện có 2 cấp, trong đó thị trường cấp 1 - nhà nước là bên cung (nhà nước thu hồi đất của những tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất để giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu). Thị trường cấp 2 là các thành phần kinh tế chuyển nhượng với nhau và do đó thị trường cấp 1 là nguồn cung cho thị trường cấp 2, bên cầu là các thành phần kinh tế khác.
Giá đất tính theo giá được cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định và công bố từ đầu năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định cộng thêm các chi phí.
Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng, nhận xét do chỉ có một bên cung là Nhà nước nên đây là thị trường độc quyền và chính sự độc quyền dẫn đến lạm quyền. Nhiều dự án chi phí giá đất gấp 3 lần so với giá Nhà nước quy định, giá đó là giá “ẩn.”
Do đó, giá đất ở thị trường cấp 2 phụ thuộc nhiều vào giá thị trường cấp 1 (trong đó có giá “ẩn”) cộng với thuế phí, lợi nhuận…
Theo tiến sỹ Liêm, đây chính là một trong những lý do của tình trạng Việt Nam thực hiện kinh tế thị trường chưa được bao lâu nhưng giá đất đã tăng rất cao… Do đó, cần phải có lời giải cho bài toán giá đất để giúp giảm giá đất ở thị trường cấp 1.
Ngoài ra, nhiều chính sách đất đai ban hành vẫn bị động và chưa sát với thực tiễn, nhiều địa phương chưa có quy hoạch chi tiết, thậm chí cả một số thành phố lớn, quy hoạch chi tiết tại nhiều khu vực vẫn chưa có, dẫn đến việc khi xây dựng đường sá lại phải đền bù với giá cao.
Số liệu của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy trong giai đoạn từ năm 2002-2010, diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000 ha, trong đó có 62.000 ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị.
Trong khi đó thực tế ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng trong năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng. Do vậy, việc học tập kinh nghiệm và phương pháp thực hiện của các nước trong việc huy động vốn hiệu quả từ quỹ đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng là rất quan trọng.
Theo kinh nghiệm của Thụy Điển, khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất thì báo cho chính quyền, trong một thời hạn nhất định chính quyền phải quyết định mua.
Những khu vực đất nằm trong quy hoạch, chính quyền đều mua, nếu chưa dùng ngay thì cho thuê, những chỗ đất dùng ngay thì sẽ phân ra, ví dụ đất dành cho xây dựng đường sá thì không lấy tiền, đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì thu giá thấp, còn đất kinh doanh, làm nhà hàng, khách sạn thì thực hiện đấu giá.
Theo tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, với cách làm này, Thụy Điển không có mặt bằng giá đất, các giao dịch về đất không bị bó buộc vào giá thị trường, nhà nước chủ động trong cung đất và chi phối được giá đất.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia đã đưa ra một số giải pháp khác như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng, dịch vụ trên đất (phí không gian xây nhà cao tầng; phí giá trị gia tăng; thuế đất…).
Tuy nhiên, nhiều ý kiến chung quan điểm là muốn thực hiện hiệu quả thì khi thực hiện phải có định mức phí phải thu cũng như định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi.
Theo ông Vũ Như Thăng, Viện trưởng Viện Chiến lược và Chính sách tài chính (Bộ Tài chính), cùng với xác định được đất đai là nguồn lực phát triển kinh tế, các biện pháp quản lý đất đai, huy động tài chính từ đất đai đầu tư cho hạ tầng là bài toán lâu dài của những người làm chính sách.
Việt Nam cần kết hợp học hỏi những kinh nghiệm những quốc gia đi trước và áp dụng có tính đến đặc thù và đòi hỏi cấp bách từ thực tế quản lý đất đai của các địa phương hiện tại./.
Quang Toàn (TTXVN/Vietnam+)
