Một góc Trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Tràng Dương/TTXVN)

Thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhờ những yếu tố vĩ mô thuận lợi, xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) có khả năng bùng nổ trong giai đoạn 2016-2017. Tuy nhiên, rào cản cho thị trường bất động sản hiện nay chính là nguồn vốn để phát triển.

Thông tin này được đại diện Bộ Xây dựng đưa ra tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 2016,” tổ chức ngày 23/3 tại Hà Nội.

​Theo Bộ Xây dựng, thị trường có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình trên dưới 1 tỷ đồng. Hàng tồn kho tiếp tục giảm, nhiều dự án trước kia phải tạm dừng sẽ được khởi động trở lại.

​Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Chẳng hạn tại Mỹ, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng (chủ yếu vay vốn lưu động) mà huy động vốn trên thị trường tài chính.

Ngược lại, những tập đoàn bất động sản lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn mà các tập đoàn bất động sản lại hầu như ít khi niêm yết trên sàn chứng khoán.

Người mua nhà tại Mỹ gần như là mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen mà người dân Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền mình có được để mua nhà, trái lại họ vay trả góp của ngân hàng để mua nhà và dùng tiền của mình đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Nhìn từ góc độ tài chính vĩ mô ông Lê Xuân Nghĩa khẳng định thị trường bất động sản đang phục hồi và ổn định hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất trong vòng 5 năm tới. Khi đó, tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường bất động sản.

Mặt khác, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Trong trường hợp cần tìm nơi “trú ẩn,” các nhà đầu tư vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

Ông Nghĩa đặt vấn đề: “Giả sử muốn cảnh báo ngân hàng và thị trường chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới nên sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80%."

Do đó, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

"Vì vậy, chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường bất động sản thì bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung," ông Nghĩa phân tích.

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển nhà ở, thị trường bất động sản.

Đồng thời, tập trung tuyên truyền, triển khai tốt Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 vừa được Quốc hội thông qua; tiếp tục tập trung triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8//2014 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu...

Bên cạnh đó, các địa phương cần tiếp tục rà soát, cắt giảm và công khai thủ tục hành chính liên quan đến phát triển dự án, điều chỉnh dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà... để doanh nghiệp và người dân biết, thực hiện.

Mặt khác, các địa phương trọng điểm cần tập trung rà soát dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo Chỉ thị số 2196/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và quyết liệt trong việc thu hồi các dự án vi phạm pháp luật, các dự án không phù hợp, không có tính khả thi.

Trong khi đó, các ngân hàng cần tiếp tục kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý, phù hợp để vừa đảm bảo kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả nguồn vốn cho vay.

Dưới góc độ là doanh nghiệp kinh doanh đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu nêu vấn đề, gần đây dư luận và đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm tới dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước xin ý kiến dư luận về vấn đề nâng cao hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và cắt giảm việc sử dụng vốn ngắn hạn vào dự án trung hạn, dài hạn từ 60% xuống còn 40%.

Ông Hiệp cho rằng cách làm này chưa thật hợp lý, bên cạnh tác dụng thực của thông tư nó lại làm dấy lên một tâm lý lo ngại của thị trường. Đi kèm theo đó là những hậu quả liên quan đến một loạt các ngành sản xuất, dịch vụ khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây dựng... sẽ làm ảnh hưởng xấu cả đến tình hình việc làm của toàn xã hội.

“Là doanh nghiệp kinh doanh đầu tư bất động sản, chúng tôi hết sức thận trọng khi quyết định vay vốn để đầu tư và ngân hàng có kiểm tra chặt chẽ và nâng mức phòng vệ rủi ro lên 250% cũng không ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, xét về toàn cục thị trường và đặc biệt quyền lợi của người tiêu dùng - người mua nhà, chúng tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” bất động sản nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân,” ông Hiệp kiến nghị./.