Một khu chung cư trên đường Ba Tháng Hai, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) Hồi đầu năm 2022, Batdongsan.com.vn đã chính thức công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam đầu năm 2022, với nhiều chỉ số quan trọng chưa được theo dõi trước đây như ngôi nhà thứ 2 (second home), thiết kế xanh, công trình bền vững, khả năng chi trả và tỷ lệ sở hữu bất động sản hiện tại của người Việt Nam.
Trong hơn 1.000 mẫu khảo sát thực tế, đơn vị nghiên cứu cho biết có tới 3/4 số người muốn mua thêm một bất động sản thứ 2.
Trong số đó, Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là 2 địa điểm được nhiều người khảo sát lựa chọn sẽ mua bất động sản trong tương lai.
Ngoài ra, theo đánh giá của Telegraph, Việt Nam nằm trong tốp 20 thị trường có tốc độ tăng trưởng ngôi nhà thứ hai cao nhất thế giới.
Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất thu thuế căn nhà thứ 2
Với kỳ vọng sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp, trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày 24/11/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất 2 phương án tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.
Theo đề xuất, phương án 1 là thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng cho cá nhân và gia đình. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định về căn cứ tính thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.
Còn phương án 2, Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất cho phép tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên như lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
[Đánh thuế bất động sản: Cấp thiết nhưng phải gắn với ổn định cung, cầu]
Với phương án 2, Hội đồng Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sẽ quyết định áp dụng mức tăng, đáng chú ý là tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% giá trị chuyển nhượng lên 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.
Theo Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nếu thực hiện thì trước mắt có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn. Từ đó, làm tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới.
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xuống mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Rào cản pháp lý cũng đang cản trở nhiều dự án triển khai, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí đầu tư tăng.
Đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận cho dù đây không phải là lần đầu tiên câu chuyện thu thuế bất động sản được đề cập tới.
Vì sao phải đánh thuế?
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, bước sang nền kinh tế thị trường, quyền của người sử dụng bất động sản tại Việt Nam đã tương đương so với các nước phát triển trên thế giới.
Trong khi câu chuyện đánh thuế bất động sản đã được nhiều quốc gia áp dụng với những hình thức, mức độ và cách tính toán khác nhau thì ở Việt Nam, mức thuế phải nộp của những người đang sở hữu bất động sản lại chưa được áp dụng mức thuế khắt khe như các nước khác.
Các thuế trong kinh doanh đầu tư bất động sản đang được hưởng lợi tốt hơn so với các lĩnh vực kinh doanh ngành nghề khác.
Đây cũng chính là lý do thị trường bất động sản luôn thu hút nhiều nhà đầu tư mới, gây bão hòa thị trường, làm hoạt động kinh doanh lĩnh vực này chưa được hiệu quả.
Với cách thu hiện nay, khi Nhà nước phát triển kinh tế địa phương, chi đầu tư hạ tầng lớn từ ngân sách, giúp giá đất tăng nhưng ngân sách không có khoản thu tương xứng, khiến chính quyền phải tăng các thuế phí thu trên mọi người dân là điều bất hợp lý và không cân bằng - chuyên gia này phân tích.
Bởi vậy, theo ông Hiển, để điều tiết lại thực trạng này, việc áp dụng đánh thuế bất động sản cũng tập trung hơn vào những bất động sản không được đưa vào sử dụng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí nguồn tài nguyên.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), đánh giá việc đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên là đi đúng với dự định đánh thuế tài sản của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua.
Sắc thuế đánh vào bất động sản thứ 2 sẽ có tác động tích cực là hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao, giúp thị trường ngày càng minh bạch.
Liệu có ngăn được tình trạng đầu cơ?
Tuy nhiên, hiện vẫn còn rất nhiều ý kiến đa chiều xung quanh vấn đề này và mong muốn duy nhất là phải tránh tác động “ngược,” tránh ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gánh nhiều khó khăn.
Các chuyên gia lo ngại với đề xuất mới này, liệu có xảy ra tình trạng nhà đầu tư “rời bỏ” Thành phố Hồ Chí Minh để chuyển hướng về những thành phố cấp hai. Khi đó, sự xáo trộn thị trường sẽ hiện hữu.
Các tòa chung cư thuộc quận 4, giáp với quận 1 qua kênh Bến Nghé, Thành phố Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) Mặc dù ủng hộ quan điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 vì về lâu dài phải phù hợp với thông lệ quốc tế, nhưng ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng. Hơn nữa, việc áp thuế ở thời điểm này là chưa phù hợp bởi thị trường bất động sản đang đóng băng, thông tin này sẽ gây tâm lý hoang mang khiến đã khó càng khó hơn.
“Chưa chắc đánh thuế sẽ làm giá bất động sản giảm đi và cần cân nhắc mức thuế. Tại nhiều nước, căn nhà thứ 2 trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh để tiền quá nhiều vào bất động sản. Vì vậy đã đánh thuế, nên áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì Thành phố Hồ Chí Minh,” ông Trần Minh Hoàng nêu ý kiến.
Bởi trong bối cảnh hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận đã xuống mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Rào cản pháp lý cũng đang cản trở nhiều dự án triển khai, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí đầu tư tăng... Do đó, nhà đầu tư có xu hướng sẽ đổ về các thành phố cấp 2 - nơi chưa đề cập đến sắc thuế này để tìm kiếm cơ hội.
Trong trường hợp này, việc thực thi chính sách sẽ không đạt được mục tiêu đề ra.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển Tập đoàn DKRA, chia sẻ “Thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác. Để có mức thuế phù hợp, nên so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà. Làm sao phải ít hơn so với việc mua nhà đất để cho thuê bởi nhiều người, nhất là những người làm công ăn lương hay những người lớn tuổi về hưu, họ mua nhà để cho thuê nhằm có thêm thu nhập, giúp trang trải cuộc sống,”
Đặc biệt, theo ông Thắng, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng. Trường hợp nhà có 5 người, mỗi người sở hữu tối ưu được bao nhiêu mét vuông, sau đó mới đánh thuế số diện tích sở hữu thừa ra. Nếu đánh thuế một cách “cào bằng” sẽ không công bằng.
Ngoài việc cho rằng việc đánh thuế này chắc chắn sẽ không ngăn được đầu cơ, các chuyên gia còn nhận định việc này còn có thể gây ra tình trạng thuế “chồng” thuế.
Các chuyên gia giải thích điều này bởi hiện nay mỗi bất động sản đang gánh quá nhiều loại thuế phí như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng, phí trước bạ…
Để xây được căn nhà, các loại vật tư vật liệu cũng đã phải chịu nhiều loại thuế phí. Các chi phí đầu vào này đều được tính vào giá nhà ở. Không những vậy, để có tiền mua căn nhà, người dân đã phải đóng thuế thu nhập cá nhân; khi mua nhà phải đóng thêm thuế giá trị gia tăng.
Do đó, đánh thuế đối với căn nhà thứ 2 chưa chắc là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ mà chỉ là bài toán tốt để tăng nguồn thu ngân sách. Bởi nếu mỗi bất động sản mỗi năm có tỷ suất 20% lợi nhuận nhưng đóng thuế 5 hay 10% thì người dân vẫn sẵn sàng xuống tiền để đầu tư, “găm” hàng.
Cần có lộ trình
Nhiều chuyên gia cho rằng việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3-5 năm ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ…
Còn thời điểm hiện tại, khi thị trường đang gặp khó khăn, trầm lắng, nếu thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ khiến thị trường Thành phố Hồ Chí Minh chưa kịp "hạ nhiệt" đã "đóng băng" và phải kéo dài thời gian phục hồi.
Ngoài ra, Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh khuyến nghị thành phố sẽ chỉ đánh được loại thuế này nếu thị trường được số hóa và minh bạch hóa các yếu tố như quỹ đất, các loại thuế, mức thuế và tất cả yếu tố liên quan.
Bởi, đánh thuế dựa trên việc nắm giữ bất động sản sẽ kiểm tra độ tin cậy và tính chính xác của cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai, đặc biệt là của địa phương đang đưa ra đề xuất này, cụ thể ở đây là Thành phố Hồ Chí Minh.
Việc đánh thuế chỉ có thể được coi là chính xác khi dữ liệu cơ bản hỗ trợ hệ thống thuế đầy đủ và minh bạch. Nếu không có điều này, trốn thuế sẽ diễn ra phổ biến và việc thực thi chính sách sẽ không đạt được mục tiêu đề ra.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia e ngại đề xuất thuế này sẽ dẫn đến tình huống “lách luật” bằng cách chia cho các thành viên trong gia đình sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba, mà thực chất là tài sản của bố mẹ. Tình huống này thì chính quyền địa phương cũng rất khó để quản lý.
Giám đốc điều hành Acclime Việt Nam Matthew Lourey cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên có thể gây tranh cãi vì bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Thuế này nếu áp dụng cần tính toán kỹ để có thể mang lại lợi ích tốt nhất cho nền kinh tế.
Ở góc độ tiếp cận quốc tế đối với việc đánh thuế bất động sản, nên xem xét hai mô hình doanh thu: đánh thuế vào các giao dịch và đánh thuế vào các tài sản hiện đang nắm giữ. Việc này để đảm bảo tính công bằng cho thị trường và các chủ thể thu thuế có được lợi ích kinh tế một cách thích hợp./.
