Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế.
Thế nhưng, hiệu quả của lĩnh vực này còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến.
Những khoảng cách
Tại Việt Nam, hoạt động định giá mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Bộ Tài chính đã cấp phép trên 450 thẻ đăng ký hành nghề thẩm định viên và các sở xây dựng cũng đã cấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản.
Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể hiện được hiệu quả của công tác định giá.
Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc, Công ty trách nhiệm hữu hạn Bất động sản và dịch vụ địa chính Hà Nội, cho biết người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ định giá một cách thường xuyên và tự nguyện, nhất là trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp và chỉ trong những trường hợp bắt buộc phải có báo cáo định giá để thế chấp ngân hàng, để thanh lý tài sản hoặc cổ phần hóa, hợp tác, liên danh, liên kết trong đầu tư.
Chứng thư thẩm định giá bất động sản chính xác với những thông tin toàn cảnh về thị trường là rất hữu ích cho doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro, thiệt hại trước những biến động của nền kinh tế, trước những ảnh hưởng của giới đầu cơ và tình trạng thổi phồng giá cả. Mặc dù vậy, vai trò, tầm quan trọng của công tác định giá chưa được hiểu đúng và đáng giá cao.
Ông Phùng Quang Hưng, Giám đốc Trung tâm thẩm định giá và đấu giá VVFC, thuộc Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, cũng thừa nhận rằng lĩnh vực này đang tồn tại nhiều bất cập nên chưa thu hút được sự tín nhiệm cao của cộng đồng. Chất lượng định giá và năng lực của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra. Sự buông lỏng trong quản lý dễ nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao.
Đồng tình với quan điểm này, ông Tùng dẫn chứng, có nhiều trường hợp, đơn vị định giá tư nhân kết hợp với người có tài sản đưa ra những báo cáo định giá không chính xác và thường cao hơn so với giá trị thực tế. Hoặc khách hàng chủ động dàn dựng những kịch bản và hiện trường để qua mặt cơ quan định giá, dẫn tới chứng thư định giá không xác thực với giá trị tài sản.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, thành viên Hội đồng quản trị Ngân hàng An Bình, cho biết để tránh rủi ro, nhiều ngân hàng thương mại đã tự thực hiện chức năng định giá khi cho vay thế chấp tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều ngân hàng đang phải đối diện thực trạng nợ xấu, nhiều khoản vay mất khả năng thanh toán và cần phải tiến hành định giá lại nguồn thu nợ thay thế là tài sản bất động sản, trong khi thị trường lại đang suy giảm trầm trọng.
Cần cơ chế đủ mạnh
Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao. Tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá. Đây là điều mà Việt Nam cần học hỏi.
Để tồn tại và phát triển, hoạt động định giá tài sản và bất động sản, cùng những đơn vị thực hiện chức năng này phải điều chỉnh và nâng cao trình độ hơn nữa mới mong đáp ứng phần nào yêu cầu của thực tế. Vấn đề gắn kết trách nhiệm cũng phải được đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính tham khảo như hiện nay. Các thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quan phải chịu sự ràng buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng và nảy sinh tiêu cực.
Hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam chưa phát triển theo kịp với xu thế và yêu cầu khách quan, còn do việc áp dụng các phương pháp định giá chưa thống nhất và chưa được thực hiện một cách nghiêm túc. Hệ thống văn bản pháp luật về định giá chưa được ban hành đầy đủ và cụ thể cho riêng loại hình tài sản là bất động sản.
Do vậy, chưa tạo được hành lang pháp lý cho các chủ thể tham gia trên thị trường, cũng như thiếu những chế tài đủ sức nặng để quản lý, dẫn dắt thị trường một cách đúng hướng. Đây là những điều cần phải hoàn thiện trong thời gian tới, để các đơn vị định giá, các ngân hàng thực hiện chức năng định giá và kể cả người có tài sản cần định giá, muốn làm sai cũng khó - ông Tùng nhấn mạnh.
Tất nhiên, để hoạt động định giá bất động sản đi vào chuyên nghiệp và được đánh giá đúng vai trò của nó trong các giao dịch kinh tế đòi hỏi một khoảng thời gian nhất định. Cũng không thể có ngay được các đơn vị chuyên môn, đội ngũ các thẩm định viên và định giá viên đủ trình độ, kiến thức và kinh nghiệm thực tế. Song, nâng cao chất lượng cũng như vị trí, vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản là những việc phải làm ngay và làm cho tốt./.
Thế nhưng, hiệu quả của lĩnh vực này còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến.
Những khoảng cách
Tại Việt Nam, hoạt động định giá mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Bộ Tài chính đã cấp phép trên 450 thẻ đăng ký hành nghề thẩm định viên và các sở xây dựng cũng đã cấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản.
Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể hiện được hiệu quả của công tác định giá.
Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc, Công ty trách nhiệm hữu hạn Bất động sản và dịch vụ địa chính Hà Nội, cho biết người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ định giá một cách thường xuyên và tự nguyện, nhất là trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp và chỉ trong những trường hợp bắt buộc phải có báo cáo định giá để thế chấp ngân hàng, để thanh lý tài sản hoặc cổ phần hóa, hợp tác, liên danh, liên kết trong đầu tư.
Chứng thư thẩm định giá bất động sản chính xác với những thông tin toàn cảnh về thị trường là rất hữu ích cho doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro, thiệt hại trước những biến động của nền kinh tế, trước những ảnh hưởng của giới đầu cơ và tình trạng thổi phồng giá cả. Mặc dù vậy, vai trò, tầm quan trọng của công tác định giá chưa được hiểu đúng và đáng giá cao.
Ông Phùng Quang Hưng, Giám đốc Trung tâm thẩm định giá và đấu giá VVFC, thuộc Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, cũng thừa nhận rằng lĩnh vực này đang tồn tại nhiều bất cập nên chưa thu hút được sự tín nhiệm cao của cộng đồng. Chất lượng định giá và năng lực của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra. Sự buông lỏng trong quản lý dễ nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao.
Đồng tình với quan điểm này, ông Tùng dẫn chứng, có nhiều trường hợp, đơn vị định giá tư nhân kết hợp với người có tài sản đưa ra những báo cáo định giá không chính xác và thường cao hơn so với giá trị thực tế. Hoặc khách hàng chủ động dàn dựng những kịch bản và hiện trường để qua mặt cơ quan định giá, dẫn tới chứng thư định giá không xác thực với giá trị tài sản.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, thành viên Hội đồng quản trị Ngân hàng An Bình, cho biết để tránh rủi ro, nhiều ngân hàng thương mại đã tự thực hiện chức năng định giá khi cho vay thế chấp tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều ngân hàng đang phải đối diện thực trạng nợ xấu, nhiều khoản vay mất khả năng thanh toán và cần phải tiến hành định giá lại nguồn thu nợ thay thế là tài sản bất động sản, trong khi thị trường lại đang suy giảm trầm trọng.
Cần cơ chế đủ mạnh
Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao. Tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào. Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá. Đây là điều mà Việt Nam cần học hỏi.
Để tồn tại và phát triển, hoạt động định giá tài sản và bất động sản, cùng những đơn vị thực hiện chức năng này phải điều chỉnh và nâng cao trình độ hơn nữa mới mong đáp ứng phần nào yêu cầu của thực tế. Vấn đề gắn kết trách nhiệm cũng phải được đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính tham khảo như hiện nay. Các thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quan phải chịu sự ràng buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng và nảy sinh tiêu cực.
Hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam chưa phát triển theo kịp với xu thế và yêu cầu khách quan, còn do việc áp dụng các phương pháp định giá chưa thống nhất và chưa được thực hiện một cách nghiêm túc. Hệ thống văn bản pháp luật về định giá chưa được ban hành đầy đủ và cụ thể cho riêng loại hình tài sản là bất động sản.
Do vậy, chưa tạo được hành lang pháp lý cho các chủ thể tham gia trên thị trường, cũng như thiếu những chế tài đủ sức nặng để quản lý, dẫn dắt thị trường một cách đúng hướng. Đây là những điều cần phải hoàn thiện trong thời gian tới, để các đơn vị định giá, các ngân hàng thực hiện chức năng định giá và kể cả người có tài sản cần định giá, muốn làm sai cũng khó - ông Tùng nhấn mạnh.
Tất nhiên, để hoạt động định giá bất động sản đi vào chuyên nghiệp và được đánh giá đúng vai trò của nó trong các giao dịch kinh tế đòi hỏi một khoảng thời gian nhất định. Cũng không thể có ngay được các đơn vị chuyên môn, đội ngũ các thẩm định viên và định giá viên đủ trình độ, kiến thức và kinh nghiệm thực tế. Song, nâng cao chất lượng cũng như vị trí, vai trò của công tác thẩm định giá bất động sản là những việc phải làm ngay và làm cho tốt./.
Thạch Huê (TTXVN)
