Giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội đang tiến gần sát với giá bán nhà thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Xung quanh vấn đề này, phóng viên Thông tấn xã Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Hoàng Huy - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai - một trong những chủ đầu tư của nhiều dự án nhà thu nhập thấp.
- Là đơn vị tiên phong trên toàn quốc phát triển nhà thu nhập thấp, ông đánh giá như thế nào về dư luận giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội gần sát giá bán nhà thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Ông Đặng Hoàng Huy: Trước hết, cách tính giá nhà thu nhập thấp là "tính đúng-tính đủ." Vì vậy, những gì mà nhà nước ưu đãi cho chủ đầu tư khi xây dựng các loại nhà ở này thì không được phép tính vào, ví dụ như khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất.
Giá nhà ở được cấu thành bởi nhiều khoản chi phí khác nhau. Do đó, chủ đầu tư muốn có sản phẩm giá thành hợp lý phải biết lựa chọn thiết kế để có thể sử dụng các loại vật liệu, công nghệ, thiết bị... phù hợp, đảm bảo chất lượng tốt và nên chọn các nhà sản xuất trong nước. Tùy từng vị trí và thời điểm, nhà thu nhập thấp sẽ có giá bán khác nhau.
Tuy nhiên, ngoài các yếu tố chi phí, chủ đầu tư phải cân nhắc để có giá bán hợp lý. Đặc biệt, phát triển nhà thu nhập thấp là chung tay giải quyết vấn đề an sinh xã hội nên các doanh nghiệp thậm chí còn phải cân nhắc, tính toán kỹ chi phí dự phòng và đến cả con số 10% lợi nhuận được hưởng theo quy định của nhà nước.
Hiện nay, nhiều chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh rao bán khoảng trên 10 triệu đồng/m2 nhưng giá này chưa có thuế và mức độ điều chỉnh tùy từng vị trí căn hộ. Do đó, nếu tính bình quân diện tích thì giá bán cũng phải tương đương khoảng 13 triệu đồng/m2. Sự so sánh sẽ rất khập khiễng nếu không nhìn nhận vấn đề một cách toàn diện.
Thực tế cho thấy, chủ đầu tư các nhà ở thương mại phải thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản chi phí này chỉ chiếm khoảng 10% và chủ đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết được cấp đất, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng từ trước đó khá lâu nên sẽ không bị “đội giá” nhiều.
Mặt khác, các dự án nhà ở phía Nam phần lớn do các công ty tư nhân đầu tư và xây dựng tự thuê lao động nên có thể tiết kiệm được chi phí trả lương, đóng bảo hiểm... Còn tại Hà Nội, do cung quá lệch cầu nên giá nhà ở thương mại bị đẩy lên cao và vượt xa so với Thành phố Hồ Chí Minh.
- Vậy còn yếu tố nào chi phối giá khiến cán cân giá bất động sản giữa hai miền Bắc-Nam lệch nhau nữa không, thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Phía Bắc và phía Nam khác nhau cơ bản nhất là điều kiện vi khí hậu nên trong tiêu chuẩn thiết kế cũng có những quy định khác nhau, nhất là kháng chấn (động đất, khả năng chịu bão, sức gió...). Hiện tiêu chuẩn về thiết kế kết cấu chịu động đất của Hà Nội cao gấp 1, 2 lần so với Thành phố Hồ Chí Minh, đó là chưa kể các sản phẩm vật liệu xây dựng được sử dụng cũng rất khác nhau.
Bên cạnh đó, với các cấp độ tầng cao khác nhau (1- 9 tầng, 9-19 tầng, 20-25 tầng, 25-30 tầng và trên 30 tầng), giá thành xây dựng (chi phí móng, kết cấu, tỷ lệ sử dụng) sẽ tăng lên theo quy mô. Từ nhà 9 tầng trở lên (nhà cao tầng) đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật cao hơn. Đơn cử như thang máy cho nhà 25 tầng phải đạt tốc độ lớn hơn 120m/phút trong khi các nhà sản xuất trong nước mới chỉ đáp ứng được loại thang tốc độ 90m/phút. Như vậy, dùng hàng nhập đương nhiên giá phải cao hơn hàng nội. Bởi vậy, quy mô của tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp tới giá bán.
Tuy nhiên, riêng với loại nhà thu nhập thấp, giá bán của chủ đầu tư đưa ra khi chưa có quyết toán mới là giá tạm tính. Giá chính thức cuối cùng là giá sau khi công trình được nghiệm thu và quyết toán theo quy định tại Thông tư 10 của Bộ Xây dựng, được lãnh đạo các tỉnh thành phố thẩm định và Sở Tài chính ban hành. Vì vậy, người dân hoàn toàn có thể yên tâm về độ chính xác của giá bán nhà thu nhập thấp.
- Mặc dù kêu ca về giá nhưng dự án nhà thu nhập thấp vẫn quá tải lượng người đăng ký mua, bởi sự chênh lệch giá giữa nhà thu nhập thấp và nhà ở thương mại tại Hà Nội rất xa nhau. Vậy theo ông, nhà thu nhập thấp có đến đúng đối tượng được thụ hưởng hay không?
Ông Đặng Hoàng Huy: Nếu sự tự giác của người dân không cao thì hệ thống pháp luật cũng khó có thể điều chỉnh và ngăn ngừa trước mọi tình huống cố tình "lách luật." Do đó, ngoài việc tuyên truyền rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân hiểu thì các ngành chức năng cần vào cuộc kiểm tra, “hậu kiểm” một cách sát sao, thường xuyên.
Hiện nguồn cung nhà thu nhập thấp đang rất thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu bức xúc của xã hội về nhà ở. Vì vậy, nếu ai chưa thực sự quá cần hoặc đã có điều kiện sống tạm ổn hoặc vì một lý do gì đó mà chưa cần mua nhà thu nhập thấp thì cũng nên bán lại cho chủ đầu tư để phân phối cho người đúng đối tượng đang có nhu cầu thực để ở chứ không nên "giao dịch ngầm."
- Vậy giải pháp để hạn chế việc trục lợi từ chính sách bán nhà thu nhập thấp là gì thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Theo tôi, giải pháp quan trọng để xử lý các tình trạng sai phạm trong mua-bán nhà thu nhập thấp cần xuất phát từ cả ba góc độ.
Thứ nhất, theo điều 19 Quyết định 34 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội ban hành, cơ quan chức năng sẽ tịch thu lại nhà và trả tiền lại cho người mua nhà nếu phát hiện người mua nhà có các sai phạm hoặc hành vi gian dối. Tuy nhiên, các quy định này chưa có đủ “sức nặng” bởi chưa kèm theo chế tài xử phạt hành chính thích đáng với các hành vi gian lận để mua nhà thu nhập thấp. Do vậy, thời gian tới đây, Sở Xây dựng cần phối hợp với các cơ quan liên ngành thực hiện hậu kiểm như thường xuyên kiểm tra nhân khẩu thực tế sống tại dự án.
Thứ hai, hiện một số phường không thể xác nhận chính xác tình trạng sở hữu nhà ở do hệ thống kiểm tra sổ đỏ chưa liên thông toàn thành phố. Tậm chí một số cơ quan xác nhận không đúng mức thu nhập của người xin mua nhà thu nhập thấp đã tạo kẽ hở cho một số đối tượng trục lợi từ chính sách tốt đẹp này. Vì vậy, ngay từ khâu đầu tiên, các cơ quan chức năng cần xây dựng quy trình xác nhận hồ sơ mua nhà thu nhập thấp để giảm thiểu tối đa tình trạng nhà không đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Thứ ba, theo văn bản pháp lý quy định, nhà thu nhập thấp là loại nhà không được bán, nên các cơ quan chức năng cần sớm có các quy định xử phạt thật nghiêm các sàn giao dịch bất động sản tiếp tay cho việc môi giới, rao bán nhà thu nhập thấp.
Việc phối hợp chặt chẽ, đồng bộ tất cả các khâu này sẽ giúp dần dần xóa bỏ tình trạng lợi dụng chính sách bán nhà thu nhập thấp.
Xin cảm ơn ông!/.
Xung quanh vấn đề này, phóng viên Thông tấn xã Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Hoàng Huy - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai - một trong những chủ đầu tư của nhiều dự án nhà thu nhập thấp.
- Là đơn vị tiên phong trên toàn quốc phát triển nhà thu nhập thấp, ông đánh giá như thế nào về dư luận giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội gần sát giá bán nhà thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Ông Đặng Hoàng Huy: Trước hết, cách tính giá nhà thu nhập thấp là "tính đúng-tính đủ." Vì vậy, những gì mà nhà nước ưu đãi cho chủ đầu tư khi xây dựng các loại nhà ở này thì không được phép tính vào, ví dụ như khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất.
Giá nhà ở được cấu thành bởi nhiều khoản chi phí khác nhau. Do đó, chủ đầu tư muốn có sản phẩm giá thành hợp lý phải biết lựa chọn thiết kế để có thể sử dụng các loại vật liệu, công nghệ, thiết bị... phù hợp, đảm bảo chất lượng tốt và nên chọn các nhà sản xuất trong nước. Tùy từng vị trí và thời điểm, nhà thu nhập thấp sẽ có giá bán khác nhau.
Tuy nhiên, ngoài các yếu tố chi phí, chủ đầu tư phải cân nhắc để có giá bán hợp lý. Đặc biệt, phát triển nhà thu nhập thấp là chung tay giải quyết vấn đề an sinh xã hội nên các doanh nghiệp thậm chí còn phải cân nhắc, tính toán kỹ chi phí dự phòng và đến cả con số 10% lợi nhuận được hưởng theo quy định của nhà nước.
Hiện nay, nhiều chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh rao bán khoảng trên 10 triệu đồng/m2 nhưng giá này chưa có thuế và mức độ điều chỉnh tùy từng vị trí căn hộ. Do đó, nếu tính bình quân diện tích thì giá bán cũng phải tương đương khoảng 13 triệu đồng/m2. Sự so sánh sẽ rất khập khiễng nếu không nhìn nhận vấn đề một cách toàn diện.
Thực tế cho thấy, chủ đầu tư các nhà ở thương mại phải thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản chi phí này chỉ chiếm khoảng 10% và chủ đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết được cấp đất, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng từ trước đó khá lâu nên sẽ không bị “đội giá” nhiều.
Mặt khác, các dự án nhà ở phía Nam phần lớn do các công ty tư nhân đầu tư và xây dựng tự thuê lao động nên có thể tiết kiệm được chi phí trả lương, đóng bảo hiểm... Còn tại Hà Nội, do cung quá lệch cầu nên giá nhà ở thương mại bị đẩy lên cao và vượt xa so với Thành phố Hồ Chí Minh.
- Vậy còn yếu tố nào chi phối giá khiến cán cân giá bất động sản giữa hai miền Bắc-Nam lệch nhau nữa không, thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Phía Bắc và phía Nam khác nhau cơ bản nhất là điều kiện vi khí hậu nên trong tiêu chuẩn thiết kế cũng có những quy định khác nhau, nhất là kháng chấn (động đất, khả năng chịu bão, sức gió...). Hiện tiêu chuẩn về thiết kế kết cấu chịu động đất của Hà Nội cao gấp 1, 2 lần so với Thành phố Hồ Chí Minh, đó là chưa kể các sản phẩm vật liệu xây dựng được sử dụng cũng rất khác nhau.
Bên cạnh đó, với các cấp độ tầng cao khác nhau (1- 9 tầng, 9-19 tầng, 20-25 tầng, 25-30 tầng và trên 30 tầng), giá thành xây dựng (chi phí móng, kết cấu, tỷ lệ sử dụng) sẽ tăng lên theo quy mô. Từ nhà 9 tầng trở lên (nhà cao tầng) đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật cao hơn. Đơn cử như thang máy cho nhà 25 tầng phải đạt tốc độ lớn hơn 120m/phút trong khi các nhà sản xuất trong nước mới chỉ đáp ứng được loại thang tốc độ 90m/phút. Như vậy, dùng hàng nhập đương nhiên giá phải cao hơn hàng nội. Bởi vậy, quy mô của tòa nhà ảnh hưởng trực tiếp tới giá bán.
Tuy nhiên, riêng với loại nhà thu nhập thấp, giá bán của chủ đầu tư đưa ra khi chưa có quyết toán mới là giá tạm tính. Giá chính thức cuối cùng là giá sau khi công trình được nghiệm thu và quyết toán theo quy định tại Thông tư 10 của Bộ Xây dựng, được lãnh đạo các tỉnh thành phố thẩm định và Sở Tài chính ban hành. Vì vậy, người dân hoàn toàn có thể yên tâm về độ chính xác của giá bán nhà thu nhập thấp.
- Mặc dù kêu ca về giá nhưng dự án nhà thu nhập thấp vẫn quá tải lượng người đăng ký mua, bởi sự chênh lệch giá giữa nhà thu nhập thấp và nhà ở thương mại tại Hà Nội rất xa nhau. Vậy theo ông, nhà thu nhập thấp có đến đúng đối tượng được thụ hưởng hay không?
Ông Đặng Hoàng Huy: Nếu sự tự giác của người dân không cao thì hệ thống pháp luật cũng khó có thể điều chỉnh và ngăn ngừa trước mọi tình huống cố tình "lách luật." Do đó, ngoài việc tuyên truyền rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân hiểu thì các ngành chức năng cần vào cuộc kiểm tra, “hậu kiểm” một cách sát sao, thường xuyên.
Hiện nguồn cung nhà thu nhập thấp đang rất thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu bức xúc của xã hội về nhà ở. Vì vậy, nếu ai chưa thực sự quá cần hoặc đã có điều kiện sống tạm ổn hoặc vì một lý do gì đó mà chưa cần mua nhà thu nhập thấp thì cũng nên bán lại cho chủ đầu tư để phân phối cho người đúng đối tượng đang có nhu cầu thực để ở chứ không nên "giao dịch ngầm."
- Vậy giải pháp để hạn chế việc trục lợi từ chính sách bán nhà thu nhập thấp là gì thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Theo tôi, giải pháp quan trọng để xử lý các tình trạng sai phạm trong mua-bán nhà thu nhập thấp cần xuất phát từ cả ba góc độ.
Thứ nhất, theo điều 19 Quyết định 34 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội ban hành, cơ quan chức năng sẽ tịch thu lại nhà và trả tiền lại cho người mua nhà nếu phát hiện người mua nhà có các sai phạm hoặc hành vi gian dối. Tuy nhiên, các quy định này chưa có đủ “sức nặng” bởi chưa kèm theo chế tài xử phạt hành chính thích đáng với các hành vi gian lận để mua nhà thu nhập thấp. Do vậy, thời gian tới đây, Sở Xây dựng cần phối hợp với các cơ quan liên ngành thực hiện hậu kiểm như thường xuyên kiểm tra nhân khẩu thực tế sống tại dự án.
Thứ hai, hiện một số phường không thể xác nhận chính xác tình trạng sở hữu nhà ở do hệ thống kiểm tra sổ đỏ chưa liên thông toàn thành phố. Tậm chí một số cơ quan xác nhận không đúng mức thu nhập của người xin mua nhà thu nhập thấp đã tạo kẽ hở cho một số đối tượng trục lợi từ chính sách tốt đẹp này. Vì vậy, ngay từ khâu đầu tiên, các cơ quan chức năng cần xây dựng quy trình xác nhận hồ sơ mua nhà thu nhập thấp để giảm thiểu tối đa tình trạng nhà không đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Thứ ba, theo văn bản pháp lý quy định, nhà thu nhập thấp là loại nhà không được bán, nên các cơ quan chức năng cần sớm có các quy định xử phạt thật nghiêm các sàn giao dịch bất động sản tiếp tay cho việc môi giới, rao bán nhà thu nhập thấp.
Việc phối hợp chặt chẽ, đồng bộ tất cả các khâu này sẽ giúp dần dần xóa bỏ tình trạng lợi dụng chính sách bán nhà thu nhập thấp.
Xin cảm ơn ông!/.
Nguyễn Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
