Ngày 13/9, Bộ Xây dựng đã hoàn tất tờ trình Chính phủ Ban hành chỉ thị về một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Theo đó, muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Bộ Xây dựng cho rằng cần tăng cường kiểm soát, khắc phục những khiếm khuyết, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng và ảnh hưởng mục tiêu phát triển kinh tế.
Liên ngành nhập cuộc
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản đang bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Giá cả hàng hóa cao, cơ cấu mất cân đối... đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Cùng đó, tình trạng không theo quy hoạch khiến đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng.
Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc hệ thống ngân hàng và huy động của người dân chứ chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp cũng như người dân muốn tạo lập nhà ở. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất... chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường cũng như của hệ thống ngân hàng.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng Sáu, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan, tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ, hoàn chỉnh dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán bằng các giải pháp đồng bộ, chặt chẽ bảo đảm hoạt động ổn định, lành mạnh các thị trường này đồng bộ với thị trường tiền tệ, góp phần bình ổn thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô.
Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan hoàn thiện và trình Chính phủ trong Quí III/2011 “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” với các giải pháp tổng hợp, dài hạn nhằm tạo điều kiện để thị trường bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững.
Ngoài vấn đề quản lý thống nhất quy hoạch, việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư, phát triển nhà ở, sự phù hợp của các dự án với nhu cầu và kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương phải được kiểm tra chặt chẽ, nhất là tại các những nơi có nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Quan trọng hơn cả là có sự nhập cuộc của các ngành liên quan, trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69 theo hướng thủ tục nhanh gọn, chính xác. Dựa vào thực tế, cơ quan chức năng có thể cho phép các chủ đầu tư dự án đã bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định 69 có hiệu lực (1/10/2009) được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất.
Theo quy định, việc xác định giá đất làm cơ sở nộp tiền sử dụng đất tại Nghị định 69 phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trên thực tế, các địa phương xác định giá đất theo quy định trên rất khó khăn và mất thời gian.
Bởi vậy, nhiều các dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng xong trước ngày Nghị định 69 có hiệu lực thi hành, có nhiều dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận ở mức cao hơn mức được khấu trừ trong tiền sử dụng đất.
Do đó, nếu giải quyết được các vướng mắc về xác định giá đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai đúng tiến độ và tránh những tiêu cực không đáng có khi xác định tiền sử dụng đất - Bộ Xây dựng lý giải.
Cùng đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Song song với việc kiểm tra tình hình huy động vốn tại các dự án thuộc nhóm này, cơ quan chức năng cũng sẽ nghiên cứu, bổ sung các quy định để bảo đảm các dự án được đầu tư theo đúng số vốn đã đăng ký.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, theo hướng người nộp thuế được nộp thuế với mức thuế suất 2% trên giá trị bất động sản giao dịch; trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp với mức thuế suất 25% trên thu nhập.
Kiểm soát nguồn vốn
Từ trước đến nay, vốn luôn là yếu tố có ảnh hưởng và chi phối lớn nhất tới thị trường bất động sản. Trong giai đoạn thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất Ngân hàng phối hợp nghiên cứu, ban hành tiêu chí cho vay bất động sản để áp dụng trong hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Theo đó, Ngân hàng có thể chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay đối với những dự án bất động sản đáp ứng các yếu tố sau: có khả năng thanh khoản cao; phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp; đã xây xong phần thô đang hoàn thiện chờ đưa vào sử dụng và tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở.
Trước mắt, ngân hàng có thể hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ nhóm nhà ở xã hội), bất động sản cao cấp (căn hộ chung cư có giá trên 30 triệu/m2, hoặc diện tích trên 120m2, biệt thự, nhà liên kế); tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng, phát hiện và xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng vào bất động sản.
Để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn, các địa phương cần nhập cuộc để rà soát, kiểm tra những dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn, yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã khởi công. Qua đó, có biện pháp bảo đảm khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các dự án đã triển khai. Nếu dự án không đáp ứng đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu tối thiểu về dịch vụ đô thị… sẽ không được triển khai xây dựng. Chính quyền phải kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật.
Tăng tỷ lệ chung cư
Thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư để có thêm nhiều loại cơ cấu căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở. Mục tiêu ưu tiên là các căn hộ có diện tích trung bình (từ 70m2 đến 90m2) và diện tích nhỏ (dưới 70m2) với giá bán hợp lý.
Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cần tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng, bảo đảm số lượng căn hộ nhà chung cư đạt trên 80%. Việc này đồng nghĩa với hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên). Nhóm này bị giới hạn tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới;
Ngoài các chương trình về nhà ở cho sinh viên, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại khu vực đô thị…, đề án “Nhà ở cho thuê” đang được tập trung xây dựng, trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội giá rẻ để cho thuê, thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong quý IV năm nay, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định giành 20% diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội; xác định cơ cấu nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, hệ thống chỉ tiêu thống kê về nhà ở, thị trường bất động sản thống nhất cũng sẽ sớm được hình thành nhằm phục vụ công tác hoạch định chính sách và quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh chính là tạo ra động lực thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội /.
Theo đó, muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Bộ Xây dựng cho rằng cần tăng cường kiểm soát, khắc phục những khiếm khuyết, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng và ảnh hưởng mục tiêu phát triển kinh tế.
Liên ngành nhập cuộc
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản đang bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Giá cả hàng hóa cao, cơ cấu mất cân đối... đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Cùng đó, tình trạng không theo quy hoạch khiến đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng.
Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc hệ thống ngân hàng và huy động của người dân chứ chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp cũng như người dân muốn tạo lập nhà ở. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất... chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường cũng như của hệ thống ngân hàng.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng Sáu, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan có liên quan, tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ, hoàn chỉnh dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán bằng các giải pháp đồng bộ, chặt chẽ bảo đảm hoạt động ổn định, lành mạnh các thị trường này đồng bộ với thị trường tiền tệ, góp phần bình ổn thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô.
Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan hoàn thiện và trình Chính phủ trong Quí III/2011 “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” với các giải pháp tổng hợp, dài hạn nhằm tạo điều kiện để thị trường bất động sản nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững.
Ngoài vấn đề quản lý thống nhất quy hoạch, việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư, phát triển nhà ở, sự phù hợp của các dự án với nhu cầu và kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương phải được kiểm tra chặt chẽ, nhất là tại các những nơi có nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Quan trọng hơn cả là có sự nhập cuộc của các ngành liên quan, trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát giá thị trường theo quy định tại Nghị định 69 theo hướng thủ tục nhanh gọn, chính xác. Dựa vào thực tế, cơ quan chức năng có thể cho phép các chủ đầu tư dự án đã bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định 69 có hiệu lực (1/10/2009) được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất.
Theo quy định, việc xác định giá đất làm cơ sở nộp tiền sử dụng đất tại Nghị định 69 phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trên thực tế, các địa phương xác định giá đất theo quy định trên rất khó khăn và mất thời gian.
Bởi vậy, nhiều các dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng xong trước ngày Nghị định 69 có hiệu lực thi hành, có nhiều dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận ở mức cao hơn mức được khấu trừ trong tiền sử dụng đất.
Do đó, nếu giải quyết được các vướng mắc về xác định giá đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai đúng tiến độ và tránh những tiêu cực không đáng có khi xác định tiền sử dụng đất - Bộ Xây dựng lý giải.
Cùng đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có trách nhiệm kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đầu tư đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Song song với việc kiểm tra tình hình huy động vốn tại các dự án thuộc nhóm này, cơ quan chức năng cũng sẽ nghiên cứu, bổ sung các quy định để bảo đảm các dự án được đầu tư theo đúng số vốn đã đăng ký.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính nghiên cứu, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản, theo hướng người nộp thuế được nộp thuế với mức thuế suất 2% trên giá trị bất động sản giao dịch; trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp với mức thuế suất 25% trên thu nhập.
Kiểm soát nguồn vốn
Từ trước đến nay, vốn luôn là yếu tố có ảnh hưởng và chi phối lớn nhất tới thị trường bất động sản. Trong giai đoạn thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất Ngân hàng phối hợp nghiên cứu, ban hành tiêu chí cho vay bất động sản để áp dụng trong hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Theo đó, Ngân hàng có thể chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay đối với những dự án bất động sản đáp ứng các yếu tố sau: có khả năng thanh khoản cao; phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp; đã xây xong phần thô đang hoàn thiện chờ đưa vào sử dụng và tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở.
Trước mắt, ngân hàng có thể hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ nhóm nhà ở xã hội), bất động sản cao cấp (căn hộ chung cư có giá trên 30 triệu/m2, hoặc diện tích trên 120m2, biệt thự, nhà liên kế); tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng, phát hiện và xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng vào bất động sản.
Để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn, các địa phương cần nhập cuộc để rà soát, kiểm tra những dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn, yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã khởi công. Qua đó, có biện pháp bảo đảm khớp nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các dự án đã triển khai. Nếu dự án không đáp ứng đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu tối thiểu về dịch vụ đô thị… sẽ không được triển khai xây dựng. Chính quyền phải kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật.
Tăng tỷ lệ chung cư
Thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư để có thêm nhiều loại cơ cấu căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở. Mục tiêu ưu tiên là các căn hộ có diện tích trung bình (từ 70m2 đến 90m2) và diện tích nhỏ (dưới 70m2) với giá bán hợp lý.
Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cần tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng, bảo đảm số lượng căn hộ nhà chung cư đạt trên 80%. Việc này đồng nghĩa với hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên). Nhóm này bị giới hạn tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới;
Ngoài các chương trình về nhà ở cho sinh viên, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại khu vực đô thị…, đề án “Nhà ở cho thuê” đang được tập trung xây dựng, trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội giá rẻ để cho thuê, thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong quý IV năm nay, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định giành 20% diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội; xác định cơ cấu nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, hệ thống chỉ tiêu thống kê về nhà ở, thị trường bất động sản thống nhất cũng sẽ sớm được hình thành nhằm phục vụ công tác hoạch định chính sách và quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh chính là tạo ra động lực thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội /.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
