Trong tất cả các nghề môi giới, môi giới bất động sản, mà dân gian quen gọi là “cò” nhà đất, có lẽ là nhánh có nhiều “tai mắt” nhất. Nhu cầu lớn, thông tin lại hiếm nên “cò” nhà đất phát triển theo cấp số nhân.
Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất. Từ những ông bà đã nghỉ hưu, cậu sinh viên, anh công chức rảnh việc hay bà cụ bán nước chè đầu ngõ cho đến các luật sư, nhà tư vấn, chuyên gia bất động sản thực thụ đều có thể kiếm tiền từ cái nghề cổ xưa này.
Điểm mặt “cò”
Có bao nhiêu loại bất động sản là có từng đó loại “cò”. Tuy vậy, do phân khúc thị trường bất động sản là công trình hay khu công nghiệp, khu chế xuất ở Việt Nam chưa mấy phát triển nên “cò” chủ yếu “lăn lộn” trong khu vực bất động sản nhà ở, đất ở. Thị trường bất động sản càng phát triển, các trung tâm môi giới mọc lên như nấm và thế giới “cò” nhà đất càng đông đảo.
Khi người ta có nhu cầu mua - bán, “cò” lập tức xuất hiện. Có thể tới lúc đó, nhiều người mới hay hàng xóm nhà mình làm nghề môi giới nhà đất. Với mức độ đầu tư ban đầu về “phương tiện hành nghề” hầu như không có gì, “cò” nhà đất có thể tác nghiệp ở khắp nơi, từ các khu dân cư, khu nhà ở, tập thể, khu đô thị mới... tới các làng xã, trên các phương tiện thông tin đại chúng hay qua Internet.
Phí môi giới cũng theo từng phi vụ và đối tượng tham gia mua bán. Nhiều nhất không quá 1% và thấp nhất không dưới 0,5% tổng giá trị hợp đồng. Tính chuyên nghiệp của “cò” nhà đất cũng rất khó đoán. Các công ty môi giới hay sàn giao dịch nghiêm túc chắc chắn có chuyên môn cao hơn “trung tâm” thông tin nhà đất vỉa hè.
Tuy nhiên, các giao dịch qua môi giới ở các “trung tâm” vỉa hè có khi lại chiếm tỷ trọng lớn hơn các sàn chính thức bởi ưu thế về số lượng. Chính vì thế, hoạt động của “cò” nhà đất lâu nay được đánh giá là hết sức lộn xộn, không theo bất cứ quy củ nào.
Cách đây vài năm khi hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất triển khai rầm rộ ở Hà Nội và nhiều tỉnh thành phố khác, gia đình “cò” sinh thêm loại “cò” đấu giá đất. Không chỉ môi giới, lôi kéo thành “bè đảng” để thao túng các phiên đấu giá, “cò” đấu giá đất có khi còn đóng vai “quân xanh” để ghìm giá, tạo điều kiện cho đồng bọn trúng đấu giá với mức giá thấp nhất có thể.
Nhiều quận, huyện ở Hà Nội đã phải hủy kết quả các phiên đấu giá vì phát hiện ra bị “cò” phá đám. Cùng với “cò” đấu giá đất, “cò” làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, “cò” lệ phí trước bạ nhà đất hay “cò” thuế chuyển quyền sử dụng đất... là những loại môi giới “ăn theo” hoạt động mua - bán bất động sản.
Dù chỉ là một khâu trong quá trình chuyển nhượng nhà đất song do tính phức tạp của các thủ tục hành chính nên những loại “cò con” này vẫn kiếm được kha khá khách hàng. Với chi phí không quá lớn, nhiều người cam chịu mất 1 - 2 triệu đồng thay vì phải mỏi mòn chờ đợi được tới lượt được giải quyết...
Trong giới cò nhà đất, “cò dự án” được đánh giá là hàng đầu. Với những đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có vài nghìn dự án có sử dụng đất được phê duyệt mỗi năm, “cò” dự án thường tập trung đông nhất.
Nhiệm vụ cơ bản của “cò” dự án là giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư vượt qua được “rừng” thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng vốn liên quan tới một “sêri” các sở, ban, ngành một cách nhanh chóng và chắc chắn.
Tuy nhiên, những người hành nghề “chạy” dự án cũng thuộc loại khó phát hiện nhất. Họ có thể là những chân “chạy” chuyên nghiệp, những giám đốc doanh nghiệp, thậm chí chính là chuyên viên các sở, ngành.
Điểm chung của “cò” dự án là phải quan hệ rộng, trải dài từ cấp cơ sở phường, quận, các cơ quan chuyên môn liên quan tới xét duyệt dự án lên tới những vị trí có thẩm quyền ký duyệt ở thành phố, tỉnh. Sự phức tạp, rối rắm của các thủ tục đất đai, đầu tư xây dựng đã tạo cửa sống cho “cò” dự án. “Một dự án bất động sản “chạy” giỏi cũng phải mất 3 năm mới có thể khởi công.
Thủ tục cứ phải “đầy đủ”, không được bớt khâu nào!” - một cò dự án tổng kết.
Đưa “cò” nhà đất vào khuôn khổ
Lần đầu tiên, hoạt động môi giới nhà đất đã được luật hóa với Luật Kinh doanh bất động sản. Luật này dành tới 7 điều để nói về hoạt động môi giới bất động sản. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, thậm chí mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản cũng được đề cập cụ thể. Cũng là lần đầu tiên trong lịch sử, “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Chứng chỉ này chỉ được cơ quan có thẩm quyền cấp sau khi tham gia các khóa đào tạo bài bản về môi giới bất động sản. Trong nghị định vừa được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ tháng 5-2009, hoạt động môi giới nhà đất cũng được chế tài đầy đủ. Theo đó, nếu cá nhân hành nghề môi giới độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề sẽ bị phạt tiền từ 10-20 triệu đồng.
Tương tự, các tổ chức nếu vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới cũng bị phạt từ 60-70 triệu đồng... Quy định pháp luật đã có, song việc quản lý, đưa hoạt động của “cò” nhà đất vào khuôn khổ là chuyện không đơn giản. Các giao dịch bất động sản nếu không qua sàn giao dịch, Nhà nước không thể biết và càng không thể phạt nếu chúng được môi giới bởi ai đó chưa có chứng chỉ.
Thêm nữa, cơ quan nào đứng ra giám sát và tiến hành xử phạt cũng chưa được pháp luật quy định rõ. Tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và giao dịch ngầm phổ biến (chiếm tới hơn 70%) của thị trường bất động sản trong nước càng hỗ trợ cho “cò” nhà đất phát triển. Thế nên, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh “chế tài”, hệ thống quy định pháp luật về thị trường bất động sản cần phải đồng bộ hơn nữa mới nâng được tỷ lệ mua - bán trên sàn giao dịch chính thức.
Thói quen mua bán trao tay, không chấp hành đầy đủ pháp luật của người dân cũng khó có thể dứt bỏ một sớm một chiều nên vẫn cần thêm thời gian để hoạt động môi giới bất động sản có thể đi đúng quỹ đạo.
Trả lời câu hỏi về khả năng tồn tại của “cò” bất động sản sau khi bị “chế tài”, một “cò” đất dự án lâu năm cười: “Thủ tục hành chính đúng là có cải thiện. Mức độ “hành” cũng giảm bớt. Nhưng, sự chặt chẽ của các địa phương là không thể thiếu vì đất đai là thứ tài sản vô giá. Thêm nữa, thủ tục cải cách thế nào rồi thì cũng phải qua tay con người. Thế nên, nếu không có sự trợ giúp của “cò”, dự án sao mà nhanh được...”
Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất. Từ những ông bà đã nghỉ hưu, cậu sinh viên, anh công chức rảnh việc hay bà cụ bán nước chè đầu ngõ cho đến các luật sư, nhà tư vấn, chuyên gia bất động sản thực thụ đều có thể kiếm tiền từ cái nghề cổ xưa này.
Điểm mặt “cò”
Có bao nhiêu loại bất động sản là có từng đó loại “cò”. Tuy vậy, do phân khúc thị trường bất động sản là công trình hay khu công nghiệp, khu chế xuất ở Việt Nam chưa mấy phát triển nên “cò” chủ yếu “lăn lộn” trong khu vực bất động sản nhà ở, đất ở. Thị trường bất động sản càng phát triển, các trung tâm môi giới mọc lên như nấm và thế giới “cò” nhà đất càng đông đảo.
Khi người ta có nhu cầu mua - bán, “cò” lập tức xuất hiện. Có thể tới lúc đó, nhiều người mới hay hàng xóm nhà mình làm nghề môi giới nhà đất. Với mức độ đầu tư ban đầu về “phương tiện hành nghề” hầu như không có gì, “cò” nhà đất có thể tác nghiệp ở khắp nơi, từ các khu dân cư, khu nhà ở, tập thể, khu đô thị mới... tới các làng xã, trên các phương tiện thông tin đại chúng hay qua Internet.
Phí môi giới cũng theo từng phi vụ và đối tượng tham gia mua bán. Nhiều nhất không quá 1% và thấp nhất không dưới 0,5% tổng giá trị hợp đồng. Tính chuyên nghiệp của “cò” nhà đất cũng rất khó đoán. Các công ty môi giới hay sàn giao dịch nghiêm túc chắc chắn có chuyên môn cao hơn “trung tâm” thông tin nhà đất vỉa hè.
Tuy nhiên, các giao dịch qua môi giới ở các “trung tâm” vỉa hè có khi lại chiếm tỷ trọng lớn hơn các sàn chính thức bởi ưu thế về số lượng. Chính vì thế, hoạt động của “cò” nhà đất lâu nay được đánh giá là hết sức lộn xộn, không theo bất cứ quy củ nào.
Cách đây vài năm khi hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất triển khai rầm rộ ở Hà Nội và nhiều tỉnh thành phố khác, gia đình “cò” sinh thêm loại “cò” đấu giá đất. Không chỉ môi giới, lôi kéo thành “bè đảng” để thao túng các phiên đấu giá, “cò” đấu giá đất có khi còn đóng vai “quân xanh” để ghìm giá, tạo điều kiện cho đồng bọn trúng đấu giá với mức giá thấp nhất có thể.
Nhiều quận, huyện ở Hà Nội đã phải hủy kết quả các phiên đấu giá vì phát hiện ra bị “cò” phá đám. Cùng với “cò” đấu giá đất, “cò” làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, “cò” lệ phí trước bạ nhà đất hay “cò” thuế chuyển quyền sử dụng đất... là những loại môi giới “ăn theo” hoạt động mua - bán bất động sản.
Dù chỉ là một khâu trong quá trình chuyển nhượng nhà đất song do tính phức tạp của các thủ tục hành chính nên những loại “cò con” này vẫn kiếm được kha khá khách hàng. Với chi phí không quá lớn, nhiều người cam chịu mất 1 - 2 triệu đồng thay vì phải mỏi mòn chờ đợi được tới lượt được giải quyết...
Trong giới cò nhà đất, “cò dự án” được đánh giá là hàng đầu. Với những đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có vài nghìn dự án có sử dụng đất được phê duyệt mỗi năm, “cò” dự án thường tập trung đông nhất.
Nhiệm vụ cơ bản của “cò” dự án là giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư vượt qua được “rừng” thủ tục về quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng vốn liên quan tới một “sêri” các sở, ban, ngành một cách nhanh chóng và chắc chắn.
Tuy nhiên, những người hành nghề “chạy” dự án cũng thuộc loại khó phát hiện nhất. Họ có thể là những chân “chạy” chuyên nghiệp, những giám đốc doanh nghiệp, thậm chí chính là chuyên viên các sở, ngành.
Điểm chung của “cò” dự án là phải quan hệ rộng, trải dài từ cấp cơ sở phường, quận, các cơ quan chuyên môn liên quan tới xét duyệt dự án lên tới những vị trí có thẩm quyền ký duyệt ở thành phố, tỉnh. Sự phức tạp, rối rắm của các thủ tục đất đai, đầu tư xây dựng đã tạo cửa sống cho “cò” dự án. “Một dự án bất động sản “chạy” giỏi cũng phải mất 3 năm mới có thể khởi công.
Thủ tục cứ phải “đầy đủ”, không được bớt khâu nào!” - một cò dự án tổng kết.
Đưa “cò” nhà đất vào khuôn khổ
Lần đầu tiên, hoạt động môi giới nhà đất đã được luật hóa với Luật Kinh doanh bất động sản. Luật này dành tới 7 điều để nói về hoạt động môi giới bất động sản. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới, thậm chí mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản cũng được đề cập cụ thể. Cũng là lần đầu tiên trong lịch sử, “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Chứng chỉ này chỉ được cơ quan có thẩm quyền cấp sau khi tham gia các khóa đào tạo bài bản về môi giới bất động sản. Trong nghị định vừa được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ tháng 5-2009, hoạt động môi giới nhà đất cũng được chế tài đầy đủ. Theo đó, nếu cá nhân hành nghề môi giới độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề sẽ bị phạt tiền từ 10-20 triệu đồng.
Tương tự, các tổ chức nếu vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới cũng bị phạt từ 60-70 triệu đồng... Quy định pháp luật đã có, song việc quản lý, đưa hoạt động của “cò” nhà đất vào khuôn khổ là chuyện không đơn giản. Các giao dịch bất động sản nếu không qua sàn giao dịch, Nhà nước không thể biết và càng không thể phạt nếu chúng được môi giới bởi ai đó chưa có chứng chỉ.
Thêm nữa, cơ quan nào đứng ra giám sát và tiến hành xử phạt cũng chưa được pháp luật quy định rõ. Tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và giao dịch ngầm phổ biến (chiếm tới hơn 70%) của thị trường bất động sản trong nước càng hỗ trợ cho “cò” nhà đất phát triển. Thế nên, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh “chế tài”, hệ thống quy định pháp luật về thị trường bất động sản cần phải đồng bộ hơn nữa mới nâng được tỷ lệ mua - bán trên sàn giao dịch chính thức.
Thói quen mua bán trao tay, không chấp hành đầy đủ pháp luật của người dân cũng khó có thể dứt bỏ một sớm một chiều nên vẫn cần thêm thời gian để hoạt động môi giới bất động sản có thể đi đúng quỹ đạo.
Trả lời câu hỏi về khả năng tồn tại của “cò” bất động sản sau khi bị “chế tài”, một “cò” đất dự án lâu năm cười: “Thủ tục hành chính đúng là có cải thiện. Mức độ “hành” cũng giảm bớt. Nhưng, sự chặt chẽ của các địa phương là không thể thiếu vì đất đai là thứ tài sản vô giá. Thêm nữa, thủ tục cải cách thế nào rồi thì cũng phải qua tay con người. Thế nên, nếu không có sự trợ giúp của “cò”, dự án sao mà nhanh được...”
| Bài viết này được đăng theo thỏa thuận bằng văn bản giữa tạp chí Doanh nhân thuộc VCCI và Vietnam+ |
(Doanh nhân/Vietnam+)
