Thu tiền sử dụng đất sát với giá thị trường là một trong những nội dung của Nghị định 69/CP là vấn đề trọng tâm của hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp với Tạp chí Thị trường giá cả - Bất động sản và Tài sản tổ chức tại Hà Nội, ngày 29/6.
Muốn cũng không thể nộp được tiền sử dụng đất
Những năm gần đây, hệ thống văn bản pháp quy hiện hành đã góp phần quan trọng trong việc tăng cường hiệu quả công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, một số nội dung của các văn bản đang khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều vướng mắc, nhất là với những dự án đầu tư mới, dự án có thời điểm giao đất và nộp tiền sử dụng đất cách xa…
Hầu hết các dự án bất động sản đều được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, mức giá chuyển đổi đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế “tiến thoái lưỡng nan.” Đó là ý kiến chung của đại bộ phận doanh nghiệp bất động sản đến từ Thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty Trách nhiệm hữu hạn Kinh doanh và phát triển Nhà Bình Dân là một trong những doanh nghiệp bất động sản đầu tiên của Thành phố Hồ Chí Minh nộp đơn lên các cơ quan chức năng của thành phố để “kêu cứu” về vấn đề này.
Ông Lê Ngọc Tú, giám đốc công ty cho rằng xác định giá đất doanh nghiệp mua của dân là rất khó vì nó không thống nhất mà phụ thuộc từng trường hợp và thỏa thuận khác nhau. Việc chuẩn bị mặt bằng cũng phải thực hiện từ nhiều năm trước khi dự án khởi công xây dựng nên nếu định giá để thu tiền sử dụng đất theo quy định là 100% và theo giá thị trường thời điểm làm giấy tờ là hoàn toàn không hợp lý. Hơn nữa, khi tính tiền sử dụng đất lại tính chung cả phần đất dành làm hạ tầng vào khung giá này cũng không phù hợp.
Chủ tịch Tập đoàn Tam Phú, ông Nguyễn Viết Tạo dẫn chứng đơn vị có hai dự án với khoảng 19ha cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 10km và đã dự kiến mức thuế phải đóng chừng 100 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi áp dụng Nghị định 69/CP của Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan thuế tính số tiền doanh nghiệp này phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng hai lô đất này lên tới 1.500 tỷ đồng. Ông Tạo khẳng định, có bán hết cả tài sản Tập đoàn này cũng không đủ nộp thuế. Bởi vậy, doanh nghiệp cho dù rất muốn cũng không thể nộp được tiền sử dụng đất.
Trong khi việc thu tiền sử dụng đất yêu cầu phải sát giá thị trường thì khoản khấu trừ doanh nghiệp được tính vẫn chỉ áp dụng theo quy định của Nhà nước cũng sẽ khiến doanh nghiệp thiệt thòi.
Rủi ro thuộc về ai?
Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là theo giá thị trường, trừ đi tiền giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên khoản chi phí đầu tư hạ tầng cũng như lãi vay ngân hàng lại chưa được tính đến. Thậm chí, trong quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp còn phải chi nhiều khoản phát sinh khác mà khó có thể chứng minh bằng chứng từ.
Bên cạnh đó, việc tính giá đất theo sát giá thị trường còn khiến doanh nghiệp phải sẵn sàng đương đầu với nguy cơ tiềm ẩn khi thị trường bất động sản có biến động tăng giá. Doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm nên nếu giá đất tăng thì chủ đầu tư phải chịu rủi ro chứ không thể tăng giá bán đã ký kết với khách hàng.
Mặt khác, nếu doanh nghiệp tính giá dự trù quá cao thì sẽ “ế hàng” hoặc trút hết gánh nặng sang cho người tiêu dùng. Đây cũng sẽ là nguyên nhân dẫn tới giá thành bất động sản cao, không phù hợp với mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở.
Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest Corp cho biết với dự án kinh doanh, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù toàn bộ dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, việc cấp chủ quyền cho dự án (quyền sử dụng đất) chỉ được thực hiện một lần, sau khi thực hiện 100% công tác đền bù.
Quy định này vô tình đã đặt chủ đầu tư vào “ác mộng” nếu gặp phải những chủ đất không muốn thương lượng; thậm chí lợi dụng quy định này để “bẫy” doanh nghiệp bằng cách mua một vài phần trăm diện tích đất dự án được quy định, sau đó giữ lại để ép chủ đầu tư trả giá cao ngất ngưởng.
Lúc ấy chủ đầu tư không thể không chấp nhận bởi đã bỏ hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng để đền bù giải phóng mặt bằng nhưng một khi chưa giải tỏa xong toàn bộ diện tích thì vẫn chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc không thể dùng dự án này thế chấp ngân hàng vay vốn triển khai tiếp các hạng mục, áp lực tài chính tiếp tục gia tăng… Cùng đó, những người dân mua nhà thuộc các dự án này cũng chưa thể nhận sổ đỏ của mình.
Cần gỡ khó cho doanh nghiệp
Trong thời gian qua, việc ách tắc trong nộp tiền sử dụng đất được các doanh nghiệp bất động sản quy một phần do những điểm bất hợp lý về cơ chế, chính sách, trong đó dẫn chứng là Nghị định 69/CP.
Tại hội thảo này, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính khẳng định Nghị định 69/CP ra đời do Chính phủ yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và nhằm giúp doanh nghiệp có thêm mặt bằng đầu tư.
Ông Chính cũng chỉ ra một số ưu điểm đối với doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản như rút ngắn thời gian thu hồi đất; rút ngắn thủ tục phê duyệt tổng thể phương án bồi thường; thu hồi đất đến đâu bàn giao đến đấy giúp doanh nghiệp có thể triển khai dự án theo kiểu “cuốn chiếu,” tiền sử dụng đất được trừ kinh phí giải phóng mặt bằng, đào tạo nghề chuyển đổi cho người dân mất đất; gia hạn sử dụng đất…
Lý giải việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường, ông Chính cho rằng hoàn toàn hợp lý nhưng vấn đề là thẩm định và định giá như thế nào cho chính xác. Đây cũng chính là câu hỏi mà các doanh nghiệp bất động sản muốn được giải đáp trong hội thảo lần này.
Hiện nay, quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng thủ tục để xác định giá lại rất phức tạp. Để biết giá đất theo thị trường là bao nhiêu, các doanh nghiệp hay người dân phải tự thuê công ty thẩm định giá làm việc này. Sau đó, mức giá này sẽ được hội đồng thẩm định giá thành phố thẩm định lại…
Tuy nhiên, các đại biểu đều cũng lo lắng liệu mức giá của các cơ quan thẩm định đưa ra có hoàn toàn chính xác hay sẽ tạo điều kiện để phát sinh tiêu cực. Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay thì liệu các dự án có “chờ” được kết quả của các công ty kiểm định?
Tuy nhiên, tại hội thảo lần này, đại diện Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cũng chỉ đưa ra quan điểm chung chung là sẽ giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân và doanh nghiệp.
Để giải quyết mâu thuẫn này, vấn đề đặt ra là cần có sự phối hợp giữa các cấp, ngành để tìm ra giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản thực hiện chính xác, đúng, đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; tạo điều kiện và thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản và chương trình phát triển nhà ở quốc gia./.
Muốn cũng không thể nộp được tiền sử dụng đất
Những năm gần đây, hệ thống văn bản pháp quy hiện hành đã góp phần quan trọng trong việc tăng cường hiệu quả công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, một số nội dung của các văn bản đang khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều vướng mắc, nhất là với những dự án đầu tư mới, dự án có thời điểm giao đất và nộp tiền sử dụng đất cách xa…
Hầu hết các dự án bất động sản đều được chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, mức giá chuyển đổi đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế “tiến thoái lưỡng nan.” Đó là ý kiến chung của đại bộ phận doanh nghiệp bất động sản đến từ Thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty Trách nhiệm hữu hạn Kinh doanh và phát triển Nhà Bình Dân là một trong những doanh nghiệp bất động sản đầu tiên của Thành phố Hồ Chí Minh nộp đơn lên các cơ quan chức năng của thành phố để “kêu cứu” về vấn đề này.
Ông Lê Ngọc Tú, giám đốc công ty cho rằng xác định giá đất doanh nghiệp mua của dân là rất khó vì nó không thống nhất mà phụ thuộc từng trường hợp và thỏa thuận khác nhau. Việc chuẩn bị mặt bằng cũng phải thực hiện từ nhiều năm trước khi dự án khởi công xây dựng nên nếu định giá để thu tiền sử dụng đất theo quy định là 100% và theo giá thị trường thời điểm làm giấy tờ là hoàn toàn không hợp lý. Hơn nữa, khi tính tiền sử dụng đất lại tính chung cả phần đất dành làm hạ tầng vào khung giá này cũng không phù hợp.
Chủ tịch Tập đoàn Tam Phú, ông Nguyễn Viết Tạo dẫn chứng đơn vị có hai dự án với khoảng 19ha cách trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 10km và đã dự kiến mức thuế phải đóng chừng 100 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi áp dụng Nghị định 69/CP của Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan thuế tính số tiền doanh nghiệp này phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng hai lô đất này lên tới 1.500 tỷ đồng. Ông Tạo khẳng định, có bán hết cả tài sản Tập đoàn này cũng không đủ nộp thuế. Bởi vậy, doanh nghiệp cho dù rất muốn cũng không thể nộp được tiền sử dụng đất.
Trong khi việc thu tiền sử dụng đất yêu cầu phải sát giá thị trường thì khoản khấu trừ doanh nghiệp được tính vẫn chỉ áp dụng theo quy định của Nhà nước cũng sẽ khiến doanh nghiệp thiệt thòi.
Rủi ro thuộc về ai?
Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là theo giá thị trường, trừ đi tiền giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên khoản chi phí đầu tư hạ tầng cũng như lãi vay ngân hàng lại chưa được tính đến. Thậm chí, trong quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp còn phải chi nhiều khoản phát sinh khác mà khó có thể chứng minh bằng chứng từ.
Bên cạnh đó, việc tính giá đất theo sát giá thị trường còn khiến doanh nghiệp phải sẵn sàng đương đầu với nguy cơ tiềm ẩn khi thị trường bất động sản có biến động tăng giá. Doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm nên nếu giá đất tăng thì chủ đầu tư phải chịu rủi ro chứ không thể tăng giá bán đã ký kết với khách hàng.
Mặt khác, nếu doanh nghiệp tính giá dự trù quá cao thì sẽ “ế hàng” hoặc trút hết gánh nặng sang cho người tiêu dùng. Đây cũng sẽ là nguyên nhân dẫn tới giá thành bất động sản cao, không phù hợp với mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở.
Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest Corp cho biết với dự án kinh doanh, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù toàn bộ dự án được phê duyệt. Tuy nhiên, việc cấp chủ quyền cho dự án (quyền sử dụng đất) chỉ được thực hiện một lần, sau khi thực hiện 100% công tác đền bù.
Quy định này vô tình đã đặt chủ đầu tư vào “ác mộng” nếu gặp phải những chủ đất không muốn thương lượng; thậm chí lợi dụng quy định này để “bẫy” doanh nghiệp bằng cách mua một vài phần trăm diện tích đất dự án được quy định, sau đó giữ lại để ép chủ đầu tư trả giá cao ngất ngưởng.
Lúc ấy chủ đầu tư không thể không chấp nhận bởi đã bỏ hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng để đền bù giải phóng mặt bằng nhưng một khi chưa giải tỏa xong toàn bộ diện tích thì vẫn chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc không thể dùng dự án này thế chấp ngân hàng vay vốn triển khai tiếp các hạng mục, áp lực tài chính tiếp tục gia tăng… Cùng đó, những người dân mua nhà thuộc các dự án này cũng chưa thể nhận sổ đỏ của mình.
Cần gỡ khó cho doanh nghiệp
Trong thời gian qua, việc ách tắc trong nộp tiền sử dụng đất được các doanh nghiệp bất động sản quy một phần do những điểm bất hợp lý về cơ chế, chính sách, trong đó dẫn chứng là Nghị định 69/CP.
Tại hội thảo này, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính khẳng định Nghị định 69/CP ra đời do Chính phủ yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và nhằm giúp doanh nghiệp có thêm mặt bằng đầu tư.
Ông Chính cũng chỉ ra một số ưu điểm đối với doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản như rút ngắn thời gian thu hồi đất; rút ngắn thủ tục phê duyệt tổng thể phương án bồi thường; thu hồi đất đến đâu bàn giao đến đấy giúp doanh nghiệp có thể triển khai dự án theo kiểu “cuốn chiếu,” tiền sử dụng đất được trừ kinh phí giải phóng mặt bằng, đào tạo nghề chuyển đổi cho người dân mất đất; gia hạn sử dụng đất…
Lý giải việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường, ông Chính cho rằng hoàn toàn hợp lý nhưng vấn đề là thẩm định và định giá như thế nào cho chính xác. Đây cũng chính là câu hỏi mà các doanh nghiệp bất động sản muốn được giải đáp trong hội thảo lần này.
Hiện nay, quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng thủ tục để xác định giá lại rất phức tạp. Để biết giá đất theo thị trường là bao nhiêu, các doanh nghiệp hay người dân phải tự thuê công ty thẩm định giá làm việc này. Sau đó, mức giá này sẽ được hội đồng thẩm định giá thành phố thẩm định lại…
Tuy nhiên, các đại biểu đều cũng lo lắng liệu mức giá của các cơ quan thẩm định đưa ra có hoàn toàn chính xác hay sẽ tạo điều kiện để phát sinh tiêu cực. Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay thì liệu các dự án có “chờ” được kết quả của các công ty kiểm định?
Tuy nhiên, tại hội thảo lần này, đại diện Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cũng chỉ đưa ra quan điểm chung chung là sẽ giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân và doanh nghiệp.
Để giải quyết mâu thuẫn này, vấn đề đặt ra là cần có sự phối hợp giữa các cấp, ngành để tìm ra giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản thực hiện chính xác, đúng, đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; tạo điều kiện và thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường bất động sản và chương trình phát triển nhà ở quốc gia./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
