Sau 5 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều quyết định liên quan đến công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đất đai, quản lý các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, cấp giấy chứng nhận... tạo hành lang pháp lý để quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn nhằm đảm bảo hoạt động của thị trường lành mạnh, minh bạch.
Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, do tác động của suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng, đặc biệt là tình trạng tồn đọng bất động sản và nợ xấu tại các tổ chức tín dụng.
Tồn kho 5.789 căn chung cư, 3.483 nhà ở thấp tầng
Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản, tổng số căn hộ tồn kho của Hà Nội là 5.789 căn hộ, tương ứng 566.610m2 sàn
Trong đó, căn hộ đã xây xong phần thô với diện tích nhỏ hơn 60m2 là 137 căn, từ 60m2-90m2 là 120 căn, trên 90m2 là 185 căn; căn hộ đang xây dựng có 147 căn từ 60m2-90m2, 5220 căn trên 90m2.
Nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) hiện tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825m2 sàn. Trong đó, số lượng căn hộ 60m2-90m2 là 763 căn; trên 90m2 là 2.720 căn; nhà ở thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000m2.
Trong khi đó, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội, nợ xấu bất động sản tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.
Như vậy, có thể thấy, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cao cấp, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực sự của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp vẫn còn rất lớn.
Hiện nay, các hộ gia đình có bình quân diện tích dưới mức bình quân khoảng 375.000 hộ, tương đương 5% số hộ gia đình trên địa bàn; có khoảng 114.500 cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở.
Phát triển quá "nóng", quản lý hạn chế
Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, đó là do sự phát triến quá "nóng" trong thời gian qua. Từ thực tế giao dịch cho thấy, giá nhà tăng mạnh chủ yếu do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có lợi nhuận cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối.
Đặc biệt, với động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã làm thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố thiếu vốn đầu tư, các dự án kéo dài tiến độ, tinh thanh khoản của thị trường giảm sút.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã thẳng thắn thừa nhận, một nguyên nhân quan trọng nữa dẫn đến thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là do công tác quản lý nhà nước chưa hiệu quả.
Nhà nước chưa thể hiện vai trò điều tiết, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường, chưa ban hành được các cơ chế chính sách và thực hiện đầu tư xây dựng đáp ứng với diễn biến của thị trường.
Cần những giải pháp tháo gỡ đồng bộ, hiệu quả
Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Thảo cho biết, thành phố chủ trương cắt giảm, hạn chế nguồn cung, kích thích và hỗ trợ nguồn cầu, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung cho phù hợp với nguồn cầu, tăng cường vai trò quản lý và điều tiết của nhà nước.
Theo đó, thành phố chỉ đạo tập trung thực hiện các nhóm giải pháp như hoàn thiện chương trình phát triển nhà ở thành phố đến năm 2020, đặc biệt là xác định các chỉ tiêu giải quyết nhà ở cho từng nhóm đối tượng là cán bộ công nhân viên chức, người hưởng lương ngân sách, người lao động hàng năm; tạm dừng các dự án bất động sản chưa triển khai xây dựng.
Trên cơ sở rà soát các quỹ nhà hiện có, đang xây dựng và các dự án đã giao, thành phố xem xét điều chỉnh lại quy hoạch, cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường, sức mua của các đối tượng có nhu cầu. Đồng thời, chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại sang nhà tái định cư, nhà cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách (khuyến khích các hình thức cho thuê, thuê mua, trả chậm) và một số chuyển sang nhà ở công vụ theo yêu cầu của Trung ương và thành phố.
Cùng với đó, thành phố tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tich đa dạng, nâng tỷ lệ nhà chung cư đến 80% vào năm 2020; hạn chế phát triển nhà ở cao cấp. Thành phố cho phép nhà đầu tư được nghiên cứu điều chỉnh công năng dự án, điều chỉnh quy hoạch chi tiết và thiết kế căn hộ, đảm bảo nguyên tắc giảm diện tích đất xây dựng nhà ở, tăng đất cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Về chính sách tái định cư, thành phố sẽ chuyển sang cơ chế thị trường, đa dạng hóa hình thức tái định cư theo nhu cầu, bằng nhà hoặc đất; xã hội hóa đầu tư xây dựng- nhà nước với vai trò điều tiết phân phối và quản lý thị trường này, đảm bảo phù hợp với chính sách bồi thường và hỗ trợ để người dân có cuộc sống tối thiểu bằng và tốt hơn nơi ở cũ.
[Hà Nội: Dự án nhà ở mở bán với các chiêu kích cầu]
Trước mắt, để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự mua được nhà, thành phố sẽ có chính sách kích cầu về tín dụng; sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở và thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để hỗ trợ người thu nhập thấp, trung bình được hưởng lãi suất ưu đãi; rút ngắn thời gian cho phép được chuyển nhượng khi mua nhà ở xã hội.
Chủ tịch thành phố Nguyễn Thế Thảo cho biết, thành phố sẽ tập trung giải quyết nợ xấu cho các doanh nghiệp bất động sản. Cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất cao chuyển sang hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay. Đồng thời, xem xét cho các doanh nghiệp này được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện các dự án có tính thanh khoản cao để sớm đầu tư hoàn chỉnh phần nhà ở đang xây dựng dở dang và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo tính đồng bộ, hấp dẫn của dự án.
Thành phố tiếp tục thực hiện giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư của dự án và giảm tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đặc biệt, thời gian tới, thành phố tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về việc huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư để quản lý tốt thị trường.
Theo đó, kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm; kiên quyết xử lý những trường hợp cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch gây mất ổn định thị trường. Các ngành chức năng chủ động đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án; xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm về sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí.
Tuy nhiên, để tháo gỡ được khó khăn và ổn định thị trường bất động sản, thành phố Hà Nội đề nghị Chính Phủ sớm ban hành Nghị quyết về vấn đề này cùng với việc phê duyệt đề án xử lý nợ xấu; ban hành cơ chế chính sách mở rộng tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở và có những cơ chế, chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp khi chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà tái định cư, nhà cho thuê, thuê mua, nhà công vụ; xem xét phê duyệt đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn.
Thành phố cũng kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm đề xuất với Chính Phủ để điều chỉnh, bổ sung các chính sách về tín dụng, thuế, đất đai./.
Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, do tác động của suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản của cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng, đặc biệt là tình trạng tồn đọng bất động sản và nợ xấu tại các tổ chức tín dụng.
Tồn kho 5.789 căn chung cư, 3.483 nhà ở thấp tầng
Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản, tổng số căn hộ tồn kho của Hà Nội là 5.789 căn hộ, tương ứng 566.610m2 sàn
Trong đó, căn hộ đã xây xong phần thô với diện tích nhỏ hơn 60m2 là 137 căn, từ 60m2-90m2 là 120 căn, trên 90m2 là 185 căn; căn hộ đang xây dựng có 147 căn từ 60m2-90m2, 5220 căn trên 90m2.
Nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) hiện tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825m2 sàn. Trong đó, số lượng căn hộ 60m2-90m2 là 763 căn; trên 90m2 là 2.720 căn; nhà ở thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000m2.
Trong khi đó, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội, nợ xấu bất động sản tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.
Như vậy, có thể thấy, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cao cấp, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực sự của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp vẫn còn rất lớn.
Hiện nay, các hộ gia đình có bình quân diện tích dưới mức bình quân khoảng 375.000 hộ, tương đương 5% số hộ gia đình trên địa bàn; có khoảng 114.500 cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở.
Phát triển quá "nóng", quản lý hạn chế
Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, đó là do sự phát triến quá "nóng" trong thời gian qua. Từ thực tế giao dịch cho thấy, giá nhà tăng mạnh chủ yếu do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có lợi nhuận cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối.
Đặc biệt, với động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã làm thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố thiếu vốn đầu tư, các dự án kéo dài tiến độ, tinh thanh khoản của thị trường giảm sút.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã thẳng thắn thừa nhận, một nguyên nhân quan trọng nữa dẫn đến thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là do công tác quản lý nhà nước chưa hiệu quả.
Nhà nước chưa thể hiện vai trò điều tiết, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường, chưa ban hành được các cơ chế chính sách và thực hiện đầu tư xây dựng đáp ứng với diễn biến của thị trường.
Cần những giải pháp tháo gỡ đồng bộ, hiệu quả
Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Thảo cho biết, thành phố chủ trương cắt giảm, hạn chế nguồn cung, kích thích và hỗ trợ nguồn cầu, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung cho phù hợp với nguồn cầu, tăng cường vai trò quản lý và điều tiết của nhà nước.
Theo đó, thành phố chỉ đạo tập trung thực hiện các nhóm giải pháp như hoàn thiện chương trình phát triển nhà ở thành phố đến năm 2020, đặc biệt là xác định các chỉ tiêu giải quyết nhà ở cho từng nhóm đối tượng là cán bộ công nhân viên chức, người hưởng lương ngân sách, người lao động hàng năm; tạm dừng các dự án bất động sản chưa triển khai xây dựng.
Trên cơ sở rà soát các quỹ nhà hiện có, đang xây dựng và các dự án đã giao, thành phố xem xét điều chỉnh lại quy hoạch, cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường, sức mua của các đối tượng có nhu cầu. Đồng thời, chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại sang nhà tái định cư, nhà cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách (khuyến khích các hình thức cho thuê, thuê mua, trả chậm) và một số chuyển sang nhà ở công vụ theo yêu cầu của Trung ương và thành phố.
Cùng với đó, thành phố tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tich đa dạng, nâng tỷ lệ nhà chung cư đến 80% vào năm 2020; hạn chế phát triển nhà ở cao cấp. Thành phố cho phép nhà đầu tư được nghiên cứu điều chỉnh công năng dự án, điều chỉnh quy hoạch chi tiết và thiết kế căn hộ, đảm bảo nguyên tắc giảm diện tích đất xây dựng nhà ở, tăng đất cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Về chính sách tái định cư, thành phố sẽ chuyển sang cơ chế thị trường, đa dạng hóa hình thức tái định cư theo nhu cầu, bằng nhà hoặc đất; xã hội hóa đầu tư xây dựng- nhà nước với vai trò điều tiết phân phối và quản lý thị trường này, đảm bảo phù hợp với chính sách bồi thường và hỗ trợ để người dân có cuộc sống tối thiểu bằng và tốt hơn nơi ở cũ.
[Hà Nội: Dự án nhà ở mở bán với các chiêu kích cầu]
Trước mắt, để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự mua được nhà, thành phố sẽ có chính sách kích cầu về tín dụng; sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở và thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để hỗ trợ người thu nhập thấp, trung bình được hưởng lãi suất ưu đãi; rút ngắn thời gian cho phép được chuyển nhượng khi mua nhà ở xã hội.
Chủ tịch thành phố Nguyễn Thế Thảo cho biết, thành phố sẽ tập trung giải quyết nợ xấu cho các doanh nghiệp bất động sản. Cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất cao chuyển sang hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay. Đồng thời, xem xét cho các doanh nghiệp này được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện các dự án có tính thanh khoản cao để sớm đầu tư hoàn chỉnh phần nhà ở đang xây dựng dở dang và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo tính đồng bộ, hấp dẫn của dự án.
Thành phố tiếp tục thực hiện giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư của dự án và giảm tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đặc biệt, thời gian tới, thành phố tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về việc huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư để quản lý tốt thị trường.
Theo đó, kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm; kiên quyết xử lý những trường hợp cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch gây mất ổn định thị trường. Các ngành chức năng chủ động đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án; xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm về sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí.
Tuy nhiên, để tháo gỡ được khó khăn và ổn định thị trường bất động sản, thành phố Hà Nội đề nghị Chính Phủ sớm ban hành Nghị quyết về vấn đề này cùng với việc phê duyệt đề án xử lý nợ xấu; ban hành cơ chế chính sách mở rộng tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở và có những cơ chế, chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp khi chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà tái định cư, nhà cho thuê, thuê mua, nhà công vụ; xem xét phê duyệt đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn.
Thành phố cũng kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm đề xuất với Chính Phủ để điều chỉnh, bổ sung các chính sách về tín dụng, thuế, đất đai./.
Minh Nghĩa (TTXVN)
