“Người Việt không hề thua kém, thậm chí có thể 'đi tắt, đón đầu' vượt người nước ngoài” là thông điệp mà ông Vũ Quang Hội - Chủ tịch Hội đồng thành viên Bitexco - gửi gắm vào tòa tháp Bitexco Financil Tower.
Không ít những cái lắc đầu khi cách đây năm năm Bitexco4 công bố ý định xây tòa tháp 68 tầng hình búp sen ở giữa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Không chỉ có người Việt Nam mà thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài kỳ cựu cũng nghi ngờ về dự án này.
Và họ hoàn toàn có quyền nghi ngờ khi lúc đó chưa có một doanh nghiệp nào ở Việt Nam, thậm chí cả doanh nghiệp nước ngoài, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm xây dựng, có khả năng xây dựng một công trình cao 40 tầng.
“Vẽ dự án,” “điên,” “còn lâu mới làm được” là những từ ngữ thường dành để mô tả cho kế hoạch đầu tư tòa tháp cao 262m này của Bitexco. Nhưng giờ đây, không ít người đến Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là những ai có dịp ngắm nhìn khu trung tâm Quận 1 từ bến Nhà Rồng và bán đảo Thủ Thiêm, đã rất ngạc nhiên khi thấy một tòa tháp thanh thoát như búp sen vươn lên trời cao từ mặt sông Sài Gòn.
Bitexco Financial Tower (BFT) đã vươn lên đến tầng 53, và nếu không có gì thay đổi thì sẽ cắt băng khánh thành trong vòng sáu tháng nữa.
Ông Oliver Roche - Giám đốc Công ty quản lý dự án Turner (Mỹ) - đánh giá BFT sẽ là biểu tượng cho sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung, giống như Tháp 101 của Đài Loan hay tòa tháp cao nhất thế giới mới khánh thành là Burj Khalifa ở Dubai.
Thách thức từ ý tưởng
Ý tưởng táo bạo của ông Hội đã đặt ra những thách thức rất lớn đối với việc xây dựng dự án này. Vì muốn xây dựng một công trình kiến trúc độc đáo, mang tính chất biểu tượng, thể hiện được “tầm vóc” và “bản sắc” của người Việt, ông Hội không lựa chọn cách thiết kế vuông thành sắc cạnh như những tòa nhà thông thường.
Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng, ông quyết định lựa chọn kiến trúc hình búp sen, vì nó chuyển tải được những ý tưởng mà ông muốn gửi gắm vào công trình này. Hình vẽ phác thảo của tòa tháp như hình búp sen vươn lên trên bờ sông Sài Gòn trông thật đẹp và thanh thoát, nhưng việc xây dựng lại không hề đơn giản.
Theo ông Oliver Roche, thách thức lớn nhất đối với việc xây dựng BFT là hệ thống tường kính, trong đó 25% số tường kính là các đường cong.
“Tôi chưa thấy có dự án nào trên thế giới lại sử dụng nhiều kính cong như vậy. Điều đó đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối trong sản xuất và lắp ráp hệ thống tường kính,” ông Oliver Roche phát biểu. Thách thức thứ hai cũng không hề nhỏ là việc xây dựng sân bay trực thăng.
Điểm đặc biệt của sân bay này là nó không nằm trên nóc tòa nhà mà nằm lửng lơ trên tầng 50 của BFT (192m) và vươn ra 25m so với hệ thống tường kính của tòa nhà. Riêng trọng lượng của sân bay trực thăng là 250 tấn nên việc tính toán lực đỡ và cách lắp đặt rất phức tạp. Với nhà thầu xây dựng như Hyundai E&C, cách thiết kế của BFT cực kỳ đa dạng đã đặt ra những thách thức không nhỏ trong quá trình xây dựng.
Theo ông Imkoo Kwak, Giám đốc dự án của Hyundai E&C, rất ít chi tiết của dự án được xây dựng theo trục thẳng đứng hoặc nằm ngang, trừ phần lõi của tòa nhà. Hầu như tất cả các chi tiết, từ bề mặt bao quanh đến mặt sàn đều là các đường cong, và hầu như không còn sàn nào giống sàn nào do hình dáng búp sen nhỏ phía dưới, dần dần phình ra ở giữa và thu nhỏ ở phía trên.
“So với tất cả các công trình thông thường khác thì BFT đòi hỏi các kỹ sư xây dựng phải mất nhiều công sức hơn trong việc thiết kế kết cấu cũng như sự chính xác tuyệt đối,” ông Imkoo Kwak cho biết.
Do BFT là tòa nhà chọc trời nên thiết kế kết cấu và xây dựng thế nào để tòa nhà chịu được gió, bão và động đất cũng là điều mà cả chủ đầu tư và các kỹ sư thiết kế hết sức lưu tâm. Tòa tháp Burj Khalifa sử dụng kết cấu khung bê tông lớn, Tháp 101 sử dụng hệ thống chống rung lắc đặc biệt.
Riêng đối với BFT, vì đây là tòa tháp mảnh mai nên không thể áp dụng công nghệ của hai tòa tháp trên mà công nghệ chống bão gió của BFT được triển khai ở tầng 29 và 30 của tòa nhà. Ở hai tầng này là hệ thống bốn dầm thép cực lớn kết nối tường bao với trục trung tâm, và khi có sự rung lắc quá lớn thì hệ thống này sẽ chuyển động để giữ thăng bằng cho tòa nhà.
Thiết kế, kết cấu và xây dựng có nhiều điểm đặc biệt như vậy, việc đầu tư xây dựng BFT nằm ngoài khả năng của ngành xây dựng Việt Nam. Và với các nhà đầu tư bất động sản trong nước khác, có lẽ họ sẽ chọn phương án xây dựng đỡ phức tạp và đỡ tốn kém hơn. Nhưng ông Hội thì vẫn kiên trì theo đuổi mục đích của mình.
Ông cũng thừa hiểu, trình độ và công nghệ xây dựng của Việt Nam không thể xây nổi tòa tháp này. Thậm chí, các công ty kiến trúc, quản lý, xây dựng có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam cũng khó có thể hiện thực hóa ý tưởng của ông.
Cách tốt nhất là ra nước ngoài học hỏi, sử dụng kiến thức và công nghệ tốt nhất của nước ngoài, dù chi phí có tốn kém hơn nhiều lần so với sử dụng dịch vụ tại Việt Nam.
“Rõ ràng, trình độ công nghệ của Việt Nam chưa thể đáp ứng khả năng xây dựng các công trình lớn. Để vượt lên, thậm chí để làm tốt hơn các công trình có vốn đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể ‘đi tắt, đón đầu’ bằng cách áp dụng những công nghệ tốt nhất của nước ngoài,” ông Hội bộc bạch.
Vượt lên bằng công nghệ ngoại
BFT là công trình duy nhất ở Việt Nam mà tất cả nhà thầu và tư vấn đều là những công ty danh tiếng từ nước ngoài, và những công ty này hầu hết đều có mặt ở Việt Nam lần đầu tiên. Thiết kế ý tưởng được thực hiện bởi Carlos Zapata Studio (Mỹ), quản lý dự án là Turner (Mỹ) - đơn vị đã có kinh nghiệm quản lý xây dựng tòa tháp cao nhất thế giới Burj Khalifa và Tháp 101.
LERA, công ty thiết kế kết cấu, cũng đã có kinh nghiệm đối với việc xây dựng tòa tháp Shanghai World Financial Tower cao 95 tầng ở Thượng Hải. Bitexco cũng quyết định lựa chọn Hyundai E&C làm nhà thầu xây dựng vì công ty này đã từng xây dựng các cao ốc chọc trời như Tháp Incheon 151 cao 151 tầng ở Seoul.
“Chúng tôi lựa chọn những nhà tư vấn nước ngoài danh tiếng nhất với mục tiêu xây dựng một công trình có chất lượng tốt nhất ở Việt Nam cũng như trên thế giới, nhưng lại thể hiện được bản sắc độc đáo của Việt Nam,” ông Hội tâm sự.
Sự độc đáo của tòa nhà đã đòi hỏi chi phí xây dựng rất lớn. Theo ước tính ban đầu của Bitexco, tổng vốn đầu tư của dự án khoảng trên 90 triệu USD, nhưng khi triển khai trên thực tế, vốn đầu tư lên đến 270 triệu USD. Chi phí tăng lên một phần là do sự độc đáo của tòa tháp đòi hỏi vật liệu xây dựng cũng như trang thiết bị phải nhập khẩu và thiết kế theo tiêu chuẩn cao nhất.
Thách thức về kinh doanh
Thiết kế độc đáo, sử dụng công nghệ hiện đại, vốn đầu tư lớn, nhưng xét về góc độ kinh doanh thì không ít người nghĩ chỉ những ai “điên khùng” thì mới xây dựng tòa tháp như BFT.
Đơn giản là vì vốn đầu tư để xây dựng BFT nhiều hơn nhưng thực tế diện tích cho thuê lại thấp hơn 30% so với các tòa nhà vuông thành sắc cạnh khác - nghĩa là hiệu quả kinh doanh của BFT giảm đi rất nhiều so với các dự án khác.
Nhưng đã từng làm việc với ông Hội nhiều năm, ông Peter Dinning, Tổng giám đốc Colliers International - đơn vị tiếp thị cho thuê văn phòng của BFT, hoàn toàn hiểu được lý do tại sao do ông Hội lại đầu tư dự án này. Nhưng điều đó cũng đặt ra thách thức cho công ty tiếp thị, vì chỉ có giá thuê cao mới bù đắp được những chi phí bỏ ra.
Mức giá chào thuê của BFT hiện tại dao động từ 49-71 USD/m2/tháng - tính theo diện tích sử dụng thực tế. Nếu tính theo tổng diện tích như cách tính của các tòa nhà văn phòng thông thường khác thì giá thực tế chỉ là 41-59 USD/m2, một mức giá khá cạnh tranh trên thị trường cao ốc văn phòng loại A+ hiện nay.
Nếu cho thuê ở mức giá này thì theo ước tính của ông Peter Dinning, nếu tòa tháp lấp đầy 90% thì có thể mang lại tỷ lệ thu hồi vốn bình quân trên 7%/năm, một mức thấp so với nhiều dự án khác. Đó là những tính toán trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê đang trên đà đi xuống.
Còn nếu kinh tế hết suy thoái và tăng trưởng cao, BFT hoàn toàn có khả năng cho thuê với giá cao hơn, vì sự độc đáo mang tính chất biểu tượng của dự án là “hấp lực” rất lớn đối với khách thuê - nhất là những tập đoàn, công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính và coi trọng thương hiệu của mình.
Dù mới khởi động công tác tiếp thị, các công ty đã tỏ ý thuê trên 30.000m2 trong tổng số 37.000m2 diện tích của tòa nhà. Ông Hội đã và sẽ rất vững tin vào khả năng thành công về mặt tài chính của dự án, giống như ông đã vững tin và kiên trì đeo đuổi xây dựng một dự án thể hiện được “tầm cao” của người Việt.
Không ít những cái lắc đầu khi cách đây năm năm Bitexco4 công bố ý định xây tòa tháp 68 tầng hình búp sen ở giữa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Không chỉ có người Việt Nam mà thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài kỳ cựu cũng nghi ngờ về dự án này.
Và họ hoàn toàn có quyền nghi ngờ khi lúc đó chưa có một doanh nghiệp nào ở Việt Nam, thậm chí cả doanh nghiệp nước ngoài, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm xây dựng, có khả năng xây dựng một công trình cao 40 tầng.
“Vẽ dự án,” “điên,” “còn lâu mới làm được” là những từ ngữ thường dành để mô tả cho kế hoạch đầu tư tòa tháp cao 262m này của Bitexco. Nhưng giờ đây, không ít người đến Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là những ai có dịp ngắm nhìn khu trung tâm Quận 1 từ bến Nhà Rồng và bán đảo Thủ Thiêm, đã rất ngạc nhiên khi thấy một tòa tháp thanh thoát như búp sen vươn lên trời cao từ mặt sông Sài Gòn.
Bitexco Financial Tower (BFT) đã vươn lên đến tầng 53, và nếu không có gì thay đổi thì sẽ cắt băng khánh thành trong vòng sáu tháng nữa.
Ông Oliver Roche - Giám đốc Công ty quản lý dự án Turner (Mỹ) - đánh giá BFT sẽ là biểu tượng cho sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung, giống như Tháp 101 của Đài Loan hay tòa tháp cao nhất thế giới mới khánh thành là Burj Khalifa ở Dubai.
Thách thức từ ý tưởng
Ý tưởng táo bạo của ông Hội đã đặt ra những thách thức rất lớn đối với việc xây dựng dự án này. Vì muốn xây dựng một công trình kiến trúc độc đáo, mang tính chất biểu tượng, thể hiện được “tầm vóc” và “bản sắc” của người Việt, ông Hội không lựa chọn cách thiết kế vuông thành sắc cạnh như những tòa nhà thông thường.
Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng, ông quyết định lựa chọn kiến trúc hình búp sen, vì nó chuyển tải được những ý tưởng mà ông muốn gửi gắm vào công trình này. Hình vẽ phác thảo của tòa tháp như hình búp sen vươn lên trên bờ sông Sài Gòn trông thật đẹp và thanh thoát, nhưng việc xây dựng lại không hề đơn giản.
Theo ông Oliver Roche, thách thức lớn nhất đối với việc xây dựng BFT là hệ thống tường kính, trong đó 25% số tường kính là các đường cong.
“Tôi chưa thấy có dự án nào trên thế giới lại sử dụng nhiều kính cong như vậy. Điều đó đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối trong sản xuất và lắp ráp hệ thống tường kính,” ông Oliver Roche phát biểu. Thách thức thứ hai cũng không hề nhỏ là việc xây dựng sân bay trực thăng.
Điểm đặc biệt của sân bay này là nó không nằm trên nóc tòa nhà mà nằm lửng lơ trên tầng 50 của BFT (192m) và vươn ra 25m so với hệ thống tường kính của tòa nhà. Riêng trọng lượng của sân bay trực thăng là 250 tấn nên việc tính toán lực đỡ và cách lắp đặt rất phức tạp. Với nhà thầu xây dựng như Hyundai E&C, cách thiết kế của BFT cực kỳ đa dạng đã đặt ra những thách thức không nhỏ trong quá trình xây dựng.
Theo ông Imkoo Kwak, Giám đốc dự án của Hyundai E&C, rất ít chi tiết của dự án được xây dựng theo trục thẳng đứng hoặc nằm ngang, trừ phần lõi của tòa nhà. Hầu như tất cả các chi tiết, từ bề mặt bao quanh đến mặt sàn đều là các đường cong, và hầu như không còn sàn nào giống sàn nào do hình dáng búp sen nhỏ phía dưới, dần dần phình ra ở giữa và thu nhỏ ở phía trên.
“So với tất cả các công trình thông thường khác thì BFT đòi hỏi các kỹ sư xây dựng phải mất nhiều công sức hơn trong việc thiết kế kết cấu cũng như sự chính xác tuyệt đối,” ông Imkoo Kwak cho biết.
Do BFT là tòa nhà chọc trời nên thiết kế kết cấu và xây dựng thế nào để tòa nhà chịu được gió, bão và động đất cũng là điều mà cả chủ đầu tư và các kỹ sư thiết kế hết sức lưu tâm. Tòa tháp Burj Khalifa sử dụng kết cấu khung bê tông lớn, Tháp 101 sử dụng hệ thống chống rung lắc đặc biệt.
Riêng đối với BFT, vì đây là tòa tháp mảnh mai nên không thể áp dụng công nghệ của hai tòa tháp trên mà công nghệ chống bão gió của BFT được triển khai ở tầng 29 và 30 của tòa nhà. Ở hai tầng này là hệ thống bốn dầm thép cực lớn kết nối tường bao với trục trung tâm, và khi có sự rung lắc quá lớn thì hệ thống này sẽ chuyển động để giữ thăng bằng cho tòa nhà.
Thiết kế, kết cấu và xây dựng có nhiều điểm đặc biệt như vậy, việc đầu tư xây dựng BFT nằm ngoài khả năng của ngành xây dựng Việt Nam. Và với các nhà đầu tư bất động sản trong nước khác, có lẽ họ sẽ chọn phương án xây dựng đỡ phức tạp và đỡ tốn kém hơn. Nhưng ông Hội thì vẫn kiên trì theo đuổi mục đích của mình.
Ông cũng thừa hiểu, trình độ và công nghệ xây dựng của Việt Nam không thể xây nổi tòa tháp này. Thậm chí, các công ty kiến trúc, quản lý, xây dựng có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam cũng khó có thể hiện thực hóa ý tưởng của ông.
Cách tốt nhất là ra nước ngoài học hỏi, sử dụng kiến thức và công nghệ tốt nhất của nước ngoài, dù chi phí có tốn kém hơn nhiều lần so với sử dụng dịch vụ tại Việt Nam.
“Rõ ràng, trình độ công nghệ của Việt Nam chưa thể đáp ứng khả năng xây dựng các công trình lớn. Để vượt lên, thậm chí để làm tốt hơn các công trình có vốn đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể ‘đi tắt, đón đầu’ bằng cách áp dụng những công nghệ tốt nhất của nước ngoài,” ông Hội bộc bạch.
Vượt lên bằng công nghệ ngoại
BFT là công trình duy nhất ở Việt Nam mà tất cả nhà thầu và tư vấn đều là những công ty danh tiếng từ nước ngoài, và những công ty này hầu hết đều có mặt ở Việt Nam lần đầu tiên. Thiết kế ý tưởng được thực hiện bởi Carlos Zapata Studio (Mỹ), quản lý dự án là Turner (Mỹ) - đơn vị đã có kinh nghiệm quản lý xây dựng tòa tháp cao nhất thế giới Burj Khalifa và Tháp 101.
LERA, công ty thiết kế kết cấu, cũng đã có kinh nghiệm đối với việc xây dựng tòa tháp Shanghai World Financial Tower cao 95 tầng ở Thượng Hải. Bitexco cũng quyết định lựa chọn Hyundai E&C làm nhà thầu xây dựng vì công ty này đã từng xây dựng các cao ốc chọc trời như Tháp Incheon 151 cao 151 tầng ở Seoul.
“Chúng tôi lựa chọn những nhà tư vấn nước ngoài danh tiếng nhất với mục tiêu xây dựng một công trình có chất lượng tốt nhất ở Việt Nam cũng như trên thế giới, nhưng lại thể hiện được bản sắc độc đáo của Việt Nam,” ông Hội tâm sự.
Sự độc đáo của tòa nhà đã đòi hỏi chi phí xây dựng rất lớn. Theo ước tính ban đầu của Bitexco, tổng vốn đầu tư của dự án khoảng trên 90 triệu USD, nhưng khi triển khai trên thực tế, vốn đầu tư lên đến 270 triệu USD. Chi phí tăng lên một phần là do sự độc đáo của tòa tháp đòi hỏi vật liệu xây dựng cũng như trang thiết bị phải nhập khẩu và thiết kế theo tiêu chuẩn cao nhất.
Thách thức về kinh doanh
Thiết kế độc đáo, sử dụng công nghệ hiện đại, vốn đầu tư lớn, nhưng xét về góc độ kinh doanh thì không ít người nghĩ chỉ những ai “điên khùng” thì mới xây dựng tòa tháp như BFT.
Đơn giản là vì vốn đầu tư để xây dựng BFT nhiều hơn nhưng thực tế diện tích cho thuê lại thấp hơn 30% so với các tòa nhà vuông thành sắc cạnh khác - nghĩa là hiệu quả kinh doanh của BFT giảm đi rất nhiều so với các dự án khác.
Nhưng đã từng làm việc với ông Hội nhiều năm, ông Peter Dinning, Tổng giám đốc Colliers International - đơn vị tiếp thị cho thuê văn phòng của BFT, hoàn toàn hiểu được lý do tại sao do ông Hội lại đầu tư dự án này. Nhưng điều đó cũng đặt ra thách thức cho công ty tiếp thị, vì chỉ có giá thuê cao mới bù đắp được những chi phí bỏ ra.
Mức giá chào thuê của BFT hiện tại dao động từ 49-71 USD/m2/tháng - tính theo diện tích sử dụng thực tế. Nếu tính theo tổng diện tích như cách tính của các tòa nhà văn phòng thông thường khác thì giá thực tế chỉ là 41-59 USD/m2, một mức giá khá cạnh tranh trên thị trường cao ốc văn phòng loại A+ hiện nay.
Nếu cho thuê ở mức giá này thì theo ước tính của ông Peter Dinning, nếu tòa tháp lấp đầy 90% thì có thể mang lại tỷ lệ thu hồi vốn bình quân trên 7%/năm, một mức thấp so với nhiều dự án khác. Đó là những tính toán trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê đang trên đà đi xuống.
Còn nếu kinh tế hết suy thoái và tăng trưởng cao, BFT hoàn toàn có khả năng cho thuê với giá cao hơn, vì sự độc đáo mang tính chất biểu tượng của dự án là “hấp lực” rất lớn đối với khách thuê - nhất là những tập đoàn, công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính và coi trọng thương hiệu của mình.
Dù mới khởi động công tác tiếp thị, các công ty đã tỏ ý thuê trên 30.000m2 trong tổng số 37.000m2 diện tích của tòa nhà. Ông Hội đã và sẽ rất vững tin vào khả năng thành công về mặt tài chính của dự án, giống như ông đã vững tin và kiên trì đeo đuổi xây dựng một dự án thể hiện được “tầm cao” của người Việt.
| Bài viết này được đăng tải theo thỏa thuận bằng văn bản giữa Tạp chí Doanh nhân thuộc VCCI và Vietnam+ |
(Doanh nhân/Vietnam+)
