Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN) Các phương pháp xác định giá đất khác nhau có thể dẫn tới chênh lệch hàng chục lần giá trị. Việc điều chỉnh quy hoạch có khi "chỉ cần một ông ký là xong."
Những lỗ hổng gây thất thoát ngân sách ấy đã khiến giới chuyên gia phải dùng từ "khủng khiếp" để hình dung.
Đây là một vài vấn đề được nêu lên tại hội thảo "Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường và những vấn đề đặt ra" tổ chức ngày 6/12 tại Hà Nội.
Phương pháp tính đúng, kết quả "sai"
Phó giáo sư, tiến sỹ Lê Xuân Trường, Học viện Tài chính cho rằng, về tổng quát, các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam hiện khá phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, thực tế, giá đất Việt Nam lại quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường.
[Sau kiểm toán, giá trị hợp đồng của 3 dự án BT bằng… 39% ban đầu]
Ông dẫn chứng, đất ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có khung giá đất quy định mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, mức tối đa là 162 triệu đồng/m2. Ngay cả áp dụng thêm hệ số điều chỉnh khi xác định giá đất cụ thể, giá tối đa cũng chỉ ở mức hơn 442 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, trên thực tế, giá trên thị trường cao hơn gấp nhiều lần khi giá giao dịch cao nhất có thể lên đến trên 1 tỷ đồng/m2.
Vấn đề theo ông là quá trình xác định chưa tính đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt là giá đất ở những khu vực đô thị hóa. Điều này, theo ông dẫn đến phương pháp chung thì tốt nhưng những điều kiện và cơ sở dữ liệu để thực hiện không tốt nên làm sai lệch kết quả thu được.
Ông cũng không loại trừ khả năng, quy trình xây dựng, định giá đất chưa đảm bảo khách quan.
Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc cũng có suy nghĩ tương tự. Ông tổng kết, theo quy định hiện hành, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó các cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến kết quả khác nhau.
Trong khi ấy, các phương pháp khác nhau chênh lệch với nhau hàng chục lần giá trị. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát ngân sách Nhà nước.
Theo ông, việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì có những cách tính chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất. Ông lấy ví dụ về phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tính toán phụ thuộc 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Tuy nhiên, cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định.
"Do đó, phương pháp này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù, dự phòng,… đã tác động thay đổi giá đất định giá làm thất thu ngân sách Nhà nước," ông lên tiếng.
Bịt lỗ hổng đất vàng
Cũng nói về đất đai nhưng chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh không chỉ nhắc tới giá đất. Theo ông, hiện còn loạt sai phạm lớn khác.
Điển hình là tình trạng không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích. Theo ông, thực tế có việc chậm triển khai dự án, chậm xử lý tranh chấp khiếu nại về đất đai,... khiến cho nhiều mảnh đất bỏ hoang hàng chục năm, thậm chí cả những mảnh đất có vị trí đẹp, giá trị lớn ở trung tâm đô thị.
Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích nghiêm trọng nhất là biến đất nông nghiệp, đất rừng thành đất ở, đất sản xuất kinh doanh trái pháp luật, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Với nhiều vụ việc, theo ông, "Nhà nước gần như không thu được gì" trong khi lợi ích rơi vào tay cá nhân hoặc nhóm cá nhân. Ông lấy ví dụ về hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), hay nôm na là những dự án đổi đất lấy hạ tầng. Nhiều dự án theo ông thất thoát khủng khiếp khi dự án được xây dựng khống lên trong khi giá trị đất khu vực đổi thì bị dìm xuống. Điều này khiến Nhà nước thất thoát "kép."
Cũng nói về vấn đề này, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc cho rằng, cần siết lại kỷ luật kỷ cương. Đây là yếu tố theo ông là "cực kỳ quan trọng" vì hiện đang có sở hở từ việc chuyển mục đích sử dụng đất hay điều chỉnh quy hoạch.
"Ví dụ xây dựng quy hoạch, bộ, ngành lấy ý kiến người dân để phản biện. Thế nhưng, quy hoạch phê chuẩn xong rồi, khi điều chỉnh chỉ cần một ông ký là xong. Đó là sơ hở của ta," ông Phớc cảnh báo.
Cũng theo ông, để tránh chuyện lợi dụng đất vàng, cần quy định mục đích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng ra sao thì sau chuyển nhượng cũng phải như vậy. Ví dụ, mảnh đất trước là trụ sở thì sau chuyển nhượng cũng phải dùng làm trụ sở. Nếu cá nhân, tổ chức không có nhu cầu sử dụng hay chuyển đổi mục đích thì Nhà nước thu hồi để bán đấu giá.
Ông cũng kiến nghị sửa các phương pháp xác định giá đất. Ông nêu quan điểm, có thể chỉ cần áp dụng phương so sánh trực tiếp và hệ số. Trong số này, phương pháp so sánh trực tiếp theo ông là tiến bộ vì có sự so sánh với giá trị khu đất đã chuyển nhượng hoặc đấu giá trên thị trường.
Góp ý thêm, chuyên gia Nguyễn Minh Phong kiến nghị cần mở rộng các đợt cao điểm kiểm toán về đất đai, tài nguyên để "chống các vấn đề méo mó xảy ra."/.
