Sau hơn một năm Chính phủ phát động chương trình phát triển nhà ở xã hội bằng Nghị quyết số 18 kèm theo các cơ chế ưu đãi, khuyến khích cụ thể, chỉ có hai loại nhà do có vốn ngân sách được khởi công, còn nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn còn nằm trên… giấy.
Hai loại nhà có vốn ngân sách được khởi công là nhà ở cho sinh viên và công nhân khu công nghiệp.
Tại sao các doanh nghiệp lại không hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở xã hội, mặc dù Chính phủ bảo lãnh làm là có lãi!
Kiểu gì cũng lãi 10%
Theo Bộ Xây dựng, với lực lượng khoảng 700.000 người hưởng lương ngân sách có thu nhập thấp đang bức xúc về nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị khó khăn về nhà ở, đây không chỉ là vấn đề xã hội mà còn là một thị trường tiềm năng cho các doanh nghiệp ngành xây dựng.
Chính vì vậy, để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển loại nhà ở này, Bộ Xây dựng đã tham mưu cho Chính phủ ban hành các nghị định 65, 66 và 67 vào giữa năm 2009 nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội.
Theo chính sách khuyến khích trên, doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội; được phép tăng mật độ xây dựng gấp 1,5 lần so với quy chuẩn về quy hoạch xây dựng; được áp dụng thuế suất VAT là 0% với các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội và các hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập.
Mặt khác, doanh nghiệp tiếp tục được giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong chín năm tiếp theo; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian còn lại của dự án...
Các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; được vay Quỹ Phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ Tiết kiệm nhà ở (sẽ hình thành trong tương lai) và các nguồn vốn vay ưu đãi khác; được Nhà nước bố trí các khu đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án để triển khai xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà giá thấp...
Ngoài những ưu đãi chính trên, doanh nghiệp còn được các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng hỗ trợ các thủ tục hành chính như rút gọn quy trình thẩm định dự án, được chỉ định thầu, miễn phí thiết kế, khi triển khai dự án xây nhà ở xã hội…
Bộ còn cam kết, doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội sau khi trừ các chi phí được đảm bảo lãi 10%. “Nhà nước rất tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội,” Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định.
Đầy những khó khăn
Mặc dù Nhà nước đã tạo nhiều điều kiện nhưng sau hơn một năm phát động, rất hiếm doanh nghiệp dám “nhận.”
Tại Hà Nội, ngoài một dự án nhà ở xã hội thí điểm tại đô thị Việt Hưng khởi động từ năm 2007 nay đang trong giai đoạn hoàn thiện và một vài dự án nhà ở xã hội do Công ty cổ phần bêtông Xuân Mai xây dựng cách Hà Nội 50-60 km, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, trên địa bàn mới có thêm tám dự án với gần 4.170 căn hộ đang trình thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.
Ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế Xây dựng Việt Nam, có trụ sở tại Hà Nội, cho rằng để được chính quyền chấp nhận chủ trương đầu tư một dự án bất động sản nói chung, không những khó khăn về thủ tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém.
Những chi phí đó, doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình khi kết thúc. Nhưng quan trọng là vấn đề khác: “Nếu xin được đất, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mại có lãi gấp hàng chục lần so với làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp đương nhiên phải chọn làm dự án nào lãi hơn,” ông Tùng nói.
Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành khẳng định mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên không ai cho vay.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận mới đây dù đã đàm phán với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đồng ý thu xếp khoảng 7.200 tỷ đồng để hỗ trợ các dự án phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng, việc họ cho vay bao nhiêu, như thế nào, bao giờ thì phải phụ thuộc vào kế hoạch của ngân hàng chứ không thể “bắt” họ cho vay được.
Nhà ở xã hội - Nhà nước nên “ra tay”
Khó khăn trên mới chỉ là phần “nổi” còn phần “chìm,” rắc rối cũng không hề nhỏ. Dự tính, nhà ở xã hội có giá khoảng bảy triệu đồng/m2 (năm 2009) so với thực tế giá thành xây lắp hiện nay đã trở thành chuyện... mơ.
Theo ông Đặng Hoàng Huy, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bêtông Xuân Mai, với giá cả đầu vào hiện nay, để hoàn thiện một m2 nhà ở có chất lượng vừa phải từ 10-12 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn nhà có diện tích 60m2, giá thành đã lên tới trên dưới 700 triệu đồng. Đây là mức giá quá cao đối với người thu nhập thấp.
Về vấn đề này, ông Vũ Tuấn Định, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho rằng để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, Nhà nước có thể hỗ trợ. Ví như, giá nhà ở xã hội là 10 triệu đồng/m2, người thu nhập thấp chỉ trả được sáu triệu đồng/m2, phần bốn triệu đồng/m2 Nhà nước nên có giải pháp hỗ trợ.
“Chắc chắn không thể để doanh nghiệp cố xây nhà với giá 6-7 triệu đồng/m2 để vừa với túi tiền người thu nhập thấp, như vậy sẽ không đảm bảo chất lượng công trình,” ông Định nói.
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, để chương trình phát triển nhà ở xã hội thành công cần phải có giải pháp đồng bộ và quyết tâm từ chính quyền đến doanh nghiệp. Giải pháp thứ nhất có thể Nhà nước tạo ra những khu vực mặt bằng sạch cụ thể (không phải quỹ đất 20% trong khu đô thị vì quỹ đất này thường “bị” sử dụng làm nhà tái định cư), có hạ tầng hoàn chỉnh để doanh nghiệp vào xây nhà ở xã hội và hưởng lãi 10% công xây lắp.
Giải pháp thứ hai, Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch, rộng hàng chục hecta chỉ để xây nhà ở xã hội. Nơi đó sẽ tập trung toàn bộ dây chuyền sản xuất nhà ở theo quy trình công nghiệp hoặc tập trung nguyên vật liệu với khối lượng lớn, thu hút những doanh nghiệp chưa có dự án tham gia xây dựng.
Nếu giải quyết được một trong hai giải pháp trên, giá nhà ở xã hội mới rẻ và việc tập trung khu vực quyết liệt như vậy sẽ giúp chương trình khả thi hơn./.
Hai loại nhà có vốn ngân sách được khởi công là nhà ở cho sinh viên và công nhân khu công nghiệp.
Tại sao các doanh nghiệp lại không hưởng ứng chương trình phát triển nhà ở xã hội, mặc dù Chính phủ bảo lãnh làm là có lãi!
Kiểu gì cũng lãi 10%
Theo Bộ Xây dựng, với lực lượng khoảng 700.000 người hưởng lương ngân sách có thu nhập thấp đang bức xúc về nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị khó khăn về nhà ở, đây không chỉ là vấn đề xã hội mà còn là một thị trường tiềm năng cho các doanh nghiệp ngành xây dựng.
Chính vì vậy, để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển loại nhà ở này, Bộ Xây dựng đã tham mưu cho Chính phủ ban hành các nghị định 65, 66 và 67 vào giữa năm 2009 nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội.
Theo chính sách khuyến khích trên, doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội; được phép tăng mật độ xây dựng gấp 1,5 lần so với quy chuẩn về quy hoạch xây dựng; được áp dụng thuế suất VAT là 0% với các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội và các hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập.
Mặt khác, doanh nghiệp tiếp tục được giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong chín năm tiếp theo; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian còn lại của dự án...
Các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; được vay Quỹ Phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ Tiết kiệm nhà ở (sẽ hình thành trong tương lai) và các nguồn vốn vay ưu đãi khác; được Nhà nước bố trí các khu đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án để triển khai xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà giá thấp...
Ngoài những ưu đãi chính trên, doanh nghiệp còn được các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng hỗ trợ các thủ tục hành chính như rút gọn quy trình thẩm định dự án, được chỉ định thầu, miễn phí thiết kế, khi triển khai dự án xây nhà ở xã hội…
Bộ còn cam kết, doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội sau khi trừ các chi phí được đảm bảo lãi 10%. “Nhà nước rất tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội,” Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định.
Đầy những khó khăn
Mặc dù Nhà nước đã tạo nhiều điều kiện nhưng sau hơn một năm phát động, rất hiếm doanh nghiệp dám “nhận.”
Tại Hà Nội, ngoài một dự án nhà ở xã hội thí điểm tại đô thị Việt Hưng khởi động từ năm 2007 nay đang trong giai đoạn hoàn thiện và một vài dự án nhà ở xã hội do Công ty cổ phần bêtông Xuân Mai xây dựng cách Hà Nội 50-60 km, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, trên địa bàn mới có thêm tám dự án với gần 4.170 căn hộ đang trình thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.
Ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn thiết kế Xây dựng Việt Nam, có trụ sở tại Hà Nội, cho rằng để được chính quyền chấp nhận chủ trương đầu tư một dự án bất động sản nói chung, không những khó khăn về thủ tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém.
Những chi phí đó, doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình khi kết thúc. Nhưng quan trọng là vấn đề khác: “Nếu xin được đất, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mại có lãi gấp hàng chục lần so với làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp đương nhiên phải chọn làm dự án nào lãi hơn,” ông Tùng nói.
Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành khẳng định mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên không ai cho vay.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận mới đây dù đã đàm phán với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đồng ý thu xếp khoảng 7.200 tỷ đồng để hỗ trợ các dự án phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng, việc họ cho vay bao nhiêu, như thế nào, bao giờ thì phải phụ thuộc vào kế hoạch của ngân hàng chứ không thể “bắt” họ cho vay được.
Nhà ở xã hội - Nhà nước nên “ra tay”
Khó khăn trên mới chỉ là phần “nổi” còn phần “chìm,” rắc rối cũng không hề nhỏ. Dự tính, nhà ở xã hội có giá khoảng bảy triệu đồng/m2 (năm 2009) so với thực tế giá thành xây lắp hiện nay đã trở thành chuyện... mơ.
Theo ông Đặng Hoàng Huy, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bêtông Xuân Mai, với giá cả đầu vào hiện nay, để hoàn thiện một m2 nhà ở có chất lượng vừa phải từ 10-12 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn nhà có diện tích 60m2, giá thành đã lên tới trên dưới 700 triệu đồng. Đây là mức giá quá cao đối với người thu nhập thấp.
Về vấn đề này, ông Vũ Tuấn Định, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho rằng để người thu nhập thấp có thể mua được nhà, Nhà nước có thể hỗ trợ. Ví như, giá nhà ở xã hội là 10 triệu đồng/m2, người thu nhập thấp chỉ trả được sáu triệu đồng/m2, phần bốn triệu đồng/m2 Nhà nước nên có giải pháp hỗ trợ.
“Chắc chắn không thể để doanh nghiệp cố xây nhà với giá 6-7 triệu đồng/m2 để vừa với túi tiền người thu nhập thấp, như vậy sẽ không đảm bảo chất lượng công trình,” ông Định nói.
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, để chương trình phát triển nhà ở xã hội thành công cần phải có giải pháp đồng bộ và quyết tâm từ chính quyền đến doanh nghiệp. Giải pháp thứ nhất có thể Nhà nước tạo ra những khu vực mặt bằng sạch cụ thể (không phải quỹ đất 20% trong khu đô thị vì quỹ đất này thường “bị” sử dụng làm nhà tái định cư), có hạ tầng hoàn chỉnh để doanh nghiệp vào xây nhà ở xã hội và hưởng lãi 10% công xây lắp.
Giải pháp thứ hai, Nhà nước tạo ra các quỹ đất sạch, rộng hàng chục hecta chỉ để xây nhà ở xã hội. Nơi đó sẽ tập trung toàn bộ dây chuyền sản xuất nhà ở theo quy trình công nghiệp hoặc tập trung nguyên vật liệu với khối lượng lớn, thu hút những doanh nghiệp chưa có dự án tham gia xây dựng.
Nếu giải quyết được một trong hai giải pháp trên, giá nhà ở xã hội mới rẻ và việc tập trung khu vực quyết liệt như vậy sẽ giúp chương trình khả thi hơn./.
Xuân Hương (Báo Tin tức/Vietnam+)
