HỒNG KÔNG, TRUNG QUỐC – Media OutReach – Ngày 13 tháng 3 năm 2020 – Bất động sản là động lực chính của nền kinh tế Trung Quốc và là lựa chọn đầu tư phổ biến của người dân nước này. Nhu cầu lớn về bất động sản đã góp phần làm tăng giá bất động sản ở Trung Quốc trong những năm gần đây. Theo số liệu mới nhất của Cục Thống kế Quốc gia Trung Quốc, trong tháng 12/2019, giá nhà mới ở các thành phố hạng 1 tăng 3,8% so với tháng 12/2018, trong khi con số này ở các thành phố hạng 2 và 3 cũng tăng lần lượt là 7,3% và 6,7%. Chính phủ Trung Quốc đã công bố một loạt các biện pháp nhằm làm cho giá nhà ở hợp lý hơn cho người dân Trung Quốc bình thường. Tuy nhiên, một nghiên cứu gần đây của Trường Kinh doanh, Đại học Hồng Kông Trung Quốc (CUHK) cho thấy, một số biện pháp này chưa tỏ ra có hiệu quả.

Nghiên cứu này có tựa đề: “Using purchase restrictions to cool housing markets: A within-market analysis” (tạm dịch “Việc sử dụng các hạn chế mua để hạ nhiệt thị trường nhà ở: Một bản phân tích thị trường”), được thực hiện bởi Giáo sư Yang Yang, Trợ lý Giáo sư Trường Quản lý khách sạn và du lịch, thuộc Trường Kinh doanh, CUHK, cùng với Giáo sư Tsur Somerville của Trường Kinh doanh Sauder, thuộc Đại học British Columbia (Canada) và Giáo sư Long Wang của Trường Quản trị và Kinh doanh, thuộc Đại học Kỹ thuật Thượng Hải (ShanghaiTech). Nghiên cứu phát hiện ra rằng, việc hạn chế số lượng nhà ở mà một người dân có thể mua có ảnh hưởng đáng kể và ngay lập tức đến khối lượng giao dịch, nhưng lại không có tác động đáng kể về mặt thống kê đối với giá bất động sản dân cư.

Theo Báo cáo của Mckinsey, một hộ gia đình trung bình ở Trung Quốc có nhiều khả năng tập trung tài sản của họ vào lĩnh vực bất động sản hơn những nơi khác trên thế giới. Ví dụ, 62% tài sản của hộ gia đình trung bình ở Trung Quốc là ở lĩnh vực bất động sản, trong khi các hộ gia đình ở Nhật Bản và Mỹ chỉ có lần lượt 38% và 28% tài sản của họ trong lĩnh vực này. Để hạn chế đầu cơ và kiềm chế giá bất động sản, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành 2 chỉ thị 10 quy tắc quốc gia và 8 quy tắc quốc gia tương ứng trong năm 2010 và 2011.

Hai chỉ thị bao gồm các thay đổi đối với bảo lãnh của Quỹ Tiết kiệm nhà ở để giảm tỷ lệ cho vay tối đa đối với các khoản mua bất động sản nhà ở lớn hơn 90 mét vuông và tăng các khoản thanh toán xuống mức tối thiểu cho các khoản vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại, cũng như tăng lãi suất tối thiểu cho thế chấp. Số lượng nhà ở mà một cá nhân có thể mua cũng bị hạn chế. Tuy nhiên, Hội đồng Nhà nước đã không đưa ra một mốc thời gian và thông số kỹ thuật thực hiện một cách phổ quát, điều đó có nghĩa là chính quyền địa phương phải tùy chỉnh, cụ thể hóa các chính sách này và thực hiện chúng tùy theo điều kiện kinh tế của từng địa phương.

Việc triển khai thực hiện lộn xộn, không nhấn quán

Nghiên cứu mới nhất đã tìm cách đo lường mức độ hiệu quả của các hạn chế đối với số lượng bất động sản mà một người dân có thể mua trong thị trường nhà ở trong điều kiện bình thường (không có cơn sốt bất thường…), rủi ro “bong bóng” tài sản thấp hơn và cải thiện khả năng chi trả. Không giống như các biện pháp thận trọng ở tầm vĩ mô liên quan đến lãi suất thế chấp, tiêu chí bảo lãnh phát hành hoặc tiếp cận tín dụng, các biện pháp này không được áp dụng cho tất cả các thành phố quan trọng và không được áp dụng cho tất cả các loại người mua. Thay vào đó, các hạn chế mua bất động sản được ban hành với sự thay đổi: một số thành phố không đưa ra bất kỳ hạn chế nào cả, trong khi các thành phố khác lại áp dụng hạn chế khác nhau ngay theo từng quận trong thành phố.

Giáo sư Yang Yang nêu ví dụ cụ thể và giải thích :”Chẳng hạn, Quảng Châu cho phép những người có hộ khẩu (hukou) được mua thêm 1 bất động sản, nhưng cấm mọi người không có hộ khẩu thường trú được mua; Thượng Hải thì lại cho phép cả hai đối tượng (có và không có hộ khẩu) được mua thêm một bất động sản và nhiều thành phố khác giới hạn người dân có hộ khẩu được mua ở mức tối đa 2 bất động sản và người không có hộ khẩu chỉ được mua 1 nhà ở. Ngoài ra, không phải tất cả các thành phố đều áp đặt các hạn chế mua bất động sản như nhau và trong số những thành phố đã làm như vậy, một số thành phố đã không áp đặt chúng một cách thống nhất, nhất quán trên tất cả các quận trong thành phố hoặc ngay trong từng quận. Nhóm nghiên cứu đã chọn ra 4 thành phố áp đặt các hạn chế ở một số quận, huyện để phục vụ cho việc phân tích”.

Bốn thành phố là Thành Đô (tỉnh Tứ Xuyên), Quảng Châu (tỉnh Quảng Đông), Hợp Phì (Hefei – tỉnh An Huy) và Thanh Đảo (tỉnh Sơn Đông). Quảng Châu là một thành phố hạng nhất, trong khi 3 thành phố còn lại chỉ là thành phố hạng hai. Tất cả 4 thành phố đều có ít nhất hai quận không hạn chế số lượng bất động sản được phép mua đối với người có hộ khẩu thường trú và không có hộ khẩu thường trú. Các quy định về hạn chế mua bất động sản được 4 thành phố ban hành vào 4 thời điểm khác nhau: Quảng Châu chính thức thông qua quy định này vào ngày 15 tháng 10 năm 2010; trong khi Thanh Đảo vào ngày 31 tháng 1 năm 2011; Thành Đô vào ngày 15 tháng 2 năm 2011; và Hợp Phì vào ngày 31 tháng 3 năm 2011.

Các nhà nghiên cứu đã thu thập dữ liệu của họ từ Hệ thống chỉ số bất động sản Trung Quốc (Chinese Real Estate Index System – CREIS), ghi lại dữ liệu giao dịch nhà ở tại Trung Quốc từ thông tin do chính quyền trung ương, tỉnh và địa phương công bố cho các bất động sản mới được các nhà phát triển bán cho người mua cuối cùng. Nhóm đã phân tích 2014 dự án tại bốn thành phố trên. Theo giáo sư Yang Yang, như vậy trong phạm vi biến đổi của thành phố, thay vì so sánh các thành phố có quy định hạn chế và không hạn chế mua bất động sản có thể cho họ một bức tranh rõ ràng hơn về tính hiệu quả của các chính sách, vì cả hai quận của một thành phố có quy định khác nhau về quyền mua bất động sản của người dân đều có chung thị trường nhà ở, thị trường lao động và cùng một nền kinh tế địa phương.

Số lượng các giao dịch so với giá bất động sản

Theo kết quả, các hạn chế về số lượng bất động sản mà một người dân được mua có ảnh hưởng đáng kể và ngay lập tức đến khối lượng giao dịch. Trong vòng 6 tháng sau khi đưa ra các quy định về hạn chế số lượng bất động sản mà một người dân được mua, khối lượng giao dịch tại các quận trong thành phố bị hạn chế mua đã giảm hơn 40% so với khối lượng ở các quận không bị hạn chế. Theo thời gian, sự khác biệt này đã thu hẹp xuống còn 30% cho thời gian 12 tháng và 24% cho thời gian hai năm. Tuy nhiên, ảnh hưởng của việc hạn chế số lượng bất động sản mà một người dân được mua đối với giá nhà lại là một câu chuyện khác.

Giáo sư Yang Yang cho biết thêm: “Mục tiêu đã nêu của các chính sách hạn chế là chế ngự giá nhà cao, có xu hướng leo thang nhằm bình ổn thị trường. Chúng tôi tìm thấy ít bằng chứng cho thấy, các hạn chế mua dẫn đến việc giảm giá, mặc dù hoạt động thị trường có dấu hiệu giảm rõ rệt. Việc giảm giá ở các thành phố với những hạn chế lên tới 16% so với những thành phố không có hạn chế, song không tìm thấy sự thay đổi khác biệt về giá giữa các quận”.

Theo giáo sư Yang Yang, có một số giải thích hành vi có thể cho kết quả như vậy. Chẳng hạn, trong khi người mua bị ảnh hưởng bởi các hạn chế, các nhà phát triển đã không giảm giá. Điều này cho thấy, họ có thể mong đợi các chính sách này chỉ là tạm thời, nên họ có tâm lý chờ đợi có thể bán các tài sản với giá có lợi hơn, sau khi chính sách có sự thay đổi hoặc điều chỉnh.

Một phân tích riêng biệt cũng cho thấy, chính quyền địa phương không giảm nguồn cung đất ở các quận, huyện, nơi giới hạn việc mua bất động sản được đưa ra. Giá đất, số lượng các lô đất được bán đấu giá và tiềm năng có thể xây dựng đều không thay đổi khi so sánh các quận có quy định hạn chế về số lượng bất động sản mà một người dân được mua và những quận không có quy định này.

Giáo sư Yang Yang nhận xét: “Mô hình này phù hợp với các nhà phát triển coi chính sách của chính phủ là tạm thời, chính sách sẽ bị thay đổi, thậm chí đảo ngược sau một thời gian. Do đó, không có sự sụt giảm nào về đất được cung cấp trong các khu vực có quy định hạn chế so với các khu vực không có quy định hạn chế, không có thay đổi khác biệt trong giá thầu. Một phản ứng như vậy cũng phù hợp với giá của các bất động sản đã xây xong không thay đổi khi có nhu cầu người mua ít hơn”.

Giáo sư Yang Yang giải thích: “Nếu các nhà phát triển hy vọng các hạn chế sẽ được nới lỏng tại một thời điểm nào đó trong tương lai không xa và chi phí nắm giữ của họ thấp, thì họ sẽ có ít động lực để giảm giá, thay vì chờ đợi cho đến khi nhu cầu phục hồi, khi các quy định về hạn chế được dỡ bỏ. Ngoài ra, phản ứng phù hợp với ác cảm bị mất mát. Dù giải thích cho hành vi nào, nghiên cứu này phản ánh các nghiên cứu khác về các chính sách thận trọng mang tính vĩ mô cho thấy, mặc dù các chính sách hạn chế nhu cầu khi thị trường nhà đất nóng lên có tác động làm giảm mạnh khối lượng thị trường, khả năng của họ để đảo ngược các vấn đề về giá nhà cao và khả năng chi trả chỉ được giới hạn trong ngắn hạn và trung hạn”.

Tài liệu tham khảo

Reference: Tsur Somervillea, Long Wang and Yang Yang, “Using purchase restrictions to cool housing markets: A within-market analysis,” Journal of Urban Economics, Volume 115 (January 2020). Tsur Somervillea, Long Wang và Yang Yang, “Việc sử dụng các hạn chế mua để hạ nhiệt thị trường nhà ở: Một bản phân tích thị trường”, Tạp chí Kinh tế đô thị, Tập 115 (tháng 1 năm 2020). Có sẵn tại:: https://doi.org/10.1016/j.jue.2019.103189

Bài viết này lần đầu tiên được xuất bản trên trang web Kiến thức kinh doanh Trung Quốc (CBK) bởi Trường Kinh doanh thuộc CUHK: https://bit.ly/2HiF5UQ.

Thông tin về CUHK Business School

Trường Kinh doanh thuộc CUHK bao gồm 2 trường – Kế toán và Quản lý khách sạn và Du lịch – và 4 khoa – Khoa Kinh tế quản lý và khoa học phục vụ việc ra quyết định, Tài chính, Quản lý và Marketing. Được thành lập tại Hồng Kông vào năm 1963, đây là trường kinh doanh đầu tiên cung cấp các chương trình cử nhân về quản trị kinh doanh (BBA), thạc sỹ về quản trị kinh doanh (MBA) và thạc sỹ cao cấp về quản trị kinh doanh (Executive MBA) trong khu vực. Hiện tại, Trường cung cấp 8 chương trình đại học và 20 chương trình sau đại học, bao gồm MBA, EMBA, Master, MSc, MPhil và Ph.D.

Trong Bảng xếp hạng MBA toàn cầu của Financial Times năm 2020, chương trình đào tạo của CUHK được xếp hạng thứ 50. Trong bảng xếp hạng EMBA năm 2019 của Financial Times, CUHK EMBA được xếp hạng 24 trên thế giới. Trường Kinh doanh thuộc CUHK có số lượng cựu sinh viên kinh doanh lớn nhất (hơn 36.000 người) trong số các trường đại học / trường kinh doanh tại Hồng Kông. Nhiều người trong số họ là lãnh đạo chủ chốt doanh nghiệp . Trường hiện có khoảng 4.400 sinh viên đại học và sau đại học và Giáo sư Lin Zhou là Hiệu trưởng Trường Kinh doanh thuộc CUHK.

Thông tin thêm có sẵn tại http://www.bschool.cuhk.edu.hk hoặc bằng cách kết nối với CUHK Business School trên:

Facebook: www.facebook.com/cuhkbschool

Instagram: www.instagram.com/cuhkbusinessschool

LinkedIn: www.linkedin.com/school/3923680

WeChat: CUHKBusinessSchool

Giang Tran