Trong giai đoạn 2017-2019, đầu tư của Trung Quốc đã làm tăng giá thuê và bán nhà đất gấp gần 10 lần. (Nguồn: asiapropertyhq.com) Trang mạng Asia Times ngày 27/2 đăng bài viết phân tích về tình hình thị trường nhà đất và tài chính Campuchia, nội dung như sau:
Giá nhà đất ở Campuchia đã giảm 33% kể từ khi lệnh cấm đánh bạc trực tuyến có hiệu lực, khiến những người di cư và người đánh bạc Trung Quốc đổ về nước.
Liệu có phải bong bóng bất động sản Campuchia cuối cùng đã vỡ và sự tháo chạy của người Trung Quốc khỏi Campuchia là nguyên nhân dẫn đến điều này?
[Những điểm nhấn của nền kinh tế Campuchia trong năm 2019]
Các phương tiện truyền thông Campuchia đã đưa tin về sự lao dốc nghiêm trọng của giá nhà đất tại thành phố ven biển Sihanoukville, nơi các khoản đầu tư liên quan đến cờ bạc của Trung Quốc không được kiểm soát.
Trong giai đoạn 2017-2019, đầu tư của Trung Quốc đã làm tăng giá thuê và bán nhà đất gấp gần 10 lần, do người Trung Quốc dồi dào tiền mặt thường sẵn sàng trả cao hơn giá thị trường.
Mặt khác, theo ước tính, cờ bạc trực tuyến có thể đạt lợi nhuận lớn, lên tới 80%, do vậy, lệnh cấm của chính phủ Campuchia đã khiến thành phố Sihanoukville rơi vào bế tắc thực sự.
Các dự án xây dựng trong thành phố vốn đã bị đình trệ nay càng trì trệ hơn, nhiều công trường dở dang, nhiều con đường bị các khối nhà băm nát.
Quốc vụ khanh Bộ Kinh tế và Tài chính Campuchia Vongsey Vissoth cho biết: “Lĩnh vực xây dựng ở Sihanoukville là một bong bóng, phình quá nhanh. Vì vậy, khi có một động thái xảy ra như lệnh cấm cờ bạc trực tuyến, bong bóng sẽ nhanh chóng vỡ.”
Tuy nhiên, một số nhà phân tích nhận định rằng sự mất giá hiện nay chỉ đơn thuần là sự điều chỉnh thị trường. Mặc dù giá nhà đất giảm, song các lĩnh vực bất động sản và xây dựng không bị sụp đổ do sức ép của giảm giá.
Tháng 1/2020, Công ty tư vấn bất động sản CBRE dự đoán thị trường nhà ở Campuchia sẽ ổn định trong năm 2020, nhưng Kim Heang, người sáng lập Công ty Bất động sản Khmer cho rằng sự sụt giá bất động sản ở thành phố Sihanoukville và các khu vực nằm giáp biên giới Thái Lan và Việt Nam trong những tháng gần đây sẽ gây ảnh hưởng đến giá bất động sản ở các tỉnh khác, nhất là ở thủ đô Phnom Penh.
Quý 1 và 2/2019 thường là thời điểm tuyệt vời của lĩnh vực bất động sản Campuchia, tuy nhiên từ tháng 8/2019 đến nay, giá bất động sản liên tục giảm.
Do Campuchia không duy trì chỉ số giá bất động sản, rất khó để xác định chính xác giá đã giảm bao nhiêu.
Tuy nhiên, giá bất động sản cũng đã giảm ở các thành phố như Kampot, Bavet và Phnom Penh, nhưng ở Sihanoukville giảm mạnh nhất.
Tháng 1/2020, Liên đoàn các hiệp hội doanh nghiệp Trung Quốc tỉnh Preah Sihanouk ước tính số lượng tài sản thương mại cho thuê ở Sihanoukville đã giảm tới 85% và tài sản để bán giảm 25% kể từ khi lệnh cấm đánh bạc trực tuyến được ban hành.
Theo tổ chức này, trước khi lệnh cấm được ban hành, trung bình hàng ngày có 600 hợp đồng thuê nhà và 20 hợp đồng bán nhà, so với gần 20 hợp đồng thuê nhà và gần 9 hợp đồng bán nhà như hiện nay.
Từ đầu năm 2014, các chuyên gia và nhà phân tích đã nhận định lĩnh vực bất động sản Campuchia là một bong bóng.
Công ty IPS Cambodia chuyên kinh doanh, môi giới bất động sản dựa theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra ước tính rằng giá bất động sản ở Phnom Penh đã tăng hơn 60% trong giai đoạn 2010-2018, nhưng GDP bình quân đầu người chỉ tăng 91% trong cùng kỳ.
Nếu giá bất động sản tiếp tục giảm trong thời gian còn lại của năm 2020 và kéo sang năm 2021, ngành tài chính Campuchia sẽ khó khăn.
Theo WB, sự gia tăng của dòng vốn FDI chủ yếu từ Trung Quốc gần đây đã tạo ra sự bùng nổ xây dựng kéo dài, đồng thời che giấu sự tổn thương của ngành tài chính sau nhiều năm tăng trưởng cho vay nhanh chóng.
Công ty thông tin và giải pháp tín dụng Campuchia ước tính các khoản vay hộ gia đình, trong đó một nửa là các khoản thế chấp, đã tăng 30% trong thời gian từ tháng 6/2018-6/2019.
Trong khi đó, WB cho rằng 2/5 tăng trưởng tín dụng của Campuchia trong những năm gần đây là do các khoản vay trong ngành xây dựng, bất động sản và thế chấp. Khi giá bất động sản giảm, nhiều khoản vay có thể nhanh chóng trở thành nợ xấu.
Tháng 12/2019, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã cảnh báo rằng dữ liệu cho vay của các nhà đầu tư bất động sản ở Campuchia phần lớn vẫn chưa được kiểm soát, không được kiểm soát và không có dữ liệu chính thức về giá bất động sản.
Theo IMF, việc cho vay của các nhà đầu tư bất động sản cần phải được theo dõi và điều tiết theo các nhà cung cấp tín dụng phi ngân hàng khác.
Hiện nay, có những lo ngại về lợi nhuận trong tương lai của các nhà đầu tư bất động sản nếu giá không tăng với tốc độ phi mã như trong những năm gần đây.
Nếu giá hiện nay rơi vào quỹ đạo giảm liên tục, nhiều nhà đầu tư sẽ có nguy cơ phá sản, nhất là trong tình hình đầu tư nước ngoài, đầu tư Trung Quốc đang ít đi trong cả các lĩnh vực khác của nền kinh tế Campuchia.
Phó Quốc vụ khanh Bộ Kinh tế và Tài chính Phan Phalla trấn an khách tham quan Hội chợ Thương mại được tổ chức tại Phnom Penh rằng ngành xây dựng Campuchia dự kiến sẽ tăng 14,5% trong năm nay, giảm từ mức 18,4% năm 2019, do tác động của lệnh cấm đánh bạc trực tuyến.
Ông khẳng định: "Nhìn chung, ngành xây dựng sẽ tăng trưởng chậm trong năm 2020, nhưng đó không phải là một điều xấu”./.
