Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN) Theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền sẽ được mở rộng đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh.”
Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên gia quy hoạch xây dựng và kinh doanh bất động sản, việc cấm không cho phân lô, bán nền, tách thửa như quy định trên sẽ gây thiệt hại lớn cho người dân, đặc biệt là dân nghèo ở các khu vực ngoại thành.
Chỉ nên cấm phân lô bán nền ở nội thành
Đại diện Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng việc mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền trên sẽ khiến Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước không được thực hiện dự án “phân lô bán nền, bán nền, tách thửa.” Trong khi đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
[Công bố kết luận thanh tra quản lý đất đai tại Kiên Giang]
Theo HoREA, với Thành phố Hồ Chí Minh, việc không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền là có căn cứ và là định hướng cần thiết, nhưng cũng cần quan tâm tới nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương.
Do vậy, HoREA cho rằng chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh, các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên...
Còn các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng, Cần Thơ,… thì vẫn có thể xem xét, nới lỏng, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương.
HoRea cũng kiến nghị sửa đổi quy định này theo hướng chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh thông qua, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành, quận nội thành phát triển của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, các thị trấn thuộc huyện; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị...
Quy định đồng bộ văn bản pháp luật
Trong diễn biến liên quan, trả lời ý kiến của đại biểu Quốc hội Trịnh Ngọc Phương chuyển đơn kiến nghị của một số cử tri tỉnh Tây Ninh về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, đại diện Bộ Xây dựng cho biết đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn theo quy định.
Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN) Cụ thể, điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.”
Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
[Vụ tranh chấp đất đai tại Lương Sơn: Khởi tố 9 bị can liên quan]
Như vậy, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chi tiết về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phù hợp với quy định điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai.
Với kiến nghị về hình thức sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và dự án đầu tư nhà ở để cho thuê theo quy định Luật Đất đai, đại diện Bộ Xây dựng cho biết pháp luật về đất đai hiện hành đã quy định cụ thể 2 trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.
Theo đó, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
Do vậy, đối với “khu dân cư để phân lô, bán nền” mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nếu khu dân cư mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất.
Đại diện Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận trong thời gian qua, do Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 không quy định hình thức Thông tư liên tịch nên cần phải sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và quy định đồng bộ trong các văn bản Luật.
Vì vậy, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, đề nghị sửa đổi, bổ sung đối với Điều 41 Nghị định số 43./.
