Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XII, dự án Luật Thuế nhà, đất đã được trình Quốc hội thảo luận và cho ý kiến. Tuy nhiên, lĩnh vực thuế nhà, đất là vấn đề khá nhạy cảm, nên cần có sự chuẩn bị thấu đáo.

Vì thế, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý phải có thời gian và sự đầu tư cho luật, để có thể đáp ứng được mục tiêu cũng như yêu cầu về quản lý nhà, đất, mà vẫn không gây ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trao đổi xung quanh vấn đề này.

Luật Thuế nhà, đất là rất cần thiết, thưa ông?

Ông Đặng Hùng Võ: Theo tôi là rất cần thiết có Luật Thuế nhà, đất. Hiện chúng ta cũng đang đánh thuế nhà, đất theo Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua năm 1992, sau đó có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn đối với đất phi nông nghiệp vào năm 1994.

Tuy nhiên, suốt từ đó đến nay, thực tế cho thấy việc đánh giá mức thuế nói chung là quá thấp so với hiệu quả thực tế sử dụng đất phi nông nghiệp. Nơi giá đất cao nhất ở Việt Nam thì mức thuế cũng chỉ khoảng 1,8 kg thóc/m2/năm.

Kể cả với những khu vực hấp dẫn như các phố cổ của Hà Nội là Tràng Tiền, Đinh Tiên Hoàng, hay Đồng Khởi (Thành phố Hồ Chí Minh) thì cũng là mức thuế trên.

Mức thuế như vậy thì không thể gọi là mức đóng góp hợp lý của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng tài nguyên đất, vốn là của cả dân tộc, sử dụng các dịch vụ xã hội và sử dụng hạ tầng chung của xã hội.

Mức thuế như vậy cũng không khuyến khích được hiệu quả sử dụng đất, không tác động tốt đến quá trình đầu tư phát triển và cũng không điều tiết, ngăn chặn, kiểm soát được những hiện tượng lệch lạc trong sử dụng đất phi nông nghiệp.

Vậy thì lúc này phải đổi mới Pháp lệnh Thuế nhà, đất là việc đương nhiên. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền đã được chuyển thành thuế thu nhập từ chuyển quyền, đã đưa vào nội dung của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng được chuẩn bị cùng một lúc, nhưng nhiều phương án đã được đưa ra trong nghiên cứu như thuế bất động sản, thuế tài sản và nay là thuế nhà đất, vì vậy thời gian chuẩn bị là quá dài.

Như vậy, từ chủ trương đến nhu cầu thực tế đều rất bức xúc, vừa là yêu cầu quản lý nhà nước khi coi thuế như một công cụ quản lý về tài chính đất đai và bất động sản, cũng vừa là yêu cầu điều tiết thực tế để hoàn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và hiệu quả.

Theo thông lệ quốc tế, mọi quốc gia dù tiếp nhận đất đai theo hình thức sở hữu nào thì đất đai vẫn được quan niệm là của toàn dân tộc, mọi người có quyền bình đẳng trong tiếp cận, lợi ích từ sử dụng đất có phần của riêng và có phần phải bù đắp cho lợi ích chung. Người sử dụng nhiều thì phải có trách nhiệm với người sử dụng ít, thông qua thuế...

Bởi vậy, Luật Thuế nhà, đất ở mỗi quốc gia đều có tầm quan trọng đặc biệt nhằm điều chỉnh các bất bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai của mọi người, thu lại các chi phí công đã tạo nên các dịch vụ công và hạ tầng rất tiện lợi cho mọi người.

Ở Việt Nam cũng phải không nằm ngoài nguyên lý đó, những bất cập của Pháp lệnh hiện hành về thuế nhà, đất cần phải thay bằng một Luật Thuế nhà, đất mới hợp lý hơn.

Mục tiêu của luật thuế này là gì, thưa ông?

Ông Đặng Hùng Võ: Đây là công cụ tài chính có nhiều mục tiêu, đối với từng quốc gia có thể ưu tiên các mục tiêu xác định cho phù hợp với hoàn cảnh kinh tế-xã hội trong từng giai đoạn phát triển. Đối với hoàn cảnh Việt Nam hiện nay, theo tôi cần xác định rõ các mục tiêu chính bao gồm:

Thứ nhất, tạo hiệu quả sử dụng đất cao hơn, tránh tình trạng người có đất không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả, trong khi người có nhu cầu sử dụng lại không có đất, tạo bình đẳng trong thụ hưởng lợi ích từ sử dụng đất.

Thứ hai, thu lại các đầu tư công đã sử dụng để xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng và hạ tầng dùng chung để tiếp tục phát triển các dịch vụ và hạ tầng đó.

Thứ ba, điều tiết theo hướng khuyến khích các hoạt động có lợi và hạn chế các hoạt động gây hại trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, điều chỉnh lại địa tô từ sử dụng đất phi nông nghiệp, đẩy mạnh được quá trình đầu tư, làm tăng thêm giá trị gia tăng trong đầu tư trên đất.

Về mục đích thứ ba có thể lấy ví dụ, để tránh việc người dân tập trung vào quá đông trong khu trung tâm, thì phải đánh thuế cao tại đó nhằm dãn dân ra vùng khác, tạo cân bằng khu vực dân cư (không nên quản lý bằng hộ khẩu hoặc cấm đoán); hay ví dụ như luồng vốn đầu tư nhà ở đang tập trung vào khu vực nhà cao cấp vì có siêu lợi nhuận thì phải đánh thuế cao vào đó để chuyển luồng đầu tư sang khu vực bình dân.

Theo ông thì những qui định của Luật thuế nhà, đất của chúng ta nên thế nào?

Thị trường bất động sản ở các nước công nghiệp đã phát triển ở mức khá cao. Họ chỉ cần đánh thuế bất động sản từ 1-1,5%/năm theo giá trị của bất động sản, như vậy thì không dễ đầu cơ, nhất là với những bất động sản có giá trị.

Tuy nhiên, hoàn cảnh của các nước phát triển là khá đồng bộ về mức thu nhập, hoàn cảnh sống, mức sống khá cao nên mức thuế như trên là phù hợp và khả thi. Với hoàn cảnh kinh tế-xã hội của Việt Nam, có khác nhau giữa các vùng miền, khác nhau lớn về thu nhập giữa các nhóm người, nên việc áp dụng mức thuế cao như ở các nước phát triển là thiếu khả thi.

Từ đó, chúng ta cần có những tách bạch nhất định trong đánh thuế nhà đất đối với các vùng miền, đối với từng nhóm người theo thu nhập, đối với từng nhóm đất theo mục đích sử dụng. Chẳng hạn, nhóm đất ở để đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở phải được đánh thuế khác với nhóm đất ở được sử dụng cho nhu cầu đời sống của con người. Nhà ở sử dụng để ở cần được đánh thuế khác với nhà ở sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để sinh lợi.

Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam, tình trạng đất ở kết hợp với sản xuất kinh doanh là rất phổ biến, kể cả vùng nông thôn lẫn đô thị. Đối với thuế nhà ở, chúng ta rất cần thận trọng về mục tiêu đánh thuế vì nhà là tài sản riêng xây dựng trên đất, đồng thời hiện nay Nhà Việt Nam chưa đánh thuế nhà ở mà đang chuyển sang đánh thuế nhà ở.

Thuế nhà ở chỉ nên tính vào mức đóng góp cho sử dụng dịch vụ công cộng và hạ tầng dùng chung gắn với nhà ở. Vì vậy, chúng ta phải có những phân tích kỹ lưỡng hơn, chi tiết hơn, cụ thể hơn để đảm bảo mọi câu chuyện phức tạp của đất phi nông nghiệp hiện nay được giải quyết qua luật thuế, nhưng phải thỏa đáng, công bằng và hợp lý.

Cụ thể hơn nữa thì việc đánh thuế theo ông nên thế nào?


Ông Đặng Hùng Võ: Thứ nhất là đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, các tổ chức kinh tế hiện đang phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (cho dù thuế này có lý nhưng đang bất cập, các doanh nghiệp luôn khai tăng chi phí sản xuất để giảm thu nhập chịu thuế).

Đa phần các loại hình sản xuất kinh doanh đều cần tới đất (có lẽ chỉ trừ các kinh doanh từ chất xám là cần ít đất), thu nhập doanh nghiệp đều có nguồn gốc từ sử dụng đất. Vậy thì có trùng lặp gì về thuế nhà đất với thuế thu nhập doanh nghiệp không? Tại nhiều nước chỉ đánh thuế tập trung vào sử dụng đất, không đánh thuế thu nhập doanh nghiệp.

Khi đánh thuế vào sử dụng đất thì nguồn thu ổn định, làm cho các doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn về nhu cầu sử dụng đất và đầu tư hết cỡ để tăng thu nhập cho doanh nghiệp. Cũng vì cách đánh thuế như vậy thì người có đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả phải tìm cách chuyển cho người khác có nhu cầu sử dụng, đất được đưa vào sử dụng ngay. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ trở nên năng động hơn, hiệu quả hơn.

Về khía cạnh nào đó thì cách đánh thuế sử dụng đất như vậy cũng giống như thu lợi ích theo "khoán 10", không thu theo giá trị thu nhập từ khoán. Dự thảo luật chưa phân tích kỹ lưỡng yếu tố này.

Thứ hai là đối với đất ở, cách đánh thuế như thế nào lại có vẻ phức tạp hơn. Đất ở thì có ý nghĩa kinh doanh với nhà đầu tư bất động sản nhà ở, nhưng lại chỉ có ý nghĩa là nhu cầu của cuộc sống đối với con người (không sinh lợi). Vậy đánh thuế vào đất ở như một nhu cầu cuộc sống cho con người và đất ở sử dụng vào phát triển kinh doanh nhà ở là câu chuyện khác nhau.

Trong dự thảo luật lại chưa có phân tích cụ thể về các mục đích sử dụng đất ở như đã nói trên.

Thứ ba là đánh thuế vào nhà ở, sự thực đánh thuế vào nhà ở cần được chuyển sang ý nghĩa thu lại các chi phí cho việc sử dụng các dịch vụ công cộng và hạ tầng dùng chung. Không nên quan niệm thuế nhà ở là đóng góp của người chủ tài sản nhà ở.

Như vậy, chúng ta hoàn toàn có thể không đánh thuế nhà ở tại những khu vực thiếu dịch vụ công cộng, hạ tầng dùng chung kém. Nên chỉ đánh thuế nhà ở vào các khu vực đất đô thị có điều kiện tốt (có thể từ đô thị loại 3 trở lên). Dự thảo đưa ra mức giá trị nhà ở trên 500 triệu đồng/nhà thì phải tính thuế. Việc lấy hạn mức tính thuế theo giá trị nhà ở sẽ trở thành một bất cập đáng kể trong triển khai trên thực tế vì giá trị luôn biến động.

Có chăng, chỉ nên đánh vào đối tượng có biểu hiện đầu cơ, có nhà nhưng không sử dụng.

Xin cảm ơn ông!./.

(Báo Tin tức/Vietnam+)