Chưa bao giờ sự xuất hiện của các trang web chuyên đề bất động sản lại tràn ngập như hiện nay. Cũng chưa bao giờ các thông tin về giá nhà ở, giá đất ở lại được cập nhật thường xuyên, liên tục qua đủ các phương tiện truyền thông, viễn thông liên lạc khiến nhiều người phải thốt lên là đã đến mức “bội thực”.
Thế nhưng cả người bán lẫn người mua đều khó tiếp cận được thị trường thực sự; giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, giới kinh doanh và người tiêu dùng thực sự chưa có cổng thông tin đáng tin cậy. Như vậy thị trường bất động sản đang thừa thông tin “rác” và thiếu thông tin xác thực.
Để làm rõ vấn đề này, phóng viên đã phỏng vấn ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.
Đánh giá của ông về thị trường bất động sản thời gian gần đây như thế nào?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Thị trường bất động sản đang có xu hướng ấm dần, kinh doanh chủ yếu vẫn theo mô hình tự phát, nhỏ lẻ và phong trào. Do biến động thị trường và nhu cầu xã hội, nhà ở giá phải chăng và giá rẻ đang có xu hướng hút khách, tuy nhiên vẫn chưa thay đổi được cục diện chính.
Thực tế, thông tin thị trường vẫn thiếu thốn trầm trọng, đặc biệt liên quan tới những vấn đề như quỹ đất, quy hoạch, cơ chế tài chính và phân chia quyền sử dụng.
Giao dịch giảm sút và sự kém hào hứng trên thị trường thời gian qua ngoài ảnh hưởng từ yếu tố khủng hoảng tài chính, cũng phản ánh mức độ thiếu lòng tin vào sự minh bạch của thị trường.
Cốt lõi vấn đề là việc trang bị kiến thức cơ bản về giao dịch bất động sản vẫn chưa được chú trọng. Việc tham gia đào tạo và xét tiêu chuẩn để được cấp phép giao dịch bất động sản chỉ mang tính hình thức.
Hơn thế nữa, thiếu hẳn các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường để xác định nguyên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hoặc chênh lệch giữa các loại hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng.
Theo ông, cần đề cao vai trò của lực lượng nào trong quá trình điều tiết thị trường?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Nâng cao năng lực và trình độ nghiệp vụ của các đầu mối trung gian, hỗ trợ dịch vụ, tư vấn pháp luật... là vấn đề cần được quan tâm đúng mức. Họ chính là cầu nối gắn kết giữa nhà đầu tư và khách hàng.
Sự am hiểu, năng lực chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp của họ không chỉ giúp làm lợi cho cá nhân nhà đầu tư hay khách hàng mà còn khẳng định hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản. Tiếc rằng, điều này ta còn rất thiếu.
Ông nhận định thế nào về sự thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Có quá nhiều ý kiến từ người dân không đồng tình hoặc hiểu không đầy đủ và chính xác các quy định về bồi thường thiệt hại, mục đích và lợi ích của việc góp đất giải phóng mặt bằng hay cơ chế hỗ trợ tái định cư. Điều này khả năng sẽ làm nảy sinh khiếu kiện, so bì và tranh chấp.
Quan trọng nhất, là cần phải làm rõ các vấn đề liên quan tới chính sách tài chính nhà ở như thế chấp, đặt cọc, góp vốn và thuế... Sẽ là bất hợp lý và trái luật định khi vô tình thừa nhận khái niệm “góp vốn” hay “huy động vốn” hoặc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản.
Chưa hết, các chính sách thuế nhất là áp dụng cho hoạt động kinh doanh địa ốc vẫn còn nhiều bất cập và chưa mang tính khích lệ cần thiết. Ngoài ra, chính quyền cũng nên xác định vai trò chỉ đạo, điều hành trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất, nhưng trên hết phải hành động vì lợi ích của người dân thay vì quyền lợi của các nhà đầu tư. Bởi nếu không, sẽ khó có thể kiểm soát các hành vi vi phạm hoặc vô tình đẩy giá nhà đất lên một cách vô lý.
Phương án Nhà nước xây dựng quỹ đất, tự bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu thầu đầu tư, thiết kế trong tổng thể quy hoạch sẵn có... đáp ứng được yêu cầu về công khai hóa thông tin, khắc phục được nhiều bất cập về tranh chấp, về quá tải những chi phí phát sinh do chạy dự án, theo ông tại sao vẫn rất khó thực hiện?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Vấn đề là người ta không muốn thực hiện vì điều này sẽ ảnh hưởng quyền lợi của một số người. Chia nhỏ quỹ đất, gia tăng số lần giao dịch đồng nghĩa với việc tăng cường các chi phí ngoài dự toán... tất tật sẽ được cộng dồn vào giá thành nhà, đất và đương nhiên, không chỉ riêng chủ đầu tư được hưởng lợi. Đó cũng là lý do vì sao giá đất đô thị ở Việt Nam cao ngất ngưởng và phi lý so với mặt bằng chung của thế giới.
Có ý kiến cho rằng nên thống nhất giá bồi thường khi thu hồi đất bất kể nhằm mục đích kinh doanh hay công ích, quan điểm của ông thế nào?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Đây là việc nên làm và rất hợp lý vì người bị thu hồi đất hoặc nhà ở thì chỉ có một, đó là dân. Và họ chỉ biết mục đích thu hồi duy nhất là vì sự phát triển an sinh xã hội, vì an ninh quốc phòng... Điều quan trọng, mức nào là hợp lý, vừa không quá cao gây sức ép lên ngân sách và vừa không quá thấp khiến người dân phải chịu thiệt thòi.
Cuối cùng, theo ông cần phải làm gì để tăng cường tính minh bạch trên thị trường bất động sản?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Chính quyền phải là người chủ thực sự, là người lãnh đạo và tổ chức thị trường bởi đất đai vốn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Tăng cường và nâng cao năng lực cho đội ngũ trung gian sẽ hỗ trợ chính quyền điều tiết thị trường, đồng thời liên kết thị trường thành một khối thống nhất.
Trên nền tảng đó, tích cực chia sẻ, thu thập thông tin từ nhiều kênh khác nhau để hoàn thiện và cụ thể hóa luật cũng như các quy định liên quan tới kinh doanh bất động sản. Và quan trọng nhất, cần nhanh chóng hạ giá thành nhà ở xuống đến điểm mà người dân có thể tin là hợp lý./.
Thế nhưng cả người bán lẫn người mua đều khó tiếp cận được thị trường thực sự; giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, giới kinh doanh và người tiêu dùng thực sự chưa có cổng thông tin đáng tin cậy. Như vậy thị trường bất động sản đang thừa thông tin “rác” và thiếu thông tin xác thực.
Để làm rõ vấn đề này, phóng viên đã phỏng vấn ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.
Đánh giá của ông về thị trường bất động sản thời gian gần đây như thế nào?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Thị trường bất động sản đang có xu hướng ấm dần, kinh doanh chủ yếu vẫn theo mô hình tự phát, nhỏ lẻ và phong trào. Do biến động thị trường và nhu cầu xã hội, nhà ở giá phải chăng và giá rẻ đang có xu hướng hút khách, tuy nhiên vẫn chưa thay đổi được cục diện chính.
Thực tế, thông tin thị trường vẫn thiếu thốn trầm trọng, đặc biệt liên quan tới những vấn đề như quỹ đất, quy hoạch, cơ chế tài chính và phân chia quyền sử dụng.
Giao dịch giảm sút và sự kém hào hứng trên thị trường thời gian qua ngoài ảnh hưởng từ yếu tố khủng hoảng tài chính, cũng phản ánh mức độ thiếu lòng tin vào sự minh bạch của thị trường.
Cốt lõi vấn đề là việc trang bị kiến thức cơ bản về giao dịch bất động sản vẫn chưa được chú trọng. Việc tham gia đào tạo và xét tiêu chuẩn để được cấp phép giao dịch bất động sản chỉ mang tính hình thức.
Hơn thế nữa, thiếu hẳn các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường để xác định nguyên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hoặc chênh lệch giữa các loại hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng.
Theo ông, cần đề cao vai trò của lực lượng nào trong quá trình điều tiết thị trường?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Nâng cao năng lực và trình độ nghiệp vụ của các đầu mối trung gian, hỗ trợ dịch vụ, tư vấn pháp luật... là vấn đề cần được quan tâm đúng mức. Họ chính là cầu nối gắn kết giữa nhà đầu tư và khách hàng.
Sự am hiểu, năng lực chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp của họ không chỉ giúp làm lợi cho cá nhân nhà đầu tư hay khách hàng mà còn khẳng định hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản. Tiếc rằng, điều này ta còn rất thiếu.
Ông nhận định thế nào về sự thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Có quá nhiều ý kiến từ người dân không đồng tình hoặc hiểu không đầy đủ và chính xác các quy định về bồi thường thiệt hại, mục đích và lợi ích của việc góp đất giải phóng mặt bằng hay cơ chế hỗ trợ tái định cư. Điều này khả năng sẽ làm nảy sinh khiếu kiện, so bì và tranh chấp.
Quan trọng nhất, là cần phải làm rõ các vấn đề liên quan tới chính sách tài chính nhà ở như thế chấp, đặt cọc, góp vốn và thuế... Sẽ là bất hợp lý và trái luật định khi vô tình thừa nhận khái niệm “góp vốn” hay “huy động vốn” hoặc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản.
Chưa hết, các chính sách thuế nhất là áp dụng cho hoạt động kinh doanh địa ốc vẫn còn nhiều bất cập và chưa mang tính khích lệ cần thiết. Ngoài ra, chính quyền cũng nên xác định vai trò chỉ đạo, điều hành trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất, nhưng trên hết phải hành động vì lợi ích của người dân thay vì quyền lợi của các nhà đầu tư. Bởi nếu không, sẽ khó có thể kiểm soát các hành vi vi phạm hoặc vô tình đẩy giá nhà đất lên một cách vô lý.
Phương án Nhà nước xây dựng quỹ đất, tự bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu thầu đầu tư, thiết kế trong tổng thể quy hoạch sẵn có... đáp ứng được yêu cầu về công khai hóa thông tin, khắc phục được nhiều bất cập về tranh chấp, về quá tải những chi phí phát sinh do chạy dự án, theo ông tại sao vẫn rất khó thực hiện?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Vấn đề là người ta không muốn thực hiện vì điều này sẽ ảnh hưởng quyền lợi của một số người. Chia nhỏ quỹ đất, gia tăng số lần giao dịch đồng nghĩa với việc tăng cường các chi phí ngoài dự toán... tất tật sẽ được cộng dồn vào giá thành nhà, đất và đương nhiên, không chỉ riêng chủ đầu tư được hưởng lợi. Đó cũng là lý do vì sao giá đất đô thị ở Việt Nam cao ngất ngưởng và phi lý so với mặt bằng chung của thế giới.
Có ý kiến cho rằng nên thống nhất giá bồi thường khi thu hồi đất bất kể nhằm mục đích kinh doanh hay công ích, quan điểm của ông thế nào?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Đây là việc nên làm và rất hợp lý vì người bị thu hồi đất hoặc nhà ở thì chỉ có một, đó là dân. Và họ chỉ biết mục đích thu hồi duy nhất là vì sự phát triển an sinh xã hội, vì an ninh quốc phòng... Điều quan trọng, mức nào là hợp lý, vừa không quá cao gây sức ép lên ngân sách và vừa không quá thấp khiến người dân phải chịu thiệt thòi.
Cuối cùng, theo ông cần phải làm gì để tăng cường tính minh bạch trên thị trường bất động sản?
Ông Phạm Sỹ Liêm: Chính quyền phải là người chủ thực sự, là người lãnh đạo và tổ chức thị trường bởi đất đai vốn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Tăng cường và nâng cao năng lực cho đội ngũ trung gian sẽ hỗ trợ chính quyền điều tiết thị trường, đồng thời liên kết thị trường thành một khối thống nhất.
Trên nền tảng đó, tích cực chia sẻ, thu thập thông tin từ nhiều kênh khác nhau để hoàn thiện và cụ thể hóa luật cũng như các quy định liên quan tới kinh doanh bất động sản. Và quan trọng nhất, cần nhanh chóng hạ giá thành nhà ở xuống đến điểm mà người dân có thể tin là hợp lý./.
(TTXVN/Vietnam+)
