Sáng 22/10, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 2, đại biểu Quốc hội thảo luận tại tổ về ba dự án luật: dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Các ý kiến phát biểu đã đi sâu phân tích các dự án luật, đóng góp nhiều ý kiến tâm huyết nhằm thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, chủ trương của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, minh bạch, bền vững.
Xây dựng Luật Đất đai có tính ổn định lâu dài
Phát biểu thảo luận tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn dành sự quan tâm đặc biệt đối với tính ổn định lâu dài của hệ thống pháp luật đất đai; nhấn mạnh mục tiêu của đợt sửa đổi luật lần này là phải xây dựng Luật Đất đai có tuổi thọ lâu dài, vận hành ổn định từ 5 đến 10 năm, thậm chí 10 đến 15 năm, tránh tình trạng luật vừa ban hành đã bộc lộ bất cập và phải sửa đổi liên tục.
Phân tích thực tiễn thi hành, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, Luật Đất đai năm 2024 dù đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII như bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất và gắn thu hồi đất với bồi thường, tái định cư, song sau hơn một năm triển khai - đặc biệt là từ khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp chính thức vận hành từ ngày 1/7/2025 - đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, tập trung ở các khâu quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.
Do đó, Chủ tịch Quốc hội cho rằng việc sửa đổi Luật cần hướng tới một đạo luật khung nguyên tắc kết hợp cơ chế linh hoạt, đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch.
Đi vào các nhóm vấn đề cụ thể của dự án luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị trước hết phải hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Khi cấp huyện đã kết thúc hoạt động và hệ thống hành chính chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã, Luật phải bỏ hoặc chuyển đổi hoàn toàn quy định về kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, xác định rõ quy hoạch ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã, đồng thời nghiên cứu gắn kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch đô thị và nông thôn.
Do thẩm quyền cấp xã đã mở rộng đáng kể, các quy định phải phù hợp với năng lực và điều kiện thực thi của cấp xã, cho phép sử dụng quy hoạch đô thị và nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ phủ kín cao.
Quy hoạch phải bảo đảm tính "động", bám sát diễn biến thực tiễn và thị trường, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi địa giới hành chính hoặc chiến lược phát triển để tránh ách tắc tiếp cận đất đai.
Về thể chế giá đất, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu bảo đảm tính cân bằng, ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy.
Theo Chủ tịch Quốc hội, thực tế bảng giá đất tăng đột biến đã đẩy chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất lên quá cao khiến nhiều dự án đình trệ. Luật cần bổ sung nguyên tắc cân đối hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, quy định hệ số điều chỉnh và vùng giá trị thửa đất chuẩn rõ ràng. Bảng giá đất nên nghiên cứu chu kỳ ổn định khoảng 5 năm hoặc có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi có biến động lớn, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào thông qua kiểm tra độc lập.
Cùng với việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, phải quản lý thống nhất dữ liệu các thửa đất đã cấp giấy chứng nhận, liên thông tra cứu, không để tình trạng giấy chứng nhận đã cấp nhưng cơ quan quản lý không nắm được thông tin. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông sẽ giúp giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và tạo quỹ đất sạch thu hút các nhà đầu tư.
Liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng phục vụ các dự án đặc thù như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, công trình khẩn cấp, logistics.
Đối với cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích đất hoặc số hộ sử dụng đất trở lên, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, cần thiết kế điều kiện chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi chính đáng của những người chưa đồng thuận, đặc biệt là các hộ dân sử dụng đất ở ổn định lâu đời nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
Luật phải lượng hóa cụ thể tiêu chí bảo đảm đời sống người dân sau thu hồi đất phải ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, hoàn thành phương án bồi thường, tái định cư trước khi giao đất và xử lý dứt điểm các tồn đọng lịch sử phức tạp về đất đai.
Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị đơn giản hóa thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu không phù hợp như trụ sở dôi dư.
Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh các giải pháp then chốt để Luật ổn định lâu dài bao gồm: thể chế hóa mạnh mẽ cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và hạ tầng do Nhà nước đầu tư để ngăn chặn đầu cơ đất đai theo tinh thần Nghị quyết 21; bắt buộc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia, lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng giao dịch; tăng cường quyền giám sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và cộng đồng; bảo đảm quyền bình đẳng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tinh thần chỉ đạo của Trung ương và Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm phải được quán triệt sâu sắc: khẳng định rõ vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất, kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, và các nghị định hướng dẫn phải ban hành ngắn gọn, rõ ràng, dễ thực hiện.
Cũng đóng góp ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Võ Hoàng Ngân (Thành phố Hồ Chí Minh) ghi nhận cơ quan soạn thảo đã tiếp thu nhiều nội dung về phân cấp, giảm thủ tục và đẩy mạnh sử dụng dữ liệu số.
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ năm vấn đề cốt lõi, trọng tâm là thiết lập nguyên tắc chung về nghĩa vụ tài chính đất đai và cơ chế thu hồi đất theo tỷ lệ đồng thuận 75%.
Về nghĩa vụ tài chính, khi nhà đầu tư đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc chi trả hạ tầng, Luật cần quy định nguyên tắc đối trừ minh bạch vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chưa khấu trừ hết phải có cơ chế xử lý phần còn lại, tránh để tiền của doanh nghiệp trở thành chi phí treo.
Đối với diện tích đất nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người dân, khi chuyển mục đích sử dụng đất phải có phương pháp xác định và đối trừ giá trị quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng, bảo đảm không tính trùng nghĩa vụ tài chính và không làm thất thu ngân sách.
Hoàn thiện mô hình chính sách nhà ở
Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (Thành phố Hồ Chí Minh) đánh giá cao việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã rút gọn từ 198 điều xuống còn 130 điều, tháo gỡ nhiều nút thắt thủ tục và bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra rằng việc rút gọn số điều chưa đồng nghĩa với giải quyết triệt để điểm nghẽn khi nhiều nguyên tắc quyết định khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ và bảo vệ người thuê vẫn chưa được luật hóa đầy đủ.
Theo đại biểu, dự thảo Luật đặt ra mục tiêu "mọi người đều có chỗ ở," ưu tiên nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách nhưng mục tiêu này chưa được chuyển hóa thành các tiêu chuẩn có thể đo lường về khả năng chi trả. Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình, nhà ở phải gắn liền với nơi làm việc, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Các chỉ tiêu đánh giá cần tính toán cụ thể cả giá thuê, giá mua, thời gian di chuyển làm việc và số căn hộ thực tế đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Để bảo đảm tính khả thi, đại biểu Nguyễn Vũ Trung đề xuất thiết kế mô hình chính sách nhà ở gồm ba tầng rõ rệt.
Tầng thứ nhất là nhà ở thương mại phát triển theo nhu cầu thị trường với thủ tục minh bạch, nguồn cung đa dạng; các dự án lớn tại địa bàn thiếu nhà ở giá phù hợp phải có trách nhiệm đóng góp bằng căn hộ thực tế hoặc khoản tiền có mục tiêu và thời hạn sử dụng cụ thể.
Tầng thứ hai là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn được Nhà nước hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, tín dụng, thuế; đổi lại chủ đầu tư phải cam kết thời hạn cho thuê, mức giá phù hợp, chất lượng công trình và không được tự ý chuyển đổi mục đích.
Tầng thứ ba là hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng yếu thế thông qua ngân sách bù đắp chênh lệch giá thuê và trợ cấp tiền thuê nhà có thời hạn gắn với dữ liệu thu nhập. Ngoài ra, cần định nghĩa rõ nhà ở giá phù hợp tại Điều 2, phân định rõ nhà ở cho thuê dài hạn với kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại Điều 3, và xác định giá thuê nhà từ nguồn vốn công căn cứ vào khả năng chi trả và chi phí vòng đời công trình.
Thảo luận về khía cạnh nhân văn và an sinh xã hội trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thanh Bình (Hà Tĩnh) nhấn mạnh tác động sâu rộng của các dự án luật đến toàn thể nhân dân.
Đại biểu đề xuất bổ sung ngay vào Điều 6, Điều 60 và Điều 111 nguyên tắc thiết kế bao trùm và an toàn tiếp cận đối với công trình nhà ở. Lý giải về tính cấp bách, đại biểu chỉ ra rằng khi xảy ra sự cố cháy nổ tại các tòa nhà chung cư, hệ thống thang máy bắt buộc phải ngắt hoàn toàn; người cao tuổi, người khuyết tật và người vận động khó khăn không thể tự thoát hiểm qua hàng chục tầng thang bộ, nếu bố trí họ ở tầng cao thì nguy cơ tử vong do ngạt khí là rất lớn. Vì vậy, theo đại biểu, việc giao Chính phủ hướng dẫn ưu tiên bố trí căn hộ tại các tầng thấp từ tầng 1 đến tầng 3 khi hộ gia đình có người cao tuổi, người khuyết tật thuê hoặc mua nhà ở xã hội là giải pháp trực tiếp bảo vệ tính mạng nhân dân.
Đồng thời, tại các vùng có nguy cơ thiên tai, địa chấn, động đất cao như Tây Bắc, Tây Nguyên, Luật cần quy định bắt buộc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về thiết kế kháng chấn đối với chung cư cao tầng ngay từ khâu đầu tư xây dựng.
Bên cạnh đó, trước thực tế giao thông đô thị thường xuyên ùn tắc cục bộ làm lỡ "thời gian vàng" ứng cứu các bệnh lý cấp tính như đột quỵ, tim mạch ở người cao tuổi sinh sống tại các chung cư cao tầng, đại biểu Nguyễn Thanh Bình kiến nghị quy hoạch các khu chung cư quy mô lớn bắt buộc phải dành không gian bố trí trạm hoặc tổ y tế cộng đồng để sơ cứu, ứng cứu khẩn cấp tại chỗ.
Cùng băn khoăn về quyền lợi của người cao tuổi, đại biểu Tô Huy Vũ (Hà Nội) phản ánh thực trạng cả nước hiện có 2.930 chung cư cũ. Phân tích quy định tại Điều 106, 113, 115 của dự thảo luật đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994 khi bị phá dỡ xây dựng lại, đại biểu chỉ ra rằng nếu quy định người dân phải đóng góp kinh phí theo suất đầu tư mới thì nhóm người cao tuổi, người nghỉ hưu, người có thu nhập thấp do không còn khả năng tạo thu nhập cao sẽ không có tiền đóng góp, dẫn đến chỉ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất phân bổ mà mất đi giá trị căn hộ. Do đó, đại biểu đề xuất Luật cần bổ sung ngay cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi lãi suất thấp trả góp dài hạn hoặc chính sách thuê mua nhà ở dành riêng cho các hộ khó khăn, hộ có người cao tuổi khi cải tạo chung cư cũ.
Để bảo vệ Quỹ bảo trì chung cư 2%, đại biểu đề nghị khôi phục đầy đủ các "chốt chặn" tại Điều 103, 104, 105 gồm: quản lý tài khoản phong tỏa riêng, cấm tuyệt đối việc sử dụng tiền bảo trì cho công tác quản lý vận hành, quy định rõ thời hạn, thẩm quyền cưỡng chế thu hồi và bắt buộc báo cáo công khai trước hội nghị nhà chung cư.
Tháo gỡ nghẽn mạch thị trường bất động sản
Phân tích sâu các quy định của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Tô Huy Vũ (Hà Nội) đề xuất nhiều giải pháp kỹ thuật nhằm xử lý các điểm nghẽn lớn trên thị trường.
Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tại khoản 4 Điều 30, quy định bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng là không khả thi đối với các dự án chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, khiến dự án đình trệ kéo dài, lãng phí nguồn lực và người mua nhà phải chờ đợi.
Đại biểu đề nghị cho phép chuyển nhượng dự án thông qua cơ chế "nghĩa vụ liên đới," cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực cam kết kế thừa và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, đồng thời cho phép trích nộp trực tiếp tiền sử dụng đất vào ngân sách từ tiền chuyển nhượng dự án.
Về giao dịch đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 18, đại biểu Tô Huy Vũ nêu lên thủ đoạn lách luật của một số doanh nghiệp thông qua việc lập các “công ty con, công ty cháu” ký "văn bản thỏa thuận" đặt cọc để thu tới 100% tiền thanh toán theo tiến độ khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch. Đại biểu kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 18 theo hướng không cho phép chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác ký văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng dưới mọi hình thức để nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch, đồng thời tuyên bố các văn bản này bị vô hiệu./.