Sáng 22/10, tại phiên thảo luận tổ Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu đề nghị nghiêm cấm chủ đầu tư sử dụng thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ để huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng dự án đình trệ dù chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, gắn với trách nhiệm liên đới của bên nhận chuyển nhượng.
Ưu đãi nhà ở xã hội, nhà cho thuê phải tạo ra nguồn cung thực chất
Về chính sách nhà ở cho thuê, đại biểu Phan Đức Hiếu (Đoàn Hưng Yên) cho rằng cần xây dựng thị trường cho thuê ổn định, chuyên nghiệp, trong đó huy động cả phần nhà ở chưa được sử dụng hết công năng của người dân.
Đại biểu đề xuất nghiên cứu cơ chế để các tổ chức trung gian chuyên nghiệp tham gia hoạt động cho thuê, có thể vì lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Mô hình này có thể góp phần ổn định hợp đồng thuê dài hạn, nâng cao chất lượng dịch vụ, minh bạch nghĩa vụ thuế và bảo đảm việc bảo trì, bảo dưỡng nhà ở.
Đại biểu lưu ý việc bổ sung quá nhiều điều kiện quản lý đối với nhà cho thuê có thể làm tăng chi phí và đẩy giá thuê lên cao. Các yêu cầu cần tập trung vào tiêu chuẩn thiết yếu về an toàn, chất lượng và tính bền vững, tránh tạo thêm gánh nặng không cần thiết.
Một hướng tiếp cận khác được đại biểu đặt ra là chuyển trọng tâm hỗ trợ từ phía cung sang phía cầu, tức hỗ trợ trực tiếp người có nhu cầu thuê nhà. Theo đại biểu, cách làm này giúp nguồn lực đến trực tiếp đối tượng chính sách, đồng thời tạo điều kiện để thị trường cung cấp đa dạng sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.
Cùng quan tâm đến hiệu quả chính sách, đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) đề nghị bảo đảm ưu đãi của Nhà nước dành cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thực sự chuyển hóa thành nguồn cung với mức giá phù hợp.
Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng không nên dừng ở việc chủ đầu tư nộp xong một khoản tiền. Dự thảo Luật cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ bằng cách dành đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp tiền tương đương.
“Tôi đồng tình phải có sự linh hoạt này. Không phải dự án nào cũng phù hợp để bố trí nhà ở xã hội ngay tại chỗ. Nhưng nếu cho nộp tiền thì phải bảo đảm số tiền đó quay trở lại đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, chứ không nộp xong rồi rất khó theo dõi kết quả cuối cùng. Tôi đề nghị nguồn tiền này phải được quản lý, theo dõi riêng, sử dụng đúng mục tiêu và phải có thời hạn thực hiện rõ. Cuối cùng phải nhìn được từ số tiền đã thu đó đã tạo ra được bao nhiêu nhà ở,” đại biểu Tạ Thị Yên nói.
Đối với dự án nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đại biểu đề nghị quy định thời gian tối thiểu duy trì công năng cho thuê. Trường hợp chuyển sang bán hoặc thay đổi mục đích sử dụng, cần có cơ chế xử lý phù hợp đối với phần ưu đãi đã được hưởng.
Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế bảo toàn một phần giá trị ưu đãi của Nhà nước khi nhà ở xã hội được chuyển nhượng lại sau thời hạn quy định, tránh trường hợp lợi ích từ chính sách chủ yếu chuyển thành khoản chênh lệch cho người mua đầu tiên.
Đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng việc xây dựng mã định danh bất động sản, hợp đồng điện tử và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản là hướng đi cần thiết để tăng tính minh bạch.
Tuy nhiên, cần có lộ trình rõ ràng, bảo đảm các giao dịch bất động sản, kể cả giao dịch thứ cấp giữa cá nhân với cá nhân, phản ánh đúng giá thực tế.
Theo đại biểu, dữ liệu giá giao dịch thực tế cần được tổng hợp, sử dụng phục vụ công tác quản lý thị trường, giúp nhận diện tình trạng đầu cơ, sốt giá bất thường, đồng thời bảo đảm thông tin cá nhân của người mua và người bán được bảo vệ.
Ngăn huy động vốn trái quy định, bảo vệ người mua nhà
Đại biểu Bùi Xuân Hải (đoàn Hải Phòng) phản ánh tình trạng một số doanh nghiệp sử dụng công ty con, công ty liên kết hoặc doanh nghiệp có liên quan để ký thỏa thuận với khách hàng, thu tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Có trường hợp khoản tiền được gọi là đặt cọc nhưng thu theo tiến độ dự án, thậm chí lên tới toàn bộ giá trị bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo đại biểu, đây thực chất là hình thức lách luật khi văn bản mang tên thỏa thuận đặt cọc nhưng bản chất lại là giao dịch mua bán bất động sản. Sau khi huy động tiền của khách hàng, một số dự án không được triển khai, khiến người mua phải khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền lợi.
Đại biểu đề nghị nghiêm cấm chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác ký kết văn bản, thỏa thuận dưới bất kỳ hình thức nào nếu bản chất là nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch; đồng thời quy định rõ hậu quả pháp lý đối với các thỏa thuận vi phạm.
Đại biểu Trần Lan Phương (đoàn Lạng Sơn) cũng đề nghị phải xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối căn cứ vào hành vi thực tế, tránh tình trạng chỉ thay đổi tên gọi khoản thu để né tránh quy định pháp luật.
Đối với cơ chế quản lý và giải ngân tiền của người mua, đại biểu Trần Lan Phương đề nghị cân nhắc chặt chẽ quy định cho phép chuyển tiền cho chủ đầu tư khi người mua đồng ý tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi giấy chứng nhận chưa được cấp.
Việc giải ngân chỉ nên thực hiện khi hồ sơ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư đã hoàn thiện, các nghĩa vụ liên quan đã được thực hiện và người mua được giải thích đầy đủ về rủi ro pháp lý.
Đại biểu cũng đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, quyền kiểm soát dòng tiền và phương án xử lý tranh chấp đối với khoản tiền được giữ lại, nhằm tạo động lực để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho khách hàng.
Cũng liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng cần Luật cần thúc đẩy sự phát triển của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, người mua nhà.
Theo đại biểu, thực tế có những dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng triển khai. Nếu tiếp tục để tình trạng này kéo dài sẽ gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng đến ngân sách và quyền lợi của các tổ chức, cá nhân liên quan.
Đại biểu không đồng tình với quan điểm bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án mới bảo đảm được nguồn thu ngân sách và sàng lọc nhà đầu tư có năng lực. Với những chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu này rất khó thực hiện, khiến dự án tiếp tục đình trệ.
Từ đó, đại biểu đề xuất cơ chế nghĩa vụ liên đới giữa chủ đầu tư cũ và bên nhận chuyển nhượng. Dự án có thể được chuyển nhượng ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện hai bên cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến bên thứ ba.
Theo đại biểu, cơ chế này bổ sung một chủ thể có năng lực cùng chịu trách nhiệm, thay vì đặt toàn bộ nghĩa vụ lên chủ đầu tư cũ đã mất khả năng thực hiện.
Đối với dự án đình trệ kéo dài đến một thời hạn nhất định, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế bắt buộc chuyển nhượng hoặc thu hồi theo quy định pháp luật./.
Luật Nhà ở sửa đổi thêm chương về nhà cho thuê, cắt 3/4 điều kiện kinh doanh
Chính phủ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 theo hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và tháo gỡ vướng mắc trong phát triển dự án.
