Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần 5% còn lại được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc áp dụng một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên.
Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận; nếu việc cấp giấy không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại khoản tiền bảo đảm. Dự án luật đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 7 ngày 2/10/2026.
Theo các chuyên gia, vấn đề đáng chú ý ở giai đoạn này không chỉ là có duy trì tỷ lệ 5% hay không mà phải thiết kế cơ chế bảo đảm để khoản tiền cuối cùng này tạo động lực đủ rõ cho chủ đầu tư hoàn tất các nghĩa vụ pháp lý và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Câu chuyện 5% cuối
Một gia đình mua căn hộ hình thành trong tương lai với giá 5 tỷ đồng. Theo giới hạn thanh toán, họ có thể đã trả 4,75 tỷ đồng cho chủ đầu tư và số tiền 250 triệu đồng còn lại chỉ được thanh toán khi quyền sở hữu căn hộ được xác lập bằng giấy chứng nhận (sổ hồng). Với người mua, 250 triệu đồng là khoản tiền cuối cùng chưa rời khỏi tay. Với chủ đầu tư, đây lại là một phần doanh thu còn treo sau khi đã bàn giao căn hộ.
Với căn hộ 5 tỷ đồng nói trên, người mua đã bỏ ra 95% giá trị tài sản. Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà nhưng việc cấp giấy chứng nhận kéo dài, người mua vẫn chưa hoàn tất quyền lợi pháp lý cuối cùng, trong khi phần lớn số tiền đã được thanh toán. Khoảng cách lợi ích này khiến 5% cuối cùng trở thành một trong những điểm dễ phát sinh vướng mắc nhất giữa hai bên. Đây chính là nghịch lý bởi khoản tiền có khả năng tạo sức ép lớn nhất đối với chủ đầu tư lại chỉ chiếm 5% giá trị căn nhà.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới nhất đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Khoản tiền có thể được chuyển vào tài khoản đảm bảo thanh toán hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Dự thảo mới tìm cách thay đổi cách giữ khoản tiền này. Thay vì để 5% cuối nằm trong tài khoản của người mua cho đến khi có giấy chứng nhận thì số tiền có thể được đưa vào tài khoản bảo đảm thanh toán để bảo đảm nghĩa vụ. Chủ đầu tư chưa được tiếp cận khoản tiền này cho đến khi điều kiện được xác lập.
Các chuyên gia cho rằng, cách tiếp cận này cũng giải quyết được một tình huống khác. Đó là với chủ đầu tư đã hoàn tất các nghĩa vụ để làm sổ nhưng người mua lại chậm thanh toán 5%. Khi tiền đã được đưa vào tài khoản phong tỏa, doanh nghiệp có thể xác định rõ khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, thay vì phải chờ người mua chuyển tiền.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản từng đánh giá, cơ chế chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm có thể tạo sự cân bằng hơn giữa chủ đầu tư và người mua, bởi thực tế có trường hợp doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục xin cấp sổ nhưng khách hàng chậm cung cấp hồ sơ hoặc thanh toán phần còn lại.
Tương tự, chiều ngược lại cũng cần được tính đến với hàng loạt câu hỏi được đặt ra từ thực tế. Nếu căn hộ đã được bàn giao, người mua đã trả 95% giá trị hợp đồng nhưng sổ vẫn chưa được cấp vì những vấn đề thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư thì 5% còn lại bị phong tỏa trong bao lâu và ai quyết định khi nào được giải tỏa. Nếu hai bên tranh chấp thì ngân hàng căn cứ vào đâu để xử lý.
Câu trả lời này chính là phần quyết định hiệu quả của chính sách. Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng nếu áp dụng tài khoản bảo đảm, quy định cần làm rõ bên mở tài khoản, trách nhiệm về phí và lãi phát sinh, cũng như cách ngân hàng xử lý tiền khi xảy ra tranh chấp.
Các yếu tố này càng quan trọng khi dự thảo không chỉ đưa ra một phương án duy nhất mà còn cho phép các bên thỏa thuận hình thức bảo đảm khác. Nếu chủ đầu tư có vị thế đàm phán mạnh hơn, người mua có thể khó lựa chọn một cơ chế bảo vệ tương đương.
Vì vậy, nếu luật chỉ quy định “5% được bảo đảm” nhưng không quy định rõ ai chịu trách nhiệm, thời hạn bao lâu và điều kiện nào để giải tỏa thì cơ chế mới có nguy cơ chuyển một tranh chấp về thanh toán thành tranh chấp về giải tỏa tiền - chuyên gia khuyến nghị.
Bảo vệ người mua nhưng không thêm thủ tục
Điểm cần cân nhắc tiếp theo được các chuyên gia đề cập đến là cần xem xét bản chất của khoản tiền này. Nếu mục tiêu của việc giữ 5% là bảo đảm người mua được cấp giấy chứng nhận thì luật cần gắn khoản tiền với trách nhiệm hoàn tất thủ tục, thay vì chỉ quy định nơi giữ tiền.
Đơn cử như với căn hộ có tổng trị giá 5 tỷ đồng thì sau khi bàn giao nhà, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận trong thời hạn luật định. Nếu hồ sơ đã đầy đủ nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa cấp giấy vì lý do khách quan thì khoản 250 triệu đồng không nên mặc nhiên bị coi là khoản tiền doanh nghiệp không thể nhận vô thời hạn.
Ngược lại, nếu hồ sơ chưa thể hoàn tất do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thiện pháp lý dự án hoặc còn vướng mắc thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp, việc giữ khoản tiền này cần tiếp tục phát huy vai trò bảo vệ người mua. Do đó, khoản tiền 5% này chỉ có ý nghĩa khi trách nhiệm được phân định rõ theo nguyên nhân chậm cấp sổ.
Chuyên gia Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cho rằng có thể cân nhắc giữ quy định hiện hành thay vì tạo thêm một cơ chế tài khoản, bởi người mua vốn đã có xu hướng muốn nhận sổ và khoản 5% cuối cùng thường không phải trở ngại lớn.
Do đó, cơ chế mới phải đủ đơn giản để không tạo thêm chi phí và thủ tục cho cả người mua, chủ đầu tư lẫn ngân hàng. Bởi nếu căn hộ đã đủ điều kiện cấp sổ, người mua đã hoàn thành nghĩa vụ, nhưng ngân hàng vẫn phải xác minh nhiều lớp hồ sơ để giải tỏa nốt 5% còn lại thì chính sách bảo vệ người mua có thể vô tình làm giao dịch kéo dài thêm. Nhưng ngược lại, nếu quy trình giải tỏa quá đơn giản, khoản tiền phong tỏa cũng không còn đủ sức tạo áp lực đối với chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia, bài toán thực sự của sửa luật không phải là giữ 5% ở đâu, mà là thiết kế một cơ chế để khoản tiền cuối cùng trở thành mắt xích thúc đẩy giao dịch đi đến điểm kết thúc. Điểm kết thúc đó không chỉ là căn hộ được bàn giao, mà phải là người mua có đầy đủ giấy tờ xác lập quyền sở hữu.
Ngày 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo, bảo đảm tính khả thi, đồng bộ với các luật liên quan./.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản