Các doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong kinh doanh với các quy địnhđược cho là cởi mở tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Ngược lại, văn bản pháp quynày cũng được coi là sẽ chỉnh trị dòng chảy mua-bán bất động sản.
Bộ Xây dựng kỳ vọng, với nghị định này hoạt động “bán nhà trên giấy” sẽ đượchạn chế, tiến tới loại bỏ được những biến tướng nguy hiểm đối với xã hội.
Kiểm soát nguy cơ
Bình luận về hoạt động huy động vốn và bán nhà trả trước trong các dự án khu đôthị, nhà ở, ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật(Bộ Tư pháp) thẳng thắn: “Hình thức giao dịch này có thể gây thiệt hại cho cáctổ chức, cá nhân mua nhà, đồng thời có nguy cơ tác động tiêu cực đến thịtrường bất động sản.”
Chia sẻ lo lắng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, quy địnhcủa Luật Nhà ở là sau khi khởi công móng mới được phép huy động vốn, nhưng thựctế đã xuất hiện nhiều biến tướng.
Có chủ đầu tư huy động vốn cho dự án A nhưngkhông tập trung vốn đã huy động được vào đó mà lại mang đi đấu giá tại dự án B,thậm chí “trèo” cả sang dự án C. Kết quả, chủ đầu tư thực hiện dự án chậm, khigiá vật liệu xây dựng tăng thì đổ lên đầu khách hàng, đòi tăng giá bán, nhưngkhi giá giảm lại làm ngơ.
“Chúng tôi đã chọn 10 dự án lớn, nhỏ để kiểm tra, tất cả nếu không trái phápluật thì cũng không đúng các quy định hiện hành,” Thứ trưởng Nam cho biết. Nêuví dụ điển hình là vụ mua bán khống đất nền tại dự án Khu đô thị Thanh Hà A-B(Hà Đông, Hà Nội), ông Nam nói:“Những vụ việc đó gây nhiều tai tiếng cho giớikinh doanh bất động sản. Ngẫm lại, tôi thấy đúng là việc huy động vốn trước tạicác dự án đang tồn tại quá nhiều vấn đề.”
Nhìn rõ những mặt hạn chế đó, vị lãnh đạo này của Bộ Xây dựng hứa hẹn, với nhữngquy định mới tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, hành lang pháp lý tronglĩnh vực này sẽ rõ ràng hơn, hạn chế được rủi ro cho người dân, doanh nghiệp khitham gia đầu tư vào xây dựng nhà ở. Cụ thể, tại Nghị định 71/NĐ-CP, chủ dự ánphát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xâydựng nhà ở.
Bên góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phânchia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Các dạng hợp đồng góp vốn này chỉ đượcký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và có thông báo tới Sở Xây dựngnơi có dự án.
Tương tự, chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bấtđộng sản để đầu tư nhà ở, song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự ánđã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới. Trường hợp nhà đầu tư thứcấp muốn bán, cho thuê với các nhà đầu tư khác, sẽ không được ký hợp đồng trựctiếp mà phải do chủ dự án đứng tên.
Nghị định 71/NĐ-CP cũng cho phép doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứngtrước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng khi thiết kế kỹ thuật nhà ở đã đượcduyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng.
Được bán 20% sản phẩm ngoài sàn
Cũng tại văn bản này, một vấn đề khác thu hút sự chú ý của giới đầu tư là quyđịnh cho phép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trongdự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đương nhiên, cũng tươngtự quy định về huy động vốn, chủ dự án vẫn phải thông báo với Sở Xây dựng cácthông tin liên quan tới quỹ nhà này.
Tuy nhiên, trước khi nghị định 71/NĐ-CP được ban hành, dư luận rất băn khoănvề việc cơ quan chức năng sẽ giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà này như thế nào.
Chẳng lẽ chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của cáccơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, đảm bảo quỹ nhà 20% đó chỉ“lưu hành nội bộ” chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Chế tài nào sẽ đủ, sứcràng buộc hoặc cấm cản những nhà đầu tư thứ cấp âm thầm bán các sản phẩm củamình cho những đối tác quen biết; thậm chí, những căn hộ đó còn có thể đượcchuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác?
Nếu những lo ngại trên trở thành hiện thực, hệ quả tất yếu là rất hiếm người muacó thể tiếp cận với giá bán gốc và tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất sẽtiếp tục diễn ra phổ biến. Trước đây, quy định pháp luật buộc doanh nghiệp phảibán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch đã không kiểm soát nổi thị trường. Nay nếucho phép doanh nghiệp chính thức được bán 20% quỹ nhà ngoài sàn thì không rõtình hình sẽ còn tới mức nào?
Giải trình về vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, trong quá trình đầu tưkinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệnhà ở nhất định trong mỗi dự án cho các cán bộ, công nhân viên của bản thândoanh nghiệp để họ yên tâm công tác hoặc phân chia cho các đối tác tham gia gópvốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn.
Hơn nữa, quy định sẽ chỉ cho phép chủ đầu tư được phân chia tối đa 20% sốlượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, chứ không phảichủ đầu tư được phép bán nhà ở cho các tổ chức, cá nhân không qua sàn giao dịchbất động sản.
Việc bán nhà ở trong dự án vẫn phải thực hiện theo quy định chung.Vì vậy, việc đề xuất cho phép các chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ởtrong mỗi dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản là hợp lý và phù hợpvới quy định hiện hành./.
| Các doanh nghiệp bất động sản đang thực hiện dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh khá hồ hởi khi tại Nghị định 71/NĐ-CP Chính phủ tái khẳng định yêu cầu cấp thiết về cải tạo chung cư cũ tại các đô thị. Đặc biệt, các ''nút thắt'' rất khó chịu về giải phóng mặt bằng hay tái định cư ở các dự án dạng này cũng được gợi mở hướng giải quyết với những quy định khá thoáng. Cụ thể, đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu, dự án phá dỡ, xây dựng lại chỉ cần được 2/3 tổng số chủ sở hữu đồng ý. Các trường hợp chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ sẽ bị Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và các hộ này phải chi trả chi phí cưỡng chế. Nghị định nêu rõ: ''Nhà nước có chính sách ưu đãi với các chủ sở hữu tự nguyện di chuyển tới nơi ở khác sau khi xây dựng lại chung cư.'' |
| Bài viết được đăng tải theo thỏa thuận bằng văn bản giữa tạp chí Doanh Nhân của VCCI và Vietnam+ |