Giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn khả năng chi trả, nhưng giá thuê không tăng tương ứng, tạo nghịch lý trên thị trường nhà ở. Người mua ngày càng khó sở hữu, trong khi nhà đầu tư cá nhân cũng chịu áp lực về hiệu quả khai thác nếu mua tài sản ở mặt bằng giá cao để cho thuê.
Khoảng cách này có thể mở dư địa cho một hướng phát triển khác, thay vì mua nhà để cho thuê nhỏ lẻ, thị trường cần những mô hình sở hữu và vận hành chuyên nghiệp, tập trung vào khả năng duy trì công suất và tối ưu dòng tiền trong dài hạn.
Giá mua tăng nhanh, giá thuê khó chạy theo
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân năm 2026 đã trên 90 triệu đồng mỗi m2, trong đó 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng mỗi m2. Ở mặt bằng này, một căn hộ 70m2 có giá sơ cấp từ khoảng 6,3 tỷ đồng, chưa tính các chi phí liên quan.
Trong khi đó, giá thuê không thể tăng với tốc độ tương ứng. Với một tài sản giá vài tỷ đồng, chủ nhà vẫn phải cân đối mức thuê với thu nhập và khả năng chi trả thực tế của người thuê. Đây là nghịch lý của thị trường, giá tài sản có thể tăng mạnh nhờ chi phí đất, xây dựng và sự khan hiếm nguồn cung, nhưng giá thuê lại bị giới hạn bởi thu nhập của người sử dụng.
Khoảng cách này khiến bài toán đầu tư căn hộ cho thuê trở nên khó hơn. Khi giá mua tăng nhưng giá thuê không tăng tương ứng, thời gian thu hồi vốn kéo dài và suất sinh lời trên giá trị tài sản bị thu hẹp. Tuy nhiên, nghịch lý này lại tạo ra một nhu cầu khác. Nhiều người có thể chưa đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn cần một nơi ở có chất lượng, vị trí thuận tiện và dịch vụ ổn định. Đây là cơ sở để các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp thuộc nhóm Living Sector được chú ý.
Theo Savills, Living Sector gồm các mô hình bất động sản nhà ở tạo dòng tiền, trong đó có nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn. Khác với bất động sản phát triển để bán, nhà đầu tư phải tính toán toàn bộ vòng đời tài sản, từ lựa chọn vị trí, thiết kế, tiện ích đến công suất cho thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền.
Căn hộ dịch vụ tại Thành phố Hồ Chí Minh có công suất khoảng 84%, còn Hà Nội duy trì trên 80% với giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m2/tháng. Một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi những dự án được vận hành tốt tiếp tục duy trì hiệu quả khai thác. Những con số này cho thấy nhu cầu thuê vẫn hiện hữu, ngay cả khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả của một bộ phận người dân.
Tại Hà Nội, hơn 6.500 căn hộ dịch vụ thuộc 67 dự án đạt công suất trên 80%. Dòng vốn FDI, nhóm chuyên gia và khách thuê nước ngoài tiếp tục hỗ trợ nhu cầu, trong khi sự mở rộng của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao được kỳ vọng tạo thêm nguồn cầu.
Như vậy, bài toán của thị trường không hẳn là thiếu người có nhu cầu thuê, mà là làm thế nào tạo ra sản phẩm cho thuê có chất lượng, mức giá phù hợp và đủ hiệu quả để nhà đầu tư có thể nắm giữ lâu dài.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đang gia tăng tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Thị trường Việt Nam còn phân mảnh nhưng đây cũng là cơ hội cho các mô hình kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành.
Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị tài sản mà còn phải xem cách tài sản được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn. Điểm khác biệt nằm ở chỗ, nhà đầu tư chuyên nghiệp không nhất thiết phải kỳ vọng giá tài sản tăng để tạo lợi nhuận.
Thay vào đó, giá trị được tạo ra từ khả năng mua hoặc phát triển tài sản ở mức hợp lý, tổ chức vận hành hiệu quả, duy trì tỷ lệ lấp đầy và tối ưu doanh thu trong suốt vòng đời dự án - ông Neil MacGregor phân tích.
Nghịch lý giá nhà và cơ hội "xây để cho thuê"
Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả cũng làm thay đổi cách nhìn về bài toán nhà ở. Sở hữu vẫn là mục tiêu của nhiều người, nhưng thuê có thể trở thành lựa chọn dài hơn đối với những nhóm chưa muốn hoặc chưa thể bỏ ra một khoản vốn lớn để mua nhà. Điều này đặc biệt rõ tại các đô thị lớn, nơi lực lượng lao động trẻ, chuyên gia nước ngoài và người thường xuyên thay đổi nơi làm việc có nhu cầu về chỗ ở linh hoạt.
Theo Savills, tại châu Á-Thái Bình Dương, nhà đầu tư Living Sector đang sử dụng nhiều cách để tham gia thị trường, từ mua tài sản đã ổn định, phát triển dự án mới đến chuyển đổi những bất động sản không còn phù hợp với công năng ban đầu.
Với Việt Nam, một hướng có thể được quan tâm là tái định vị tài sản hiện hữu. Khách sạn, văn phòng hoặc một số loại bất động sản khác có thể được chuyển đổi sang co-living (hình thức lưu trú mà mọi người cùng sinh sống chung một nhà), nhà ở sinh viên hoặc lưu trú dài hạn nếu đáp ứng yêu cầu về vị trí, cấu trúc và pháp lý.
Một hướng khác là đầu tư vào nền tảng vận hành. Thay vì sở hữu từng căn hộ riêng lẻ, dòng vốn có thể tìm đến những doanh nghiệp có khả năng quản lý nhiều dự án, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí và duy trì trải nghiệm người thuê.
Đây là điểm quan trọng trong bối cảnh thị trường cho thuê Việt Nam còn phân mảnh. Một căn hộ đơn lẻ có thể tạo dòng tiền, nhưng một danh mục được quản lý tập trung có thể tạo lợi thế về quy mô, chi phí và chất lượng dịch vụ.
Đáng chú ý hơn là mô hình Build-to-Rent (BTR - xây dựng để cho thuê), trong đó tài sản được thiết kế và phát triển ngay từ đầu với mục tiêu cho thuê và nắm giữ dài hạn.
Nếu dự án bán nhà tập trung vào tốc độ bán hàng và khả năng thu hồi vốn, BTR đòi hỏi nhà đầu tư tính toán cả vòng đời tài sản. Vị trí phải gắn với nguồn cầu thuê; diện tích và thiết kế phải phù hợp khả năng chi trả; tiện ích phải đủ sức cạnh tranh; còn chi phí vận hành phải được kiểm soát để bảo đảm dòng tiền.
Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam cho rằng, khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành một thách thức tại các đô thị, do đó phát triển đô thị cần tính đến nhiều loại hình nhà ở trong cùng hệ sinh thái thay vì chỉ dựa vào thị trường mua bán.
Dưới góc độ đầu tư, đây cũng là sự chuyển dịch từ tư duy mua một căn hộ rồi cho thuê sang xây dựng một tài sản tạo dòng tiền. Mô hình thứ hai đòi hỏi vốn dài hạn, nhưng đổi lại nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong thiết kế sản phẩm, tiêu chuẩn dịch vụ, cơ cấu khách thuê và chiến lược vận hành.
Thị trường Việt Nam vẫn còn nhiều điều kiện cần hoàn thiện để Living Sector phát triển, từ pháp lý, nguồn vốn dài hạn đến khả năng hình thành các đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Nhưng nghịch lý giữa giá nhà và giá thuê đang tạo ra một động lực rõ ràng khi ngày càng ít người có khả năng mua nhà ở mức giá hiện tại thì nhu cầu về một thị trường thuê chuyên nghiệp sẽ có thêm dư địa.
Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, cơ hội của bất động sản cho thuê không đơn thuần nằm ở việc giá thuê sẽ tăng bao nhiêu, mà ở khả năng xây dựng một mô hình có thể cung cấp chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả, đồng thời tạo dòng tiền đủ bền vững cho chủ sở hữu./.