Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản vào sáng 22/8, các đại biểu Quốc hội cho rằng cần bổ sung công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng, “thổi giá” hiện nay, đồng thời ngăn chặn tình trạng “đặt cọc” biến tướng thành huy động vốn.
Có công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản
Cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho rằng cần làm rõ các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua.
Cụ thể, đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo đại biểu Vũ, Điều 26 của Luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo Luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.
“Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành nên cần xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua,” đại biểu Vũ nói.
Nhìn nhận dự thảo luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ đi mốc thời gian 50 ngày về thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, đại biểu Vũ cho biết việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề mà nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để.
Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày, hoặc một thời hạn nhất định để phù hợp với các luật chuyên ngành, đồng thời bổ sung các chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.
Góp ý về các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, theo đại biểu Vũ, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, “thổi giá” bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua.
Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm "thổi giá" hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường; việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.
Liên quan đến dòng vốn của toàn thị trường bất động sản Đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn Thành phố Hồ Chí Minh) nhìn nhận giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung khác với giá tăng do tín dụng, đòn bẩy và giao dịch ngắn hạn và càng khác với trường hợp nguồn cung đã có nhưng sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả.
“Nếu thiếu cung mà siết tín dụng rộng thì nguồn cung có thể càng khó hình thành. Nhưng nếu giá tăng chủ yếu do đầu cơ và đòn bẩy mà không kiểm soát, trong khi vẫn tiếp tục tăng nguồn cung thì dòng vốn có thể tiếp tục chạy vào vòng mua-bán và tăng giá tài sản,” đại biểu Nhân góp ý.
Với năng lực công nghệ hiện nay, đại biểu cho rằng không chỉ có thể thống kê lượng giao dịch, tài sản đã định danh và mức giá, mà hoàn toàn có thể tổng hợp, phân tích, cảnh báo sớm qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng đưa bất động sản vào sử dụng thực tế.
Từ dữ liệu đó, đại biểu tin tưởng mới có cơ sở phân loại nguyên nhân, mức độ bất thường của thị trường và lựa chọn đúng nhóm công cụ về nguồn cung, thuế, tín dụng, tài chính. Không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ, mà cần nhận diện hành vi và không dán nhãn chủ thể.
Cập nhật dữ liệu chuyển nhượng và truy vết quyền tài sản
Về chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn thành phố Hải Phòng) đề nghị cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành “khóa chặn” việc chuyển dự án sang một chủ thể có năng lực hơn.
Đại biểu Nga tán thành hướng thiết kế một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra cùng một điều kiện giữa chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai.
Đánh giá quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết, nhưng chưa đủ để ngăn tình trạng huy động vốn biến tướng, đại biểu cho rằng cần bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.
Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký,” “giữ chỗ,” “đăng ký ưu tiên,” “thỏa thuận hợp tác,” “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.
Nữ đại biểu cho rằng luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.
“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra,” đại biểu đoàn thành phố Hải Phòng cảnh báo.
Đối với việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu góp ý cần phải đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản bởi sẽ có các rủi ro chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, nghĩa vụ thuế và yêu cầu làm rõ cơ chế đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, chưa thanh toán đủ hoặc chuyển nhượng nhiều lần.
Đại biểu Nga đề nghị mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng phải được đăng ký, cập nhật ngay vào hệ thống dữ liệu và trở thành điều kiện để thực hiện lần chuyển nhượng tiếp theo, đồng thời phải liên thông với dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và tín dụng. Tại một thời điểm phải xác định được rõ ai là người đang có quyền hợp pháp phát sinh từ hợp đồng đối với bất động sản đó./.