Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam được dự báo bước vào chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn 2026-2029, với hơn 5.300 ha đất khu công nghiệp cùng khoảng 1,6 triệu m2 nhà xưởng và nhà kho xây sẵn sắp gia nhập thị trường.
Xu hướng mở rộng nguồn cung diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu lớn về mặt bằng sản xuất, logistics và hạ tầng công nghiệp hiện đại.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, phản ánh xu hướng mở rộng sang các địa phương còn quỹ đất lớn và có lợi thế về chi phí vận hành.
Phân khúc đất khu công nghiệp dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha từ nay đến năm 2029; trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng 59% nguồn cung mới, tiếp đến là Tây Ninh và Đồng Nai.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), thị trường được dự báo tăng thêm khoảng 944.000 m2 diện tích cho thuê, còn nhà kho xây sẵn (RBW) dự kiến bổ sung khoảng 661.000 m2.
Làn sóng phát triển mới sẽ gắn với xu hướng nâng cấp chất lượng khu công nghiệp, tích hợp tiêu chuẩn ESG, tự động hóa và hạ tầng phục vụ các ngành sản xuất công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, cơ khí chính xác và logistics hiện đại.
Việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức-Long Thành, Biên Hòa-Vũng Tàu hay cụm cảng Cái Mép-Thị Vải sẽ mở rộng các hành lang công nghiệp và logistics mới, qua đó củng cố vai trò của khu vực phía Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu – các chuyên gia của C&W nhận định.
Bà Chương Quốc Đoan - Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng của Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, thị trường đang bước vào “giai đoạn trưởng thành mới,” khi tăng trưởng không còn phụ thuộc chủ yếu vào mở rộng diện tích mà chuyển dần sang nâng cao chất lượng khách thuê và hiệu quả khai thác.
Khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, trong khi nhu cầu đang dịch chuyển sang các ngành có giá trị gia tăng cao và tiêu chuẩn vận hành hiện đại hơn.
Khảo sát của C&W cho thấy, quý 1/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường.
Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước nhờ lượng quỹ đất lớn đã được đưa ra thị trường trong năm 2025.
Hiện Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai và Tây Ninh. Việc nguồn cung không tăng thêm trong quý đầu năm cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ sau thời kỳ mở rộng mạnh trước đó.
Dù nguồn cung đi ngang, hoạt động cho thuê vẫn duy trì tín hiệu tích cực. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 74,8%, tăng nhẹ so với quý trước. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh cả theo quý lẫn theo năm.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần 85%, chủ yếu nhờ nhu cầu từ các ngành sản xuất giá trị cao. Đồng Nai duy trì ổn định, trong khi Tây Ninh tiếp tục cải thiện từ mức nền thấp nhờ hoạt động cho thuê mới.
Nhu cầu thuê đất công nghiệp hiện tập trung ở các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép. Một số khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ ghi nhận lượng hấp thụ đáng kể trong quý đầu năm.
Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, đạt trung bình khoảng 186,6 USD/m2 cho toàn chu kỳ thuê, tăng gần 2% so với cùng kỳ năm trước.
Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên hơn 184 USD/m2 phản ánh nhu cầu ổn định và quỹ đất ngày càng hạn chế. Trong khi đó, Đồng Nai duy trì mặt bằng giá ổn định còn Tây Ninh giảm nhẹ do nguồn cung mới gia tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ.
Các chuyên gia dự báo, những năm tới, xu hướng dịch chuyển nhà máy sang các tỉnh vệ tinh sẽ tiếp tục rõ nét hơn, đặc biệt với các ngành cần quỹ đất lớn và tối ưu chi phí vận hành.
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường ghi nhận thêm khoảng 192.000 m2 diện tích mới trong quý I/2026, nâng tổng nguồn cung toàn vùng lên khoảng 6,8 triệu m2.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai, trong khi Tây Ninh không ghi nhận thêm dự án mới. Theo C&W, điều này cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung tại các trung tâm công nghiệp lớn, nơi có hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất hoàn thiện hơn.
Hoạt động cho thuê nhà xưởng xây sẵn phục hồi rõ rệt trong quý đầu năm với hơn 170.000 m2 diện tích hấp thụ thuần. Đồng Nai dẫn đầu thị trường về tỷ lệ lấp đầy với gần 95%, tiếp theo là Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, nhiều cụm nhà xưởng tại Bình Dương và Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, tăng mạnh so với mức trên 90% trước đó. Điều này phản ánh tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành và có hạ tầng đồng bộ.
Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ doanh nghiệp cơ khí chính xác, công nghiệp hỗ trợ và các nhà sản xuất quốc tế định hướng xuất khẩu. Một số giao dịch mới từ doanh nghiệp Mỹ trong lĩnh vực linh kiện công nghiệp tiếp tục củng cố dòng cầu từ nhóm khách thuê FDI.
Nhà xưởng xây sẵn được dự báo tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp nhờ giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.
Giá thuê trung bình của phân khúc này đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước. Các dự án có vị trí thuận lợi, tiêu chuẩn xây dựng cao và đáp ứng yêu cầu ESG (môi trường-xã hội-quản trị) tiếp tục duy trì khả năng tăng giá tốt.
Trong giai đoạn 2026-2029, Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến chiếm phần lớn nguồn cung nhà xưởng xây sẵn mới với hơn 800.000 m2. Tuy nhiên, thị trường được dự báo sẽ cạnh tranh hơn khi nguồn cung gia tăng và khách thuê ngày càng ưu tiên chất lượng vận hành thay vì chỉ yếu tố giá thuê.
Cùng đó, nhu cầu kho vận cũng được dự báo tiếp tục tăng mạnh. Tổng nguồn cung trong quý 1/2026 duy trì ở mức khoảng 6,6 triệu m2 do không ghi nhận dự án mới gia nhập thị trường. Nhưng sau giai đoạn mở rộng nhanh trong năm 2025, các chủ đầu tư hiện ưu tiên nâng cao tỷ lệ lấp đầy và tối ưu hiệu quả vận hành hơn là tiếp tục mở rộng quy mô.
Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm logistics lớn nhất khu vực với khoảng 45% tổng nguồn cung, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh đóng vai trò các cụm kho vận vệ tinh.
Dù không có nguồn cung mới, thị trường vẫn ghi nhận hơn 65.000 m2 diện tích hấp thụ thuần trong quý đầu năm. Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 91,7%, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Hiện Thành phố Hồ Chí Minh gần như kín diện tích kho vận với tỷ lệ lấp đầy khoảng 99%, khiến nhu cầu tiếp tục lan sang các thị trường lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh.
Nhu cầu thuê hiện chủ yếu đến từ doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử và các đơn vị phân phối hàng tiêu dùng nhanh. Các khách thuê có xu hướng ưu tiên diện tích vừa phải nhưng gần trung tâm tiêu thụ nhằm cân bằng giữa chi phí và tốc độ giao hàng.
Giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định quanh mức 4,6 USD/m2/tháng. Cả Đồng Nai và Tây Ninh hiện có mức giá cao hơn Thành phố Hồ Chí Minh nhờ tỷ trọng lớn các dự án mới đạt tiêu chuẩn hiện đại.
Trong giai đoạn tới, thị trường kho vận được dự báo sẽ tiếp tục phát triển theo hướng hiện đại hóa, với các dự án tích hợp tự động hóa, tiêu chuẩn ESG và phục vụ hoạt động logistics chặng cuối cho thương mại điện tử, dược phẩm và ngành hàng tiêu dùng nhanh.
Các chuyên gia chung nhận xét, việc hoàn thiện các tuyến hạ tầng kết nối vùng cùng kế hoạch phát triển cảng trung chuyển Cần Giờ sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường logistics phía Nam trong những năm tới./.
Bất động sản công nghiệp miền Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng chiến lược
Các kết nối thương mại mở rộng và sức hấp dẫn của Việt Nam như một cứ điểm sản xuất đối với nhà đầu tư quốc tế đã duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp và các sản phẩm xây sẵn tại miền Nam.
