Sáng 30/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Quan tâm đến điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản, các đại biểu đề nghị quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ và bảo vệ nguồn thu ngân sách.
Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ
Một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội quan tâm thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, trong đó có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản quy định tại khoản 4, Điều 30. Dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng nêu rõ: Nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách, đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn.
“Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không,” đại biểu nêu quan điểm.
Đại biểu đề nghị việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan, đồng thời đại biểu đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, để bảo đảm cơ chế này được thực hiện thống nhất. Bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro.
Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa - Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ngãi nhận thấy, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4, Điều 30, khi dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải “đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai” mới được chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, quy định tiền kiểm này tạo ra một vòng lặp bế tắc: Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thì thiếu nhà.
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất sửa đổi khoản 4 Điều 30 của dự thảo theo hướng: Cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách Nhà nước trước khi sang tên.
“Đây là chìa khóa duy nhất để "hồi sinh" các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội,” đại biểu Hoàng Văn Nghĩa nêu quan điểm.
Bổ sung cơ chế thanh toán
Đồng tình với các ý kiến nêu trên, đề cập về tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành ở Điều 29, Điều 30 của dự thảo, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nhấn mạnh, đây là một vấn đề rất lớn đối với thị trường hệ thống tín dụng và nguồn lực đất đai. Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Chính phủ giải trình quy định này nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác.
Đồng tình với mục tiêu này, song đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì chính yêu cầu trả đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế cơ chế này theo từng loại dự án với mức độ rủi ro tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng là vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng, đại biểu nêu quan điểm.
Góp ý về cụ thể hóa điều kiện phần dự án có thể độc lập khi chuyển nhượng tại Điều 30, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Quảng Ninh đề nghị cần làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập tại điểm h khoản 1, Điều 30 yêu cầu các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của công trình thuộc phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập với phần dự án khác.
“Tính độc lập không chỉ là xác định được ranh giới trên bản đồ. Một phần dự án có thể sử dụng chung lối vào, cấp thoát nước, công trình xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội với phần còn lại. Nếu chưa xác định được điều kiện khai thác và nghĩa vụ tương ứng, việc chuyển nhượng có thể chia cắt trách nhiệm, làm phát sinh tranh chấp hoặc để lại phần hạ tầng dùng chung không có chủ thể bảo đảm thực hiện,” đại biểu biểu Nguyễn Thị Thu Hà nêu rõ.
Do đó, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà đề nghị cụ thể hóa điểm h khoản 1, Điều 30 theo hướng đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, cùng khả năng xác định quyền, nghĩa vụ của từng phần. Đại biểu cho rằng, việc đánh giá phải đồng thời bảo đảm nguyên tắc không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan đồng thời, giao Chính phủ quy định tiêu chí và tài liệu chứng minh./.