Phát biểu tiếp thu, giải trình làm rõ thêm một số vấn đề các đại biểu Quốc hội nêu tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết có những phương pháp xác định giá đất “chưa bao giờ sai” theo thông lệ quốc tế.
Tại Việt Nam, tiêu chí lựa chọn những phương pháp này đã có và được Luật định.
Sẽ quy định cách thức giao dịch
Nhắc tới vấn đề xác định giá đất theo thị trường, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nhà nước giao đất trước đây thường không qua đấu thầu, đấu giá mà chủ yếu giao, định giá theo khung, theo bảng và đây là bất cập lớn. Thêm vào đó, việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán thật.
Ông Hà cho rằng trong vấn đề này, phương pháp được lựa chọn là phương pháp định giá theo “vùng giá trị, xác định thửa đất chuẩn.”
“Thế giới đã thực hiện được phương pháp này khi có bản đồ địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thiết lập được thông tin về giá đất hàng ngày và theo chuẩn,” ông nói.
[Đại biểu Quốc hội: Người dân thiếu trầm trọng nhà ở dưới 2 tỷ đồng ]
Trên cơ sở đó, Luật chế định trách nhiệm của người dân, quy định về cách thức giao dịch, dữ liệu về Nhà nước giao đất theo thị trường và việc đấu thầu, đấu giá…
Bộ trưởng Trần Hồng Hà dẫn chứng hiện nay đã có một số địa phương (như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội) đang làm việc này. Điều này quan trọng nhất, việc tính giá đất phải có thống kê, toán học, độc lập với những người định giá và cần có hội đồng, cơ quan tư vấn (nhưng tất cả những vấn đề này đều phải có phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với các chuyên gia định giá sẽ đưa ra).
“Theo đó, giá phổ quát trên thị trường không phải là giá do ý chí chủ quan đưa ra mà căn cứ vào toàn bộ hệ thống dữ liệu thu thập trên các thửa đất chuẩn và ở các vùng giá trị sẽ xác định,” Bộ trưởng Hà nhấn mạnh.
Ông cho biết hoàn toàn có thể quy đổi và thông qua phương pháp thống kê để tìm được giá trị, thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường và thực tế không thể có một giá thị trường duy nhất.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo 3 cấp
Liên quan đến vấn đề khi hết các thời hạn sử dụng đất, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, trên thực tế không phải cứ hết thời hạn mới xin gia hạn, mà nhiều dự án đầu tư chuyển đổi công nghệ, thay đổi mục đích sử dụng đất cũng xin để gia hạn sử dụng đất. Do đó, Luật sửa đổi đã tính đến việc các chủ đầu tư, các dự án đầu tư hoàn toàn có thể xin gia hạn nếu có nhu cầu… Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất (khi thời hạn đất vẫn còn) thì việc xác định trách nhiệm nghĩa vụ sẽ thay đổi kèm theo.
Hiện nay, Ban soạn thảo cũng đang cân nhắc đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp 50 năm có nên thôi tự động gia hạn. Vấn đề này, các đại biểu Quốc hội cho rằng vẫn có hình thức gia hạn và nên là 50 năm (chứ không nên là đất không có thời hạn).
Theo Bộ trưởng, khi Nhà nước có nhu cầu phải chuyển đổi mục đích theo quy hoạch thì vẫn thu hồi đất, bởi đất nông nghiệp là giao và không thu tiền sử dụng.
Về quy hoạch sử dụng đất, ông Hà cho hay dự thảo Luật đã quy hoạch sử dụng đất đai có 3 cấp: Cấp Quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện (cấp huyện là sẽ quy hoạch toàn bộ cấp xã).
Bên cạnh đó, Bộ trưởng cũng cho biết quy hoạch ổn định là những khu dân cư đã phát triển, gần như đã triển khai xong, những khu vực này chúng ta chỉ điều chỉnh quy hoạch hoàn thiện, chứ không thể đưa các quy hoạch mới vào. Về khu vực chuyển từ đất rừng và đất lúa, Quốc hội đang cho thêm trên 330.000 ha thì đây là khu vực phát triển theo quy hoạch và tín hiệu thị trường.
“Thực tế quy hoạch về xây dựng và quy hoạch về giao thông là hết sức quan trọng với đất đai, nên việc kết nối đồng bộ liên thông đã đưa vào quy hoạch sử dụng đất cùng với quy hoạch xây dựng đô thị vùng nông thôn, quy hoạch giao thông (trở thành một bộ đi với nhau, tương tác để tạo ra sự chặt chẽ, hiệu quả) và trong Luật đã thể chế hóa được điều này,” Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho hay.
Với việc phân lô, bán nền, Bộ trưởng Trần Hồng cho biết quan điểm của Ban soạn thảo là phải có quy hoạch, cơ chế đồng bộ, quy hoạch chi tiết 1.500... mới cho triển khai các dự án và chuyển đổi mục đích. Bởi, các dự án chưa có quy hoạch 1.500 có nghĩa là sự chuyển đổi mục đích chưa tính toán đầy đủ giá trí của đất đai, giá trị, trách nhiệm nghĩa vụ của người sử dụng đất./.
