Thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội trong quý 3/2026 ghi nhận xu hướng giảm thanh khoản ở cả phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở gắn liền với đất, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Một số chủ đầu tư chủ động lùi kế hoạch mở bán, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực giảm giá để cải thiện khả năng thanh khoản.
Thanh khoản chung cư giảm mạnh
Thống kê của CBRE cho thấy, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi lượng căn hộ bán được trong quý 3/2026 giảm tới 66%.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý 2 đạt khoảng 6.200 căn, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và 20% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Tính chung 9 tháng, tỷ trọng này đạt khoảng 40%.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội thông tin, mặt bằng giá chào bán sơ cấp căn hộ trên thị trường Hà Nội trong quý III đạt trung bình 86 triệu đồng/m2 thông thủy, chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu chỉ tính khu vực nội đô, mức giá trung bình đạt 102 triệu đồng/m2, giảm lần lượt 6% và 3%.
Thanh khoản thị trường cũng suy yếu rõ rệt. Lượng căn hộ bán được trong quý đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm, thấp nhất kể từ quý 1/2024.
Theo bà An, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15% mỗi năm đang tạo rào cản đáng kể với người mua nhà sử dụng vốn vay. Để duy trì sức tiêu thụ, một số chủ đầu tư đưa ra các gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm, thậm chí áp dụng cả sau thời điểm bàn giao căn hộ.
Đánh giá về thanh khoản chung của thị trường, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam phân tích, lãi suất cao đang làm suy yếu sức mua và thanh khoản. Trong khi đó, giá chào bán có thể vẫn neo cao bởi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính, cũng như tâm lý không muốn bán dưới mức kỳ vọng.
Điều này khiến quá trình điều chỉnh giá có thể không diễn ra ngay lập tức và đồng đều trên toàn thị trường. Người mua không chỉ quan tâm xem giá đã giảm bao nhiêu mà là mức giá hiện tại đã tương xứng với giá trị tài sản hay chưa.
Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm còn khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá đã điều chỉnh giảm từ quý 1/2026, nhưng đây là lần đầu tiên ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.
Áp lực chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải hạ giá chào bán khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trong trung hạn. Dù mức giá cạnh tranh hơn bắt đầu xuất hiện, giao dịch vẫn hạn chế do tâm lý thận trọng của người mua, kể cả nhóm có nhu cầu ở thực.
Nhà liền thổ tăng cung
Trái với xu hướng thu hẹp nguồn cung căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận 1.517 căn mở bán mới trong quý III, tăng 37% so với quý trước và 144% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi, đặc biệt dọc các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5.
Giá chào bán sơ cấp trung bình của biệt thự, liền kề đạt 247 triệu đồng mỗi m2 đất, chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu, tăng 18% theo quý và 33% theo năm. Mức tăng được CBRE lý giải một phần bởi nguồn cung mới tập trung tại các vị trí có lợi thế.
Tuy nhiên, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thanh khoản phân khúc này tiếp tục ở mức thấp. Hơn 500 căn được bán trong quý, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới. Phần lớn giao dịch đến từ các dự án đã mở bán trước đó và còn hàng tồn sơ cấp.
Tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn cho thấy thị trường đang sàng lọc người mua, trong đó nhóm có năng lực tài chính mạnh và ít phụ thuộc vào vốn vay có lợi thế tham gia ở mặt bằng giá hiện tại - bà An phân tích.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán biệt thự, liền kề trung bình đạt khoảng 183 triệu đồng mỗi m2 đất, chưa gồm thuế, phí và kinh phí bảo trì, giảm 6% theo quý và 4% theo năm. Mức giá này tương đương mặt bằng quý 2/2025.
Theo CBRE, lãi suất duy trì ở mức cao đang gây sức ép lên nhóm nhà đầu tư nắm giữ biệt thự, liền kề, khiến họ phải điều chỉnh kỳ vọng giá để tìm kiếm người mua.
Lãi suất và kế hoạch mở bán tác động đến thị trường
Dự báo thị trường trong quý 4/2026, CBRE cho rằng, nguồn cung mới có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư đưa những giỏ hàng đã trì hoãn trong quý III ra thị trường. Tuy nhiên, quyết định mở bán vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất và tâm lý người mua.
Với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới cả năm 2026 dự kiến đạt khoảng 30.000-32.000 căn, tương đương 83-88% mức của năm 2025. Tuy nhiên, các chuyên gia của CBRE nhận định, nguồn cung quý cuối năm nhiều khả năng vẫn thận trọng khi lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt và các chủ đầu tư tiếp tục cân nhắc thời điểm ra hàng.
Thanh khoản và giá chào bán căn hộ được dự báo tương đối ổn định nếu mặt bằng lãi suất không có thay đổi đáng kể. Các chủ đầu tư có thể tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, hiệu quả của những biện pháp này còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua.
Đối với bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung quý IV có thể đến từ các đại đô thị vùng ven như Vinhomes Ocean Park 3, Alluvia City và Vinhomes Olympic Ngọc Hồi. Tổng nguồn cung mới của phân khúc này trong 9 tháng đầu năm đã vượt quy mô cả năm 2025. CBRE dự báo cả năm 2026 có thể ghi nhận khoảng 5.000 căn mở bán tại Hà Nội.
Các sản phẩm có vị trí tốt, tính độc bản và chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng tiếp tục thu hút nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính. Trong khi đó, đà giảm giá trên thị trường thứ cấp có thể tạo cơ hội cho người mua ít phụ thuộc vào vốn vay, nếu lựa chọn được thời điểm phù hợp.
Về dài hạn, các công trình hạ tầng như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và những cây cầu vượt sông Hồng, gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở và Thượng Cát, được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, gia tăng sức hút của các khu vực đang phát triển tại Hà Nội và vùng phụ cận. Các chính sách về nhà ở giá hợp lý cùng những điều chỉnh pháp luật cũng sẽ tác động đến diễn biến thị trường thời gian tới.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định, thị trường nhà ở Thủ đô đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung năm nay dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa sâu sắc, khi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi thế vị trí hoặc chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được sức tiêu thụ tốt.
Theo bà An, áp lực lãi suất đang thúc đẩy quá trình phân hóa giữa các chủ đầu tư có năng lực thực thi và những đơn vị hạn chế về khả năng linh hoạt tài chính. Trong quý cuối năm, diễn biến lãi suất và quyết định mở bán của các chủ đầu tư lớn sẽ là hai yếu tố quan trọng, quyết định khả năng phục hồi của thị trường trước khi bước sang năm 2027./.