Mô hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển từ tăng trưởng cao sang tạo lập giá trị - nơi chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững đóng vai trò quyết định.
Theo các đơn vị tư vấn thị trường bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay, triển vọng đầu tư dài hạn vẫn rất hấp dẫn nhờ các nền tảng cơ bản vững chắc và dòng vốn có xu hướng ưu tiên các tài sản được quản lý chuyên nghiệp và có khả năng tạo ra thu nhập ổn định.
Chuyển hóa tăng trưởng thành đầu tư
Việt Nam từ lâu đã là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế, được củng cố bởi nhiều lợi thế mang tính nền tảng. Việt Nam tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực về thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt khoảng 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.
Trong số vốn FDI đăng ký mới, sản xuất tiếp tục là lĩnh vực dẫn đầu, thu hút khoảng 10,8 tỷ USD, tương đương 62% tổng vốn đăng ký mới. Dòng vốn đầu tư cũng duy trì tích cực tại các trung tâm kinh tế lớn của cả nước.
Hà Nội thu hút 3,2 tỷ USD vốn FDI trong sáu tháng đầu năm, trong khi vốn FDI đăng ký mới tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 6,8 tỷ USD, tăng mạnh 114,2% so với cùng kỳ năm trước.
Nhấn mạnh hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mức độ hiệu quả mà Việt Nam có thể hỗ trợ giai đoạn phát triển đầu tư tiếp theo, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết hạ tầng đang mở rộng phạm vi các thị trường mà dòng vốn quốc tế có thể tiếp cận tại Việt Nam. Kết nối được cải thiện đang tạo thêm dư địa cho các địa điểm đầu tư mới, đồng thời đặt ra yêu cầu bảo đảm hạ tầng, nguồn điện, logistics và các dịch vụ hỗ trợ có thể theo kịp khi quy mô đầu tư tiếp tục tăng.
Tại miền Bắc, các dự án giao thông trọng điểm đang củng cố hành lang kinh tế kết nối Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các trung tâm sản xuất lân cận. Vành đai 4, mạng lưới đường cao tốc được mở rộng và hệ thống cảng nước sâu tại Hải Phòng đang cải thiện kết nối liên vùng, trong khi các kế hoạch phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội được kỳ vọng hỗ trợ hình thành các khu vực thương mại và nhà ở mới, đồng thời tăng cường kết nối với các cực tăng trưởng lân cận.
Một xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại miền Nam khi Sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 Thành phố Hồ Chí Minh và cụm cảng Cái Mép-Thị Vải đang từng bước định hình, cải thiện khả năng tiếp cận các hành lang công nghiệp và logistics trọng điểm. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị, với các kết nối trong tương lai được định hướng mở rộng tới những khu vực phát triển quan trọng trong vùng kinh tế phía Nam.
Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, những dự án này đang mở rộng phạm vi các địa điểm có thể thu hút đầu tư. Tác động của quá trình này cũng vượt ra ngoài bất động sản công nghiệp và logistics. Khi các trung tâm kinh tế mới hình thành và việc làm gia tăng, nhu cầu có thể lan tỏa sang nhà ở, văn phòng, bán lẻ, lưu trú và các phân khúc bất động sản khác.
Đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất, logistics, công nghệ và hạ tầng, khoảng thời gian từ khi cam kết vốn đến khi dự án đi vào hoạt động có thể tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Những chậm trễ trong việc tiếp cận quỹ đất, phê duyệt dự án hoặc hoàn thiện hạ tầng có thể làm gia tăng chi phí và ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.
Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, đầu tư và phát triển dự án, đồng thời chú trọng hơn đến việc thu hút các ngành công nghệ cao và có giá trị gia tăng lớn.
Theo ông Neil, tính minh bạch và khả năng rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành đang được các nhà đầu tư quốc tế xem xét kỹ trong quá trình ra quyết định. Một môi trường pháp lý rõ ràng và quy trình phê duyệt hiệu quả hơn có thể tạo thêm cơ sở để nhà đầu tư dự báo và quản lý tiến độ triển khai.
Cùng với nền tảng sản xuất, vị thế trong chuỗi cung ứng khu vực và mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các yếu tố này đang trở thành những điều kiện quan trọng trong quyết định phân bổ vốn. Khi được củng cố bởi một môi trường pháp lý minh bạch và năng lực triển khai dự án hiệu quả, những lợi thế trên sẽ góp phần giúp chuyển hóa tăng trưởng của Việt Nam thành dòng vốn đầu tư dài hạn.
Kiến tạo giá trị thực
Bất chấp trở ngại kinh tế vĩ mô ngắn hạn, Việt Nam vẫn là điểm sáng với những lợi thế nội tại vững chắc. Sản xuất xuất khẩu, tầng lớp trung lưu gia tăng, đô thị hóa và cơ cấu dân số thuận lợi tiếp tục gia tăng nhu cầu đối với các phân khúc bất động sản chủ đạo, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo khi tâm lý dần phục hồi.
"Dòng vốn từ các tổ chức duy trì chiến lược kỷ luật và chọn lọc, ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và tăng hợp tác liên doanh thay vì mua lại toàn bộ tài sản. Đây chính là sự dịch chuyển tư duy đầu tư từ mở rộng quy mô sang tập trung vào giá trị, trong đó chất lượng tài sản, hiệu suất vận hành và dòng tiền bền vững trở thành ba yếu tố quan trọng nhất," ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.
Nhấn mạnh sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp của Avison Young Việt Nam, cho rằng hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu chi tiết hơn của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt.
Khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, lộ trình phát triển của các khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo.
Trong khi đó, đối với phân khúc bất động sản nhà ở, chuyên gia của Avison Young Việt Nam nhận định nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, nhưng các tiêu chí tìm kiếm của người mua ngày càng đa dạng và phức tạp.
Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, các chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và đặc biệt có khả năng tạo lập và xây dựng những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.
Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội sẽ là những phân khúc chủ lực khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng hồi phục chính của thị trường nhà ở.
Trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, Avison Young Việt Nam nhấn mạnh thành công được định nghĩa bởi chất lượng tài sản thay vì tốc độ mở rộng danh mục và kỳ vọng tăng giá thiếu thực tế. Các tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo ra dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả sẽ hồi phục nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giá kéo dài giữa bên bán và bên mua có thể làm chậm quá trình phục hồi.
Khi Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu và hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, chìa khóa cho những cơ hội đầu tư chắc chắn phụ thuộc vào tính linh hoạt, sự uy tín, khả năng kiến tạo giá trị thật và tinh thần hợp tác dài hạn.
Ông David Jackson nhận định ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững./.
Mã định danh điện tử bất động sản sẽ chống giao dịch ngầm, tăng truy vết
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực rất lớn đang nằm trong thị trường bất động sản và xây dựng được những “hàng rào” an toàn cần thiết.
