156ha vườn Dừa đã được chuyển đổi thành đất cho dự án thương mại nhà ở và sân golf. (Ảnh: Trần Xuân Tình/Vietnam+)

Với tốc độ đô thị hóa nhanh, lĩnh vực đất đai nói chung, bất động sản nói riêng luôn là vấn đề “nóng” tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong bối cảnh “tấc đất, tấc vàng,” việc quản lý, sử dụng đất hiệu quả luôn là câu chuyện được quan tâm đặc biệt. Tuy nhiên, thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh, quản lý đất đai tại một số nơi có dấu hiệu bị buông lỏng, thiếu kiểm tra, giám sát dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước, gây bức xúc trong nhân dân, nhất là các hộ dân bị ảnh hưởng.

TTXVN xin giới thiệu loạt bài viết phản ánh những bất cập, sai phạm trong quản lý đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh dưới góc độ một số dự án cụ thể.

Bài 1: Nhiều khuất tất tại dự án Khu dân cư vườn Dừa

Từ đất nông trường, 156ha vườn Dừa tại phường Long Trường, quận 9 đã được chuyển đổi thành đất triển khai dự án Khu du lịch sinh thái và sân golf. Thế nhưng hơn 14 năm trôi qua, dự án vẫn chỉ nằm trên giấy, trong khi thương vụ chuyển nhượng thu về hàng trăm tỷ đồng cho doanh nghiệp lại diễn ra một cách liên tục, âm thầm.

Đây là một trong những nổi cộm về bất cập liên quan đến quản lý đất đai, đặc biệt là doanh nghiệp Nhà nước trong quá trình thoái vốn, cổ phần hóa.

“Thay vai, đổi chủ”

Năm 2004, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận giao Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (gọi tắt là Saigontourist) làm chủ đầu tư Khu du lịch sân golf Sài Gòn tại Nông trường Dừa, phường Long Trường, quận 9.

Thực hiện chủ trương này, năm 2005, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (người vừa bị khởi tố vụ án liên quan đến Phan Văn Anh Vũ - tức Vũ "nhôm") ký văn bản số 1064/UB-TM cho phép Công ty Dịch vụ và Lữ hành Saigontourist (Saigontourist), Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ Du lịch Thủ Đức và Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nhơn (thuộc Tập đoàn Novaland) thành lập Công ty Cổ phần Sài Gòn Gôn (về sau đổi thành Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn).

Trên cơ sở đó, Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn được thành lập bởi các cổ đông gồm Công ty Dịch vụ và Lữ hành Saigontourist, Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ Du lịch Thủ Đức, Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nhơn và bên nước ngoài là Công ty VietNam Ventures Limited.

Năm 2007, Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu dự án Khu du lịch sân gôn Sài Gòn tại Nông trường Dừa với số vốn điều lệ 200 tỷ đồng. Về sau, một số cổ đông thoái vốn, còn lại 2 cổ đông là Saigontourist (vốn góp 100 tỷ đồng là giá trị một phần chi phí bồi thường đất tại phường Long Trường, quận 9) và Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nhơn (vốn góp 100 tỷ đồng bằng tiền mặt).

Năm 2008, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu dân cư và sân golf Vườn Dừa với quy mô khoảng 300ha; trong đó, dự án sân golf khoảng 156ha. Tuy nhiên ngày 26/11/2009, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1946/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch sân golf Việt Nam; trong đó, dự án sân golf vườn Dừa không nằm trong danh mục.

Vì thế, Ủy ban Nhân dân thành phố đã điều chỉnh chức năng quy hoạch, từ dự án Khu du lịch sân golf Sài Gòn thành dự án Khu đô thị và du lịch sinh thái Eastern Sense. Chưa dừng lại ở đó, đến tháng 6/2011, Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn xin được điều chỉnh dự án thành Khu đô thị Eastern Sense (bỏ tiêu chí du lịch), giảm chỉ tiêu dân số dự án từ 30.000 dân thành 20.000 dân.

Năm 2014, Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo Ủy ban Nhân dân thành phố thu hồi chủ trương và bàn giao 156ha Nông trường Dừa cho Ủy ban Nhân dân Quận 9 quản lý. Đến tháng 5/2014, ông Nguyễn Hữu Tín - Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố ký Quyết định số 2541/QĐ-UBND về việc thu hồi 156ha nói trên đã giao cho Saigontourist để chuyển Ủy ban Nhân dân quận 9 quản lý chặt chẽ, tránh lấn chiếm, xây dựng trái phép.

Mặc dù đã có chỉ đạo của Thành ủy và Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhưng gần nửa năm sau, Saigontourist vẫn chưa bàn giao 156ha. Ngược lại, tháng 12/2014, Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn có công văn số 08/2014-CV-SGG về việc xin thành phố không thu hồi đất và làm dự án Khu đô thị dân cư vườn Dừa vì đã bỏ ra chi phí chuẩn bị dự án hơn 109 tỷ đồng.

Đến tháng 12/2015, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ký văn bản số 7688/UBND-ĐTTM công nhận Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn làm chủ đầu tư dự án giai đoạn 1 - xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư đô thị tại khu vực Nông trường Dừa với diện tích 156ha. Tuy nhiên, hết thời hiệu giấy chứng nhận chủ đầu tư mà dự án chưa được triển khai, ngày 5/12/2016, ông Nguyễn Hữu Tín ký công văn số 13681/VP-KT yêu cầu Sở Xây dựng tham mưu đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố gia hạn thời gian hiệu lực công nhận Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn làm chủ đầu tư dự án.

Để rồi sau đó Ủy ban Nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương gia hạn hiệu lực công nhận Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn làm chủ đầu tư.

Thế nhưng, trái với sự “ưu ái” khó hiểu này mà Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh dành cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn, theo xác nhận của Chi cục Tài chính doanh nghiệp (Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh), Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với 156ha đất Nông trường Dừa.

Đến đây, dự án sau khi đã thay đổi tên gọi, điều chỉnh chức năng, thậm chí không phải thu hồi lại tiếp tục được thực hiện cũng do chính Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn làm chủ đầu tư dưới tên gọi “Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật.”

Thời điểm này trùng khớp với khoảng thời gian Saigontourist thoái vốn tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn. Nếu Công ty này không tiếp tục được công nhận là chủ đầu tư dự án thì chắc chắn 156 ha Nông trường Dừa sẽ không dễ dàng bị “qua mặt” để đưa vào giá trị thoái vốn, chưa kể chuyện phải đấu giá mua bán, chuyển nhượng công khai.

Ngân sách Nhà nước thất thoát khi 156ha Nông trường Dừa được các doanh nghiệp định lượng rẻ mạt trong quá trình cổ phần hóa. (Ảnh: Trần Xuân Tình/Vietnam+)

Song song với diễn biến trên, đáng chú ý vào tháng 12/2016, Saigontourist có kế hoạch thoái vốn tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn. Báo cáo số 1348/TCT-TCKT về kế hoạch thoái vốn tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn của Saigontourist thể hiện, tính đến ngày 31/12/2015 giá trị phần vốn sở hữu của Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn là 1.290 tỷ đồng, trong đó Saigontourist sở hữu 50% (tương đương 645,4 tỷ đồng), 50% còn lại là của Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nhơn.

Đến năm 2017, việc thoái vốn của Saigontourist diễn ra thành công, bán phần vốn sở hữu tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn thu về 645,4 tỷ đồng; đồng thời đưa quyền chi phối toàn bộ Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn đang là chủ đầu tư Khu dân cư 156ha tại Nông trường Dừa quận 9 cho Công ty cổ phần Địa ốc Thành Nhơn. Đến đây thương vụ “thay vai đổi chủ” 156ha đất công vườn Dừa hoàn tất.

Gây thất thoát ngân sách

Theo Luật Đất đai 2013, đất công, đất sạch do Nhà nước quản lý khi muốn bán hay chuyển nhượng đều phải thông qua đấu giá công khai. Như vậy, 156ha đất Nông trường Dừa phải được đấu giá công khai thay vì được các doanh nghiệp tự nhau định lượng và đưa vào giá trị thoái vốn.

Nếu chiếu theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019, giá đất trên đường Trường Lưu, Tam Đa, phường Trường Lưu, Quận 9 (quanh khu vực Nông trường Dừa) đã có giá lần lượt là 2,4 triệu đồng/m2 và 2,1 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ cần áp dụng khung giá đất do Ủy ban Nhân dân thành phố ban hành, 156ha đất ở Nông trường Dừa cũng phải có tổng giá trị dao động từ 3.276-3.744 tỷ đồng.

Còn giá giao dịch hiện nay theo khảo sát của Công ty trách nhiệm hữu hạn Gachvang.com, đối chiếu một số dự án bất động sản xung quanh thì đường đường Tam Đa có mức giá 21,6 triệu đồng/m2, đường Trường Lưu có giá 24 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Tập đoàn Novaland, vào ngày 14/4/2017, Tập đoàn đã hoàn tất việc mua 98,02% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty trách nhiệm hữu hạn Sài Gòn Gôn với tổng giá trị hơn 1.442 tỷ đồng. Như vậy, trừ đi chi phí 109 tỷ đồng bỏ ra để đầu tư vào dự án 156 ha vườn Dừa thì khu đất này chỉ được định giá 1.333 tỷ đồng. Mỗi hécta đất tại đây có giá khoảng 8,5 tỷ đồng. Nghĩa là trong thương vụ này, mỗi m2 đất Nông trường Dừa đã được định giá khoảng 850.000 đồng, thấp hơn nhiều so với giá mà Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành.

Đến đây dư luận đặt ra câu hỏi, Saigontourist đã thu về cho mình khoản lợi nhuận 645,4 tỷ đồng (chưa trừ đi 100 tỷ đồng đã đầu tư) có gây thiệt hại gì cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác, đây có phải là giá trị thật của 156ha đất dự án khu dân cư Nông trường Dừa, quận 9 và vai trò quản lý của cơ quan quản lý nhà nước ở đâu trong quá trình “chuyển giao” đất tại đây?

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay dự án khu dân cư Nông trường Dừa vẫn chưa được triển khai sau 10 năm có chủ trương giao đất. Mặt khác, với sự quản lý lỏng lẻo của chính quyền, tại 156ha đất Nông trường Dừa đã xảy ra tình trạng cá nhân mua đất nông nghiệp, phân lô tách thửa để kinh doanh đất nền./.