Giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội đang tiến gần sát với giá bán nhà thương mạitại Thành phố Hồ Chí Minh.
Xung quanh vấn đề này, phóng viên Thông tấn xã Việt Nam đã có cuộc traođổi với ông Đặng Hoàng Huy - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốcVinaconex Xuân Mai - một trong những chủ đầu tư của nhiều dự án nhà thu nhập thấp.
- Là đơn vị tiên phong trên toàn quốc phát triển nhà thu nhập thấp, ôngđánh giá như thế nào về dư luận giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội gần sát giá bánnhà thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Ông Đặng Hoàng Huy: Trước hết, cách tính giá nhà thu nhập thấp là"tính đúng-tính đủ." Vì vậy, những gì mà nhà nước ưu đãi cho chủ đầu tư khi xâydựng các loại nhà ở này thì không được phép tính vào, ví dụ như khoản lớn nhấtlà tiền sử dụng đất.
Giá nhà ở được cấu thành bởi nhiều khoản chi phí khác nhau. Do đó, chủ đầutư muốn có sản phẩm giá thành hợp lý phải biết lựa chọn thiết kế để có thể sửdụng các loại vật liệu, công nghệ, thiết bị... phù hợp, đảm bảo chất lượng tốtvà nên chọn các nhà sản xuất trong nước. Tùy từng vị trí và thời điểm, nhà thunhập thấp sẽ có giá bán khác nhau.
Tuy nhiên, ngoài các yếu tố chi phí, chủ đầu tư phải cân nhắc để có giábán hợp lý. Đặc biệt, phát triển nhà thu nhập thấp là chung tay giải quyết vấnđề an sinh xã hội nên các doanh nghiệp thậm chí còn phải cân nhắc, tính toán kỹchi phí dự phòng và đến cả con số 10% lợi nhuận được hưởng theo quy định của nhànước.
Hiện nay, nhiều chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh rao bán khoảng trên 10triệu đồng/m2 nhưng giá này chưa có thuế và mức độ điều chỉnh tùy từng vị trícăn hộ. Do đó, nếu tính bình quân diện tích thì giá bán cũng phải tương đươngkhoảng 13 triệu đồng/m2. Sự so sánh sẽ rất khập khiễng nếu không nhìn nhận vấnđề một cách toàn diện.
Thực tế cho thấy, chủ đầu tư các nhà ở thương mại phải thực hiện đền bùgiải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản chi phí này chỉchiếm khoảng 10% và chủ đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết được cấp đất,thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng từ trước đó khá lâu nên sẽ không bị “độigiá” nhiều.
Mặt khác, các dự án nhà ở phía Nam phần lớn do các công ty tư nhân đầu tưvà xây dựng tự thuê lao động nên có thể tiết kiệm được chi phí trả lương, đóngbảo hiểm... Còn tại Hà Nội, do cung quá lệch cầu nên giá nhà ở thương mại bị đẩylên cao và vượt xa so với Thành phố Hồ Chí Minh.
- Vậy còn yếu tố nào chi phối giá khiến cán cân giá bất động sản giữa haimiền Bắc-Nam lệch nhau nữa không, thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Phía Bắc và phía Nam khác nhau cơ bản nhất làđiều kiện vi khí hậu nên trong tiêu chuẩn thiết kế cũng có những quy định khácnhau, nhất là kháng chấn (động đất, khả năng chịu bão, sức gió...). Hiện tiêuchuẩn về thiết kế kết cấu chịu động đất của Hà Nội cao gấp 1, 2 lần so với Thànhphố Hồ Chí Minh, đó là chưa kể các sản phẩm vật liệu xây dựng được sử dụng cũngrất khác nhau.
Bên cạnh đó, với các cấp độ tầng cao khác nhau (1- 9 tầng, 9-19 tầng,20-25 tầng, 25-30 tầng và trên 30 tầng), giá thành xây dựng (chi phí móng, kếtcấu, tỷ lệ sử dụng) sẽ tăng lên theo quy mô. Từ nhà 9 tầng trở lên (nhà caotầng) đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế kỹ thuật cao hơn. Đơn cử như thang máy cho nhà25 tầng phải đạt tốc độ lớn hơn 120m/phút trong khi các nhà sản xuất trong nướcmới chỉ đáp ứng được loại thang tốc độ 90m/phút. Như vậy, dùng hàng nhập đươngnhiên giá phải cao hơn hàng nội. Bởi vậy, quy mô của tòa nhà ảnh hưởng trực tiếptới giá bán.
Tuy nhiên, riêng với loại nhà thu nhập thấp, giá bán của chủ đầu tư đưa rakhi chưa có quyết toán mới là giá tạm tính. Giá chính thức cuối cùng là giá saukhi công trình được nghiệm thu và quyết toán theo quy định tại Thông tư 10 củaBộ Xây dựng, được lãnh đạo các tỉnh thành phố thẩm định và Sở Tài chính banhành. Vì vậy, người dân hoàn toàn có thể yên tâm về độ chính xác của giá bán nhàthu nhập thấp.
- Mặc dù kêu ca về giá nhưng dự án nhà thu nhập thấp vẫn quá tải lượngngười đăng ký mua, bởi sự chênh lệch giá giữa nhà thu nhập thấp và nhà ở thươngmại tại Hà Nội rất xa nhau. Vậy theo ông, nhà thu nhập thấp có đến đúng đốitượng được thụ hưởng hay không?
Ông Đặng Hoàng Huy: Nếu sự tự giác của người dân không cao thì hệthống pháp luật cũng khó có thể điều chỉnh và ngăn ngừa trước mọi tình huống cốtình "lách luật." Do đó, ngoài việc tuyên truyền rộng rãi trên các phương tiệnthông tin đại chúng để người dân hiểu thì các ngành chức năng cần vào cuộc kiểmtra, “hậu kiểm” một cách sát sao, thường xuyên.
Hiện nguồn cung nhà thu nhập thấp đang rất thiếu, chưa đáp ứng được nhucầu bức xúc của xã hội về nhà ở. Vì vậy, nếu ai chưa thực sự quá cần hoặc đã cóđiều kiện sống tạm ổn hoặc vì một lý do gì đó mà chưa cần mua nhà thu nhập thấpthì cũng nên bán lại cho chủ đầu tư để phân phối cho người đúng đối tượng đangcó nhu cầu thực để ở chứ không nên "giao dịch ngầm."
- Vậy giải pháp để hạn chế việc trục lợi từ chính sách bán nhà thu nhậpthấp là gì thưa ông?
Ông Đặng Hoàng Huy: Theo tôi, giải pháp quan trọng để xử lý cáctình trạng sai phạm trong mua-bán nhà thu nhập thấp cần xuất phát từ cả ba gócđộ.
Thứ nhất, theo điều 19 Quyết định 34 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nộiban hành, cơ quan chức năng sẽ tịch thu lại nhà và trả tiền lại cho người muanhà nếu phát hiện người mua nhà có các sai phạm hoặc hành vi gian dối. Tuynhiên, các quy định này chưa có đủ “sức nặng” bởi chưa kèm theo chế tài xử phạthành chính thích đáng với các hành vi gian lận để mua nhà thu nhập thấp. Do vậy,thời gian tới đây, Sở Xây dựng cần phối hợp với các cơ quan liên ngành thực hiệnhậu kiểm như thường xuyên kiểm tra nhân khẩu thực tế sống tại dự án.
Thứ hai, hiện một số phường không thể xác nhận chính xác tình trạng sở hữunhà ở do hệ thống kiểm tra sổ đỏ chưa liên thông toàn thành phố. Tậm chí một sốcơ quan xác nhận không đúng mức thu nhập của người xin mua nhà thu nhập thấp đãtạo kẽ hở cho một số đối tượng trục lợi từ chính sách tốt đẹp này. Vì vậy, ngaytừ khâu đầu tiên, các cơ quan chức năng cần xây dựng quy trình xác nhận hồ sơmua nhà thu nhập thấp để giảm thiểu tối đa tình trạng nhà không đến đúng đốitượng thụ hưởng.
Thứ ba, theo văn bản pháp lý quy định, nhà thu nhập thấp là loại nhà khôngđược bán, nên các cơ quan chức năng cần sớm có các quy định xử phạt thật nghiêmcác sàn giao dịch bất động sản tiếp tay cho việc môi giới, rao bán nhà thu nhậpthấp.
Việc phối hợp chặt chẽ, đồng bộ tất cả các khâu này sẽ giúp dần dần xóa bỏtình trạng lợi dụng chính sách bán nhà thu nhập thấp.
Xin cảm ơn ông!/.
Nguyễn Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)