Lượng kiều hối duy trì ở mức cao cùng với những thay đổi mang tính bước ngoặt trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang mở ra dư địa lớn cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản trong nước, không chỉ với vai trò người mua mà còn là nhà đầu tư dài hạn.
Chuyển dịch từ tiêu dùng sang đầu tư
Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - cho rằng kiều hối đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ mục tiêu hỗ trợ tiêu dùng sang đầu tư và tích lũy tài sản.
Khi quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư được xác lập cụ thể, cùng với môi trường chính trị-kinh tế ổn định, dòng vốn từ người Việt ở nước ngoài sẽ có xu hướng chảy mạnh hơn vào các kênh đầu tư dài hạn, trong đó bất động sản giữ vai trò quan trọng.
Bất động sản không chỉ là kênh đầu tư quen thuộc đối với người Việt mà còn phù hợp với tâm lý giữ tài sản gắn liền với quê hương, đặc biệt trong bối cảnh nhiều Việt kiều vẫn duy trì mối liên hệ chặt chẽ về gia đình, kinh tế và thường xuyên di chuyển giữa Việt Nam và nước sở tại, ông Lực phân tích.
Theo số liệu thu thập của Savills, năm 2025, lượng kiều hối chuyển về Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 10,5 tỷ USD, tương đương hơn 267.000 tỷ đồng. Nguồn tiền chủ yếu đến từ châu Á (50%) và châu Mỹ (30%).
Không chỉ mang ý nghĩa bổ sung nguồn ngoại tệ, kiều hối ngày càng được xem là một dòng vốn đầu tư tiềm năng, đặc biệt trong bối cảnh môi trường pháp lý liên quan đến bất động sản đang có những thay đổi theo hướng rõ ràng và cởi mở hơn.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, lý giải Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản đã tạo ra những điều chỉnh quan trọng, giúp người Việt Nam ở nước ngoài tiếp cận thị trường bất động sản thuận lợi hơn so với giai đoạn trước.
“Các quy định mới giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, đồng thời cho phép người Việt ở nước ngoài được thực hiện các quyền giao dịch bất động sản tương đương với người Việt đang sinh sống trong nước,” ông Matthew Powell nhận định.
Trước đây, một trong những rào cản lớn đối với Việt kiều là sự thiếu rõ ràng trong việc xác lập quyền sở hữu, quyền giao dịch và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến bất động sản. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn hình thức đứng tên hộ hoặc đầu tư gián tiếp, làm gia tăng rủi ro tranh chấp và hạn chế khả năng khai thác tài sản.
Nhưng theo các chuyên gia, việc luật hóa rõ hơn các quyền của người Việt Nam ở nước ngoài không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý mà còn góp phần đưa dòng vốn kiều hối vào các kênh đầu tư chính thức, minh bạch hơn.
Dưới góc nhìn thị trường, các nghiên cứu của Savills và Batdongsan.com.vn cho thấy phân khúc căn hộ chung cư đang là lựa chọn ưu tiên của phần lớn nhà đầu tư Việt kiều khi tham gia thị trường bất động sản trong nước.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - đánh giá căn hộ có lợi thế về tính thanh khoản, khả năng cho thuê và mức vốn đầu tư ban đầu phù hợp hơn so với nhà đất.
Căn hộ thường được bán theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán giãn theo từng giai đoạn. Điều này giúp nhà đầu tư, đặc biệt là Việt kiều, dễ dàng cân đối dòng tiền hơn so với việc phải thanh toán một lần với giá trị lớn.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư hiện nay còn đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính, hợp tác với ngân hàng hoặc cam kết cho thuê, góp phần giảm áp lực vận hành cho nhà đầu tư không trực tiếp sinh sống tại Việt Nam.
Lực cầu dài hạn cho thị trường
Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc mở rộng quyền sở hữu và giao dịch bất động sản cho người Việt ở nước ngoài sẽ tạo thêm lực cầu trung và dài hạn cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần những dòng vốn ổn định, ít mang tính đầu cơ.
Theo VARS, Việt kiều thường có xu hướng đầu tư với tầm nhìn dài hạn, ưu tiên yếu tố pháp lý và khả năng khai thác bền vững hơn là “lướt sóng” ngắn hạn. Nếu được định hướng vào các phân khúc phù hợp, dòng vốn này có thể góp phần cải thiện tính ổn định và thanh khoản của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, VARS cũng lưu ý rằng để thu hút hiệu quả dòng vốn Việt kiều, thị trường cần tiếp tục cải thiện chất lượng thông tin, minh bạch hóa pháp lý dự án và nâng cao năng lực quản lý vận hành sau bán hàng.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) - đưa quan điểm kiều hối chính là một trong những nguồn vốn có chi phí thấp và tính ổn định cao đối với nền kinh tế Việt Nam.
Khác với vốn vay hay vốn đầu tư gián tiếp, kiều hối không tạo áp lực trả nợ và thường mang tính dài hạn. Nếu có cơ chế phù hợp để khuyến khích dòng vốn này đi vào bất động sản một cách minh bạch, hiệu quả, đây sẽ là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường, ông Châu nhận định.
Mặc dù vậy, HoREA khuyến nghị thách thức lớn hiện nay không chỉ nằm ở quy định pháp luật mà còn ở khâu thực thi. Việc áp dụng chính sách cần đảm bảo sự thống nhất giữa các địa phương, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu và triển khai luật theo một cách khác nhau, gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Bên cạnh Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các chuyên gia cho rằng một số thị trường như Đà Nẵng đang trở thành điểm đến mới của nhà đầu tư Việt kiều nhờ quy hoạch tương đối rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và cơ cấu sản phẩm dễ đánh giá hiệu quả khai thác.
Theo Savills, các địa phương có định hướng phát triển đô thị rõ ràng, kết nối giao thông thuận lợi và nguồn cầu thuê ổn định sẽ có lợi thế trong việc thu hút dòng vốn từ người Việt ở nước ngoài, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng bất động sản để ở ngay.
Hành lang pháp lý mới đang tạo ra dư địa lớn cho Việt kiều đầu tư bất động sản, nhưng để dư địa này được chuyển hóa thành dòng vốn thực tế, thị trường cần đáp ứng thêm một số điều kiện then chốt.
Trong đó, tính minh bạch của thông tin dự án, sự đơn giản hóa thủ tục hành chính, chất lượng sản phẩm và năng lực của chủ đầu tư là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của Việt kiều.
Trong bối cảnh kiều hối duy trì ở mức cao và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, bất động sản tiếp tục được xem là một trong những kênh thu hút dòng vốn dài hạn từ người Việt Nam ở nước ngoài.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chỉ khi thị trường vận hành theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững, dư địa mở ra từ chính sách mới có thể được khai thác hiệu quả./.
Kiều hối về Thành phố Hồ Chí Minh năm 2025 vượt 10,3 tỷ USD
Trong năm 2025, tổng lượng kiều hối chuyển về Thành phố Hồ Chí Minh thông qua các tổ chức tín dụng và tổ chức kinh tế đạt hơn 10,34 tỷ USD, tăng 8,3% so với năm 2024 (khoảng 9,55 tỷ USD).
