“Đất phía Tây Hà Nội đang sốt ảo”; “Đất Ba Vì, giới đầu cơ xả hàng tháo chạy”; “Đất Ba Vì xì bong bóng”; “Đất Ba Vì muốn cắt lỗ cũng khó”. Dễ dàng thấy những hàng tít “nóng” như vậy liên tục xuất hiện trên hệ thống truyền thông trong những ngày gần đây khiến người đọc... “sốt ruột”.
Không chỉ người đọc báo, những người nông dân ở Ba Vì, lâu nay chỉ “bán mặt cho đất, bán lưng cho giời” cũng vanh vách kể giá đất trước bao nhiêu, nay bao nhiêu...
Thực hư câu chuyện đất “nóng”, đất “lạnh” ở Ba Vì ra sao? Chúng tôi làm cuộc hành trình, ngõ hầu hiểu đúng câu chuyện...
Trong “tâm bão”
Điểm đến đầu tiên của chúng tôi là Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Tiến Đạt, đóng tại ngã ba đường dẫn vào trung tâm xã Vân Hòa, một trong hai địa chỉ (Vân Hòa và Yên Bài) “sốt” nhất Ba Vì. Không giống các văn phòng môi giới bất động sản ở nội thành Hà Nội cửa lúc nào cũng rộng mở, nhân viên gõ máy tính chan chát và khách thì nườm nượp..., cửa chính của công ty này lại đóng im ỉm. Tôi liền lớn tiếng gọi. Ló đầu ra khỏi cửa nhà trong, ông chủ doanh nghiệp nhìn khách dò xét: “Anh hỏi gì đấy?”
Vừa thật thà giới thiệu là nhà báo muốn tham khảo công ty về tình hình đất Ba Vì, ông chủ nói ngay: “Tôi bận lắm!” rồi đóng sập cửa. Chuyện gì đang xảy ra ở vùng đất này mà các nhà tư vấn bất động sản lại tỏ ra ít thân thiện? Tôi tự hỏi và chợt nghĩ, có thể họ “giận báo chí” đã chọc vỡ bong bóng bất động sản ở Ba Vì, làm gãy “cần câu cơm” của các điểm tư vấn bất động sản chăng?
Nơi ngã ba đường vào khu du lịch Thiên Sơn-Thác Ngà (thuộc thôn Bặn), ông Đỗ Văn Sang, chủ của điểm môi giới bất động sản không ngại chia sẻ, cách đây 3 tháng cũng như nhiều năm nay, đất vườn trong xã giá chỉ khoảng 300.000 đồng/m2, đất mặt đường thì khoảng 1 triệu đồng/m2. Khi có tin nhiều người từ Hà Nội về tìm mua, đất bắt đầu tăng giá vùn vụt. Một vài nhà đã bán được với giá 600.000 đồng/m2 đất vườn và đất mặt đường 3 triệu đồng/m2.
Ông Sang cho biết, ở Vân Hòa, trung bình mỗi hộ có từ 7-8 sào vườn. Không có hộ nào bán hết đất, mỗi hộ chỉ bán từ 3-4 sàọ. Bán được tiền, các hộ đều sắm đồ nghề mưu sinh như mua ôtô chở thuê, xây chuồng trại chăn nuôi bò, xây nhà, cho con ăn học.
“Tuy hết sốt nhưng giá đất ở đây thì vẫn chưa giảm, dù ít người hỏi mua,” ông Sang quả quyết. “Lúc đất sốt thì tôi lại không quan tâm lắm, khi thấy nhiều người hỏi thì tôi mới làm. Văn phòng này tôi mới mở được 2 tuần nay, đúng lúc hết sốt,” ông Sang tỏ vẻ chán nản.
Gặp anh Nguyễn Đình Minh, nhà mặt phố xã Ba Trại, vừa bán thức ăn gia súc, vừa tranh thủ treo biển môi giới bất động sản. Anh Minh cho biết, cách đây 2 tuần, đất vườn tại Ba Trại bán được cao nhất từ 300.000-400.000 đồng/m dài (mét dài có chiều rộng 1m, chiều dài từ 50-150m), tức khoảng từ 180-200 triệu đồng/sào (360m2). Còn đất mặt đường, khi chưa sốt là 70 triệu đồng/m dài, khi sốt đạt 150 triệu đồng/m dài. Nay thì nhiều người muốn bán đất vườn, giá khoảng 160 triệu đồng/sào nhưng chưa có hai hỏi mua, 2 tuần trở lại đây, toàn người hỏi thăm giá.
Theo anh Minh, ở Ba Vì không phải khu vực nào cũng sốt, chỉ khu vực xã Vân Hòa, Yên Bài là nhiều người quan tâm, còn đất các xã còn lại chỉ là ăn theo. Ví như xóm Minh Quang, cách trung tâm Ba Trại này chỉ 4-5km nhưng giá đất mặt đường cũng chỉ 300.000-400.000 đồng/m dài.
Tại sao đất tại các xã ở Ba Vì sốt? Theo anh Minh, chuyện người Hà Nội về mua đất tại các khu vực khác nhau của huyện Ba Vì đã có từ năm 2003. Mới đây, khi có tin quy hoạch trung tâm hành chính lên Ba Vì nên lại có người mới từ Hà Nội lên hỏi mua. Vì không muốn mất phí môi giới nên khi mua được đất của nông dân, người ta nhờ luôn người đó tìm hộ các mảnh khác vì nghĩ “người thật, đất thật” sẽ rẻ hơn môi giới.
Tâm lý người bán đất thì bao giờ cũng là bán miếng sau phải cao giá hơn miếng trước nên giá đất mới tăng từng ngày. “Nhưng thời gian đất sốt vừa qua chỉ được có 2 tuần. Theo tôi biết, những người bán ra thời điểm sốt là những người đã mua đất trước đó. Còn người mua mới (ở xã Ba Trại) vừa qua thì hầu hết là dân các huyện Thạch Thất, Hoài Đức (Hà Tây), họ bán đất ở trên đó và về mua ở xã Ba Vì để đầu cơ,” anh Minh nói.
Chúng tôi tiếp tục hành trình quanh các xã “điểm.” Ông Triệu Phú Đức, Bí thư Đảng ủy kiêm Chủ tịch xã Ba Vì cho biết, đất sốt là do tin tức từ các “cò đất”, họ đi lùng sục các xã hỏi mua liên tục, đồng thời tung tin đã có quy hoạch của Nhà nước đối với 7 xã của huyện Ba Vì gồm Yên Bài, Vân Hòa, Tản Lĩnh, Ba Trại, Ba Vì, Minh Quang và Khánh Thượng. Họ nói, theo quy hoạch, sẽ có một công trình gì đó rất lớn ở đây, và đất quanh chân núi Ba Vì sau này rất có giá. Cộng với số người từ Hà Nội về hỏi mua đất cũng nhiều nên dân ở Ba Vì mới xôn xao, một đồn mười.
Và “mắt” của người chuyên nghiệp
Chị Nguyễn Thu Hà, một trong những nhà đầu tư “lướt sóng” bất động sản có kinh nghiệm, vừa bán thành công mảnh đất ở Yên Bài cho biết, đầu năm 2009, khi mua hơn 1.400 m2 đất dự án nhà vườn tại Yên Bài, chủ đầu tư là Công ty cổ phần thiết kế Archi, với giá gần 500 triệu đồng (chỉ phải nộp 20% tiền đặt cọc).
Với cự ly cách Hà Nội hơn 40km (theo đường Láng-Hòa Lạc) thì giá mảnh đất đó đang được bán dưới giá trị hay nói cách khác là có tiềm năng sinh lời lớn. Còn khi quyết định bán giá hơn 1 tỷ đồng miếng đất trên là do rất khó có chuyện trung tâm hành chính của Hà Nội lại chuyển về Ba Vì; thứ hai là miếng đất đã đạt 100% lợi nhuận nên phải chốt lời.
“Từ mức giá hơn 1 tỷ đồng đó, mảnh đất trong dự án Yên Bài có thể sẽ còn tăng giá, nhưng sẽ rất lâu hay nói cách khác là dư địa tăng giá không còn nhiều vì sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng, dịch vụ và việc Ba Vì có là trung tâm hành chính trong 50 năm tới hay không,” chị Hà nói. Tại sao lại có chuyện “người mới” thì hăng hái mua còn “người cũ” thì ra sức bán?
Theo anh Nguyễn Việt Cường, chuyên gia dự án thuộc Tập đoàn Điện lực giải thích, làn sóng mua đất ở Ba Vì là có thật và đã xảy ra từ những năm 2005-2008. Trước hết là khi đất Ba Vì chưa sốt thì giá còn rất rẻ, nhiều người mua với ý tưởng làm nhà nghỉ cuối tuần. Khi mua được rồi mới vỡ lẽ, để “nuôi” được nhà nghỉ cuối tuần thì phải chịu chi phí với “1 tiền gà, 3 tiền thóc.” Không ít đại gia đã có nhà nghỉ cuối tuần ở Ba Vì nhiều năm trước đây, vài tháng đầu về nghỉ mỗi tháng được 1-2 lần, rồi nửa năm sau mới về nghỉ được 1 lần và vài năm trở lại đây thì gần như quên luôn.
Từ thực tế trên, nhiều người đã tính lại và khi đất sốt lên, họ coi đó là cơ hội thoát hàng, một công đôi việc. Thứ hai, những ai đã có đất ở Ba Vì thì đều đã có thời gian tìm hiểu và thấy rằng, để có hạ tầng đồng bộ, các dịch vụ tương đối đủ cho nhu cầu sống của dân đô thị thì phải cả chục năm nữa.
Do đó, ngoại trừ người có tiền, muốn dự trữ tài sản bằng việc mua đất để đó, còn những người mua đất tại Ba Vì với quan điểm đầu cơ trong thời gian qua đều đang có tư tưởng bị “kẹp hàng,” muốn thoát nhưng chưa thoát kịp do Quốc hội chưa thông qua việc trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì. “Không loại trừ, một số nhà đầu cơ chuyên nghiệp đã tạo sóng ở Ba Vì thời gian qua,” anh Cường nhận định.
Ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Ba Vì thừa nhận, thị trường đất đai ở Ba Vì có sôi động trong thời gian qua, tập trung ở ba xã Vân Hòa, Yên Bài, Tả Lĩnh và Nông trường Việt Mông. Nhưng mức giá cũng không có nhiều biến động so với năm ngoái.
Ông Hải còn cho biết, những giao dịch thông qua xác nhận của chính quyền có tăng lên đôi chút, nhưng tập trung ở các dự án của các công ty bất động sản bán cho khách. Còn giao dịch ngầm ngoài thị trường không biến động nhiều.
“Sốt đất trong thời gian qua đúng là có nguyên nhân như hạ tầng phía Tây phát triển, tin tức về quy hoạch Thủ đô... nhưng hoàn toàn là sốt ảo. Bởi số người mua để xây nhà ở không nhiều mà chủ yếu do giới đầu cơ tạo nên "cầu" ảo khiến giá đất tăng lên cao,” ông Hải khẳng định./.
Không chỉ người đọc báo, những người nông dân ở Ba Vì, lâu nay chỉ “bán mặt cho đất, bán lưng cho giời” cũng vanh vách kể giá đất trước bao nhiêu, nay bao nhiêu...
Thực hư câu chuyện đất “nóng”, đất “lạnh” ở Ba Vì ra sao? Chúng tôi làm cuộc hành trình, ngõ hầu hiểu đúng câu chuyện...
Trong “tâm bão”
Điểm đến đầu tiên của chúng tôi là Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Tiến Đạt, đóng tại ngã ba đường dẫn vào trung tâm xã Vân Hòa, một trong hai địa chỉ (Vân Hòa và Yên Bài) “sốt” nhất Ba Vì. Không giống các văn phòng môi giới bất động sản ở nội thành Hà Nội cửa lúc nào cũng rộng mở, nhân viên gõ máy tính chan chát và khách thì nườm nượp..., cửa chính của công ty này lại đóng im ỉm. Tôi liền lớn tiếng gọi. Ló đầu ra khỏi cửa nhà trong, ông chủ doanh nghiệp nhìn khách dò xét: “Anh hỏi gì đấy?”
Vừa thật thà giới thiệu là nhà báo muốn tham khảo công ty về tình hình đất Ba Vì, ông chủ nói ngay: “Tôi bận lắm!” rồi đóng sập cửa. Chuyện gì đang xảy ra ở vùng đất này mà các nhà tư vấn bất động sản lại tỏ ra ít thân thiện? Tôi tự hỏi và chợt nghĩ, có thể họ “giận báo chí” đã chọc vỡ bong bóng bất động sản ở Ba Vì, làm gãy “cần câu cơm” của các điểm tư vấn bất động sản chăng?
Nơi ngã ba đường vào khu du lịch Thiên Sơn-Thác Ngà (thuộc thôn Bặn), ông Đỗ Văn Sang, chủ của điểm môi giới bất động sản không ngại chia sẻ, cách đây 3 tháng cũng như nhiều năm nay, đất vườn trong xã giá chỉ khoảng 300.000 đồng/m2, đất mặt đường thì khoảng 1 triệu đồng/m2. Khi có tin nhiều người từ Hà Nội về tìm mua, đất bắt đầu tăng giá vùn vụt. Một vài nhà đã bán được với giá 600.000 đồng/m2 đất vườn và đất mặt đường 3 triệu đồng/m2.
Ông Sang cho biết, ở Vân Hòa, trung bình mỗi hộ có từ 7-8 sào vườn. Không có hộ nào bán hết đất, mỗi hộ chỉ bán từ 3-4 sàọ. Bán được tiền, các hộ đều sắm đồ nghề mưu sinh như mua ôtô chở thuê, xây chuồng trại chăn nuôi bò, xây nhà, cho con ăn học.
“Tuy hết sốt nhưng giá đất ở đây thì vẫn chưa giảm, dù ít người hỏi mua,” ông Sang quả quyết. “Lúc đất sốt thì tôi lại không quan tâm lắm, khi thấy nhiều người hỏi thì tôi mới làm. Văn phòng này tôi mới mở được 2 tuần nay, đúng lúc hết sốt,” ông Sang tỏ vẻ chán nản.
Gặp anh Nguyễn Đình Minh, nhà mặt phố xã Ba Trại, vừa bán thức ăn gia súc, vừa tranh thủ treo biển môi giới bất động sản. Anh Minh cho biết, cách đây 2 tuần, đất vườn tại Ba Trại bán được cao nhất từ 300.000-400.000 đồng/m dài (mét dài có chiều rộng 1m, chiều dài từ 50-150m), tức khoảng từ 180-200 triệu đồng/sào (360m2). Còn đất mặt đường, khi chưa sốt là 70 triệu đồng/m dài, khi sốt đạt 150 triệu đồng/m dài. Nay thì nhiều người muốn bán đất vườn, giá khoảng 160 triệu đồng/sào nhưng chưa có hai hỏi mua, 2 tuần trở lại đây, toàn người hỏi thăm giá.
Theo anh Minh, ở Ba Vì không phải khu vực nào cũng sốt, chỉ khu vực xã Vân Hòa, Yên Bài là nhiều người quan tâm, còn đất các xã còn lại chỉ là ăn theo. Ví như xóm Minh Quang, cách trung tâm Ba Trại này chỉ 4-5km nhưng giá đất mặt đường cũng chỉ 300.000-400.000 đồng/m dài.
Tại sao đất tại các xã ở Ba Vì sốt? Theo anh Minh, chuyện người Hà Nội về mua đất tại các khu vực khác nhau của huyện Ba Vì đã có từ năm 2003. Mới đây, khi có tin quy hoạch trung tâm hành chính lên Ba Vì nên lại có người mới từ Hà Nội lên hỏi mua. Vì không muốn mất phí môi giới nên khi mua được đất của nông dân, người ta nhờ luôn người đó tìm hộ các mảnh khác vì nghĩ “người thật, đất thật” sẽ rẻ hơn môi giới.
Tâm lý người bán đất thì bao giờ cũng là bán miếng sau phải cao giá hơn miếng trước nên giá đất mới tăng từng ngày. “Nhưng thời gian đất sốt vừa qua chỉ được có 2 tuần. Theo tôi biết, những người bán ra thời điểm sốt là những người đã mua đất trước đó. Còn người mua mới (ở xã Ba Trại) vừa qua thì hầu hết là dân các huyện Thạch Thất, Hoài Đức (Hà Tây), họ bán đất ở trên đó và về mua ở xã Ba Vì để đầu cơ,” anh Minh nói.
Chúng tôi tiếp tục hành trình quanh các xã “điểm.” Ông Triệu Phú Đức, Bí thư Đảng ủy kiêm Chủ tịch xã Ba Vì cho biết, đất sốt là do tin tức từ các “cò đất”, họ đi lùng sục các xã hỏi mua liên tục, đồng thời tung tin đã có quy hoạch của Nhà nước đối với 7 xã của huyện Ba Vì gồm Yên Bài, Vân Hòa, Tản Lĩnh, Ba Trại, Ba Vì, Minh Quang và Khánh Thượng. Họ nói, theo quy hoạch, sẽ có một công trình gì đó rất lớn ở đây, và đất quanh chân núi Ba Vì sau này rất có giá. Cộng với số người từ Hà Nội về hỏi mua đất cũng nhiều nên dân ở Ba Vì mới xôn xao, một đồn mười.
Và “mắt” của người chuyên nghiệp
Chị Nguyễn Thu Hà, một trong những nhà đầu tư “lướt sóng” bất động sản có kinh nghiệm, vừa bán thành công mảnh đất ở Yên Bài cho biết, đầu năm 2009, khi mua hơn 1.400 m2 đất dự án nhà vườn tại Yên Bài, chủ đầu tư là Công ty cổ phần thiết kế Archi, với giá gần 500 triệu đồng (chỉ phải nộp 20% tiền đặt cọc).
Với cự ly cách Hà Nội hơn 40km (theo đường Láng-Hòa Lạc) thì giá mảnh đất đó đang được bán dưới giá trị hay nói cách khác là có tiềm năng sinh lời lớn. Còn khi quyết định bán giá hơn 1 tỷ đồng miếng đất trên là do rất khó có chuyện trung tâm hành chính của Hà Nội lại chuyển về Ba Vì; thứ hai là miếng đất đã đạt 100% lợi nhuận nên phải chốt lời.
“Từ mức giá hơn 1 tỷ đồng đó, mảnh đất trong dự án Yên Bài có thể sẽ còn tăng giá, nhưng sẽ rất lâu hay nói cách khác là dư địa tăng giá không còn nhiều vì sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng, dịch vụ và việc Ba Vì có là trung tâm hành chính trong 50 năm tới hay không,” chị Hà nói. Tại sao lại có chuyện “người mới” thì hăng hái mua còn “người cũ” thì ra sức bán?
Theo anh Nguyễn Việt Cường, chuyên gia dự án thuộc Tập đoàn Điện lực giải thích, làn sóng mua đất ở Ba Vì là có thật và đã xảy ra từ những năm 2005-2008. Trước hết là khi đất Ba Vì chưa sốt thì giá còn rất rẻ, nhiều người mua với ý tưởng làm nhà nghỉ cuối tuần. Khi mua được rồi mới vỡ lẽ, để “nuôi” được nhà nghỉ cuối tuần thì phải chịu chi phí với “1 tiền gà, 3 tiền thóc.” Không ít đại gia đã có nhà nghỉ cuối tuần ở Ba Vì nhiều năm trước đây, vài tháng đầu về nghỉ mỗi tháng được 1-2 lần, rồi nửa năm sau mới về nghỉ được 1 lần và vài năm trở lại đây thì gần như quên luôn.
Từ thực tế trên, nhiều người đã tính lại và khi đất sốt lên, họ coi đó là cơ hội thoát hàng, một công đôi việc. Thứ hai, những ai đã có đất ở Ba Vì thì đều đã có thời gian tìm hiểu và thấy rằng, để có hạ tầng đồng bộ, các dịch vụ tương đối đủ cho nhu cầu sống của dân đô thị thì phải cả chục năm nữa.
Do đó, ngoại trừ người có tiền, muốn dự trữ tài sản bằng việc mua đất để đó, còn những người mua đất tại Ba Vì với quan điểm đầu cơ trong thời gian qua đều đang có tư tưởng bị “kẹp hàng,” muốn thoát nhưng chưa thoát kịp do Quốc hội chưa thông qua việc trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì. “Không loại trừ, một số nhà đầu cơ chuyên nghiệp đã tạo sóng ở Ba Vì thời gian qua,” anh Cường nhận định.
Ông Nguyễn Văn Hải, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân huyện Ba Vì thừa nhận, thị trường đất đai ở Ba Vì có sôi động trong thời gian qua, tập trung ở ba xã Vân Hòa, Yên Bài, Tả Lĩnh và Nông trường Việt Mông. Nhưng mức giá cũng không có nhiều biến động so với năm ngoái.
Ông Hải còn cho biết, những giao dịch thông qua xác nhận của chính quyền có tăng lên đôi chút, nhưng tập trung ở các dự án của các công ty bất động sản bán cho khách. Còn giao dịch ngầm ngoài thị trường không biến động nhiều.
“Sốt đất trong thời gian qua đúng là có nguyên nhân như hạ tầng phía Tây phát triển, tin tức về quy hoạch Thủ đô... nhưng hoàn toàn là sốt ảo. Bởi số người mua để xây nhà ở không nhiều mà chủ yếu do giới đầu cơ tạo nên "cầu" ảo khiến giá đất tăng lên cao,” ông Hải khẳng định./.
Xuân Hương (Báo Tin tức/Vietnam+)
