Hệ thống các nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW sẽ tạo xung lực mới, lực gia tốc mới để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững, bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân, an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.
Đây là chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, liên quan đến việc sớm vận dụng Nghị quyết số 21-NQ/TW vào thực tiễn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết số 21-NQ/TW) có tính định hướng chiến lược, là cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật khác có liên quan, bao gồm Luật Nhà ở năm 2023 sẽ tác động sâu rộng, toàn diện đến hoạt động phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.
Mặt khác, việc quán triệt đầy đủ quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng góp phần để người dân yên tâm, nhà đầu tư, doanh nghiệp hiểu rõ và đồng tình ủng hộ, tích cực tham gia thực hiện các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước.
Phân tích một số nội dung cụ thể liên quan đến đất đai, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đi đôi với chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, Nghị quyết số 21-NQ/TW còn yêu cầu bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư và quy định trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, là cơ sở chính trị để luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tạo cơ chế thông thoáng trong việc tạo quỹ đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.
Cùng đó, đây cũng là cơ sở bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài vào Luật Đất đai, ưu tiên áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, theo đó các chủ sở hữu nhà chung cư xây dựng mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài.
Từ phân tích trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng có thể quy định thời hạn tối đa không quá 99 năm theo thông lệ quốc tế, tương tự như Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ Singapore đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán căn hộ cho người dân được quyền sở hữu trong 99 năm; đồng thời, vẫn tiếp tục công nhận các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, trong đó có các trường hợp đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài theo quy định của các Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, 2024.
Việc thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ xóa bỏ cơ chế “bao cấp” và trao quyền đi đôi với xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước với khoảng 3 triệu m² sàn xây dựng, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh; trong đó có khoảng 196 công trình bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D). Nếu thống kê cả các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 đã bị xuống cấp, hư hỏng thì số lượng còn nhiều hơn, nhưng kết quả cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư rất thấp.
Chỉ tính riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) có 474 khu nhà chung cư cũ gồm 573 lô được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 khu nhà chung cư thuộc loại D nhưng mới chỉ phá dỡ được 7 khu nhà và đang di dời dân tại 9 khu nhà còn lại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Nhà ở 2005 lần đầu tiên quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng, được áp dụng kể từ ngày 1/7/2006 cho đến nay. Tuy nhiên, theo tính toán của Bộ Xây dựng thì kinh phí bảo trì này chỉ đủ sử dụng trong khoảng 20 năm là hết; còn đối với tất cả các nhà chung cư, nhà tập thể có nhiều tầng được xây dựng trước ngày 1/7/2006 thì không có khoản kinh phí bảo trì.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 tại khoản 3 Điều 155, trường hợp sử dụng hết kinh phí bảo trì đã đóng thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì; tại khoản 1 Điều 62 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư… để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.
“Đây là các căn cứ pháp luật và thực tiễn để Nghị quyết số 21-NQ/TW định hướng giải pháp chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn đối với chung cư xây dựng mới, qua đó xóa bỏ cơ chế “bao cấp” và trao quyền đi đôi với xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư,” ông Lê Hoàng Châu phân tích.
Liên quan đến nội dung thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Nghị quyết số 21-NQ/TW chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình cùng với chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp và có cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm, công khai, minh bạch đối với dự án tồn đọng kéo dài.
Đồng thời, thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch./.
Hoàn thiện cơ chế điều tiết, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh