(Nguồn: traveltriangle) Theo Nikkei Asian Review, sở hữu những bãi biển cát trắng mịn màng đẹp mê hồn cùng không gian bao la sóng vỗ, Sihanoukville hiện lên như một thiên đường nơi hạ giới với vẻ đẹp yên bình và nên thơ.
Tuy nhiên, ẩn sau sự êm đềm đó là những cơn sóng ngầm mà thành phố Sihanoukville nói riêng và thị trường bất động sản Campuchia đang phải đối mặt.
Chiều hướng giá bất động sản đi xuống
Từ tháng 8/2019 đến nay, giá nhà ở Campuchia đã giảm tới 33%, khi Chính phủ tuyên bố lệnh cấm đối với các hoạt động đánh bạc trực tuyến.
Theo Chính phủ Campuchia, lệnh cấm được phối hợp đồng bộ với phía Bắc Kinh nhằm ngăn chặn hoạt động gian lận trực tuyến hướng vào Trung Quốc Đại lục. Điều này đã tạo nên cuộc di dân của khoảng 400.000 người Trung Quốc.
Nơi chịu ảnh hưởng lớn nhất có lẽ là thành phố ven biển Sihanoukville, nơi có nhiều khoản đầu tư vào sòng bạc casino từ Trung Quốc.
Những khoản đầu tư này từng làm tăng giá thuê, cho thuê và giá bán nhà đất gần gấp 10 lần trong giai đoạn 2017-2019, do người Trung Quốc dồi dào tiền mặt thường sẵn sàng trả cao hơn giá thị trường.
Theo ước tính, đánh bạc trực tuyến có thể đạt lợi nhuận lớn lên tới 80%. Do vậy, lệnh cấm của Chính phủ Campuchia đã khiến thành phố Sihanoukville rơi vào bế tắc. Các dự án xây dựng trong thành phố vốn đã bị đình trệ nay càng khó khăn, với nhiều công trường dở dang.
Từ khi lệnh cấm cờ bạc trực tuyến được ban hành, giá đất ở Sihanoukville đã giảm tới 30% trong khi giá cho thuê cũng giảm. Trước đây, năm 2019, các chủ đất kiếm được 800 USD mỗi tháng thì nay chỉ nhận được khoảng 200 USD.
Nhận định về hiện trạng này, Quốc vụ khanh Bộ Kinh tế và Tài chính Campuchia Vongsey Vissoth cho biết: “Lĩnh vực xây dựng ở Sihanoukville là một 'bong bóng' tăng quá nhanh. Vì vậy, khi có một động thái xảy ra như lệnh cấm cờ bạc trực tuyến, 'bong bóng' sẽ bị xẹp xuống nhanh chóng.”
Kể từ tháng 8/2019 đến nay, giá bất động sản liên tục giảm. Bởi vì Campuchia không duy trì chỉ số giá bất động sản, nên rất khó để xác định chính xác giá đã giảm bao nhiêu.
Tuy nhiên, giá bất động sản cũng giảm ở các thành phố như Kampot, Bavet và Phnom Penh, trong khi ở Sihanoukville giảm mạnh nhất.
Tháng 1/2020, Liên đoàn các hiệp hội doanh nghiệp Trung Quốc tỉnh Preah Sihanouk ước tính số lượng tài sản thương mại cho thuê ở Sihanoukville đã giảm tới 85% và tài sản để bán giảm 25% kể từ khi lệnh cấm đánh bạc trực tuyến được ban hành.
Theo tổ chức này, trước khi lệnh cấm tháng 8/2019 được ban hành, trung bình mỗi ngày có 600 hợp đồng thuê nhà và 20 hợp đồng bán nhà. Đến nay, chỉ có dưới 20 hợp hợp đồng thuê nhà và ít hơn 9 hợp đồng bán nhà.
Cơ hội “vàng” để tái cơ cấu thị trường
Ngay từ đầu năm 2014, các chuyên gia và nhà phân tích đã đề cập tới việc lĩnh vực bất động sản Campuchia là một “bong bóng,” trong bối cảnh thị trường này có giá cao hơn nhiều so với thu nhập quốc dân trung bình do phụ thuộc vào các nhà đầu tư, người mua và người thuê nhà nước ngoài.
Công ty IPS Cambodia chuyên kinh doanh, môi giới bất động sản đã đưa ra ước tính dựa theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới (WB), cho rằng giá bất động sản ở Phnom Penh đã tăng hơn 60% trong giai đoạn 2010-2018.
Theo công ty này, nếu con số sụt giảm tiếp tục trong thời gian còn lại của năm 2020 và đến năm 2021, ngành tài chính Campuchia sẽ gặp khó khăn.
Tuy nhiên, nếu nhìn về dài hạn, có ý kiến cho rằng đà lao dốc này chỉ đơn thuần là một sự điều chỉnh thị trường. Các chuyên gia vẫn tin rằng mặc dù giá giảm, nhưng các lĩnh vực bất động sản và xây dựng sẽ không bị sụp đổ. Thay vào đó, đây sẽ là cơ hội để ngành bất động sản của Campuchia, mà điển hình là thành phố Sihanoukville xinh đẹp, chuyển sang hướng phát triển bền vững hơn.
Vann Thy, một nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản của Campuchia, cho biết thành phố này vẫn ở trong tình trạng tốt. Lệnh cấm tuy mang lại những tác động tiêu cực trong ngắn hạn, nhưng là tốt cho tương lai.
"Sihanoukville có thể trở thành thành phố hiện đại của Campuchia," ông Vann Thy nói. "Đó là một khu vực kinh tế đa dạng, không phụ thuộc vào chỉ một lĩnh vực nào. Thành phố sở hữu nhiều tàu, sân bay, cảng biển, những hòn đảo và các khu kinh tế đặc biệt (SEZs). Nếu được khoác lên mình một diện mạo mới, Sihanoukville chắc chắn sẽ phát triển hơn."
Sau một thời gian tăng trưởng theo cấp số nhân, giờ đây Sihanoukville sẽ chứng kiến đà tăng trưởng bền vững. Đây là điều đáng được hoan nghênh bởi trước đây vấn đề đạo đức kinh doanh đã không được tôn trọng tại đây, Chen An, Chủ tịch điều hành Liên đoàn các hiệp hội doanh nghiệp của tỉnh Sihanouk, cho biết.
Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề “bong bóng” bất động sản, Sihanoukville còn phải đối mặt với một số vấn đề cố hữu khác như thiếu hụt cơ sở hạ tầng.
Với sự hỗ trợ của Bắc Kinh, Chính phủ Campuchia đã đầu tư gần 300 triệu USD để xây dựng lại các con đường ở thành phố Sihanoukville, trong khi hệ thống thoát nước cũng được cam kết sẽ cải thiện.
Thủ tướng Hun Sen cũng đã công bố kế hoạch xây dựng thêm các SEZs mới. Theo đó, Preah Sihanouk, trung tâm hành chính ven biển thuộc Sihanoukville, sẽ được định hướng trở thành một khu công nghiệp đa năng.
Sihanoukville được lựa chọn là nơi tổ chức Hội nghị cấp cao ASEAN 2022. Do đó, khoảng thời gian tới đây sẽ là rất quan trọng để đưa thành phố ven biển trở lại quỹ đạo tăng trưởng.
Chia sẻ với Nikkei Asian Review, Bộ trưởng Nội vụ Campuchia Sar Kheng thừa nhận rằng các nhà chức trách đang gặp phải một số khó khăn. Mặc dù vậy, nhà lãnh đạo này cũng khẳng định họ đang "hết sức nỗ lực để tìm cách kiểm soát an ninh và trật tự, từ đó thúc đẩy sự phát triển nội khu”./.
