Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ có cuộc “lột xác” khi Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư vẫn hồi hộp chờ Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định quan trọng này. Và ngày 1/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã ký ban hành Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định.
Sau những tác động kép liên hoàn với nhiều loại thủ tục, quy định tiếp tục siết chặt quản lý liệu có khiến thị trường nhạy cảm này “lặng sóng?"
Vẫn chuyện quyền lợi bên góp vốn
Điều khiến nhiều người băn khoăn nhất hiện nay chính là quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia duy nhất một sản phẩm là nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư) trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Các trường hợp góp vốn còn lại chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
Mặc dù quy định này được cho là khá “ngặt nghèo” nhưng trên thực tế rất khó quản lý được việc huy động và góp vốn nếu cố tình “lách luật.” Đơn cử như người có nhu cầu góp vốn có thể thuê hoặc nhờ người thân đứng tên hộ bởi không phải ai cũng dồi dào nguồn tiền để tung vào đầu tư bất động sản....
Bởi vậy đang tồn tại hai luồng ý kiến. Một bên cho rằng thị trường bất động sản sẽ giảm đáng kể lượng “cầu ảo” trong khi đó một số nhà đầu tư lại lo ngại thị trường bị đẩy vào tình trạng trầm lắng, thậm chí “đóng băng.”
Không ngoại lệ, những tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau bán lại cho các hộ gia đình, cá nhân khác, cũng phải gửi danh sách thống kê cụ thể để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách.
Đồng thời, bên được phân chia nhà ở cũng không được chuyển nhượng quyền được mua cho người khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Những quy định này được xem như một “dây trói” nhằm “xóa sổ” nạn đầu cơ.
Cùng đó, nạn đầu cơ sẽ được kiểm soát tối đa bởi những dự án chưa đủ điều kiện hoàn thành, không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Thêm nữa, công ty thứ cấp tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán căn hộ cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu; nếu bán cũng phải được sự đồng ý và ký hợp đồng với chủ đầu tư… nhằm loại bỏ tình trạng “bán nhà trên giấy.”
Tuy nhiên, theo Nghị định 71, doanh nghiệp vẫn được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn. Điều này đã khiến nhiều người lo lắng về tình trạng “đầu cơ” để “đẩy giá” tiếp tục tái diễn. Tuy nhiên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định rất khó xảy ra nạn “đầu cơ” mà đây chính là giải pháp hoàn toàn hợp lý nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Lượng nhà được phân chia qua các hợp đồng góp vốn chỉ bằng 20% tổng số nhà ở thương mại của dự án. Do đó, nếu chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở theo tiến độ như chỉ xây dựng một nhà chung cư trước hoặc một lô nhà ở trước theo phân kỳ đầu tư, cũng chỉ được ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở tối đa không quá 20% theo đúng tiến độ chứ không được ký hợp đồng góp vốn để phân chia trước 20% số lượng nhà ở đối với các nhà chung cư hoặc lô nhà ở khác còn lại của dự án chưa khởi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư cấp II được chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở, cũng chỉ được quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở thương mại mà mình đầu tư xây dựng trên diện tích đất nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt, huy động vốn có thỏa thuận phân chia nhà ở sẽ do Sở Xây dựng xác nhận và được thay thế cho giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Đây cũng là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho người mua.
Loanh quanh hợp đồng chuyển nhượng
Có thể nói, điểm thu hút chú ý của Thông tư 16 chính là Điều 20 với những quy định cụ thể đối với việc xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Trên thực tế, hình thức chuyển nhượng lại phần vốn góp diễn ra rất phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam và hầu hết là viết giấy trao tay hoặc ra công chứng ủy quyền. Tất nhiên, đấy chỉ là thay quyền thực hiện các nghĩa vụ với chủ đầu tư chứ không thể thay chính chủ làm thủ tục và lấy “sổ đỏ.”
Vào thời điểm, các Phòng Công chứng công “ngoảnh mặt” với các hợp đồng góp vốn, nhiều Phòng Công chứng tư vẫn chiều lòng khách hàng. Những người mua từ lần thứ hai trở đi lại phải tìm đến chính chủ kèm theo “quà cảm ơn” để nhờ họ ký giấy ủy quyền trực tiếp cho mình.
Do đó, những người mua sau vẫn yên tâm “giữ của” khi có giấy công chứng ủy quyền cùng toàn bộ giấy tờ gốc như hóa đơn nộp tiền, hợp đồng để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được bán 20% quỹ nhà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản, dưới hình thức góp vốn chia sản phẩm. Đối với những người góp vốn, muốn bán lại sản phẩm được chia phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình.
Tuy nhiên, Thông tư 16 đã cụ thể hơn với quy định việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải có chứng nhận của cơ quan công chứng như các trường hợp không có chức năng kinh doanh bất động sản muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày 8/8/2010 đều phải đển cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định.
Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng, cơ quan thuế sẽ làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định. Sau đó, chủ đầu tư mới xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này (trong thời gian tối đa không quá 5 ngày kể từ thời điểm nhận hồ sơ) và không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Trường hợp chuyển nhượng nhiều lần vẫn phải tiến hành lần lượt theo trình tự này và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yêu cầu về thủ tục công chứng trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở sẽ trở thành bắt buộc. Trong khi Việt Nam đang phấn đấu đơn giản hóa các thủ tục hành chính, quy định hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thêm phần công chứng đang bị “kết tội” gây phiền hà, rắc rối.
Tuy nhiên, thời gian qua đã có quá nhiều bài học về lừa đảo nhà đất với số tiền chiếm đoạt lên tới cả ngàn tỷ đồng khiến cơ quan quản lý không thể không cân nhắc khi tăng cường các biện pháp siết chặt giao dịch. Nhất là chuyển nhượng giữa cá nhân với cá nhân, lại càng phải tuân theo các quy định pháp luật khác và cần có công chứng cho đảm bảo. Không biết quy định này có đủ sức nặng để các bên mua-bán không cố tình “bắt tay” làm chui, trốn thuế thu nhập?
Cùng đó, các băn khoăn về những trường hợp đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Nghị định 71 có hiệu lực thi hành cũng dần sáng tỏ.
Theo đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng này đều phải có xác nhận của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có dự án nhà ở. Trong trường hợp không có xác nhận thì Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn phải niêm yết công khai tại trụ sở trong thời hạn 60 ngày (kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận của người nhận chuyển nhượng cuối cùng).
Nếu quá thời hạn này mà nhà ở đó không có tranh chấp, Ủy ban Nhân dân tiến hành xác nhận để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Qua “sàn” có lành mạnh hóa giao dịch?
Tiến tới minh bạch thị trường bất động sản, cả Nghị định 71 lẫn Thông tư 16 đều dùng “sàn” để kiểm soát giao dịch.
Vì vậy, theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nếu nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản mà không thực hiện mua bán-cho thuê-cho thuê mua qua sàn, các hợp đồng này không có giá trị pháp lý. Đặc biệt, người mua và thuê mua sẽ không được cấp chứng nhận quyền sở hữu.
Để tránh tình trạng lạm quyền và thao túng thị trường, các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh, nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, thuê mua nhà ở của doanh nghiệp chủ đầu tư và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản. Điều này có thể hiểu là cấm các sàn giao dịch bất động sản “gom sỉ bán lẻ.”
Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng trên thực tế các sàn giao dịch vẫn có thể đối phó được quy định này nếu tách rời hoạt động môi giới và hoạt động đầu tư ở sàn; nhất là khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn đều lập sàn giao dịch riêng./.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư vẫn hồi hộp chờ Bộ Xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định quan trọng này. Và ngày 1/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã ký ban hành Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định.
Sau những tác động kép liên hoàn với nhiều loại thủ tục, quy định tiếp tục siết chặt quản lý liệu có khiến thị trường nhạy cảm này “lặng sóng?"
Vẫn chuyện quyền lợi bên góp vốn
Điều khiến nhiều người băn khoăn nhất hiện nay chính là quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia duy nhất một sản phẩm là nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư) trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Các trường hợp góp vốn còn lại chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
Mặc dù quy định này được cho là khá “ngặt nghèo” nhưng trên thực tế rất khó quản lý được việc huy động và góp vốn nếu cố tình “lách luật.” Đơn cử như người có nhu cầu góp vốn có thể thuê hoặc nhờ người thân đứng tên hộ bởi không phải ai cũng dồi dào nguồn tiền để tung vào đầu tư bất động sản....
Bởi vậy đang tồn tại hai luồng ý kiến. Một bên cho rằng thị trường bất động sản sẽ giảm đáng kể lượng “cầu ảo” trong khi đó một số nhà đầu tư lại lo ngại thị trường bị đẩy vào tình trạng trầm lắng, thậm chí “đóng băng.”
Không ngoại lệ, những tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau bán lại cho các hộ gia đình, cá nhân khác, cũng phải gửi danh sách thống kê cụ thể để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách.
Đồng thời, bên được phân chia nhà ở cũng không được chuyển nhượng quyền được mua cho người khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Những quy định này được xem như một “dây trói” nhằm “xóa sổ” nạn đầu cơ.
Cùng đó, nạn đầu cơ sẽ được kiểm soát tối đa bởi những dự án chưa đủ điều kiện hoàn thành, không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Thêm nữa, công ty thứ cấp tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán căn hộ cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu; nếu bán cũng phải được sự đồng ý và ký hợp đồng với chủ đầu tư… nhằm loại bỏ tình trạng “bán nhà trên giấy.”
Tuy nhiên, theo Nghị định 71, doanh nghiệp vẫn được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn. Điều này đã khiến nhiều người lo lắng về tình trạng “đầu cơ” để “đẩy giá” tiếp tục tái diễn. Tuy nhiên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định rất khó xảy ra nạn “đầu cơ” mà đây chính là giải pháp hoàn toàn hợp lý nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Lượng nhà được phân chia qua các hợp đồng góp vốn chỉ bằng 20% tổng số nhà ở thương mại của dự án. Do đó, nếu chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở theo tiến độ như chỉ xây dựng một nhà chung cư trước hoặc một lô nhà ở trước theo phân kỳ đầu tư, cũng chỉ được ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở tối đa không quá 20% theo đúng tiến độ chứ không được ký hợp đồng góp vốn để phân chia trước 20% số lượng nhà ở đối với các nhà chung cư hoặc lô nhà ở khác còn lại của dự án chưa khởi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư cấp II được chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở, cũng chỉ được quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở thương mại mà mình đầu tư xây dựng trên diện tích đất nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt, huy động vốn có thỏa thuận phân chia nhà ở sẽ do Sở Xây dựng xác nhận và được thay thế cho giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Đây cũng là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho người mua.
Loanh quanh hợp đồng chuyển nhượng
Có thể nói, điểm thu hút chú ý của Thông tư 16 chính là Điều 20 với những quy định cụ thể đối với việc xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Trên thực tế, hình thức chuyển nhượng lại phần vốn góp diễn ra rất phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam và hầu hết là viết giấy trao tay hoặc ra công chứng ủy quyền. Tất nhiên, đấy chỉ là thay quyền thực hiện các nghĩa vụ với chủ đầu tư chứ không thể thay chính chủ làm thủ tục và lấy “sổ đỏ.”
Vào thời điểm, các Phòng Công chứng công “ngoảnh mặt” với các hợp đồng góp vốn, nhiều Phòng Công chứng tư vẫn chiều lòng khách hàng. Những người mua từ lần thứ hai trở đi lại phải tìm đến chính chủ kèm theo “quà cảm ơn” để nhờ họ ký giấy ủy quyền trực tiếp cho mình.
Do đó, những người mua sau vẫn yên tâm “giữ của” khi có giấy công chứng ủy quyền cùng toàn bộ giấy tờ gốc như hóa đơn nộp tiền, hợp đồng để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được bán 20% quỹ nhà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản, dưới hình thức góp vốn chia sản phẩm. Đối với những người góp vốn, muốn bán lại sản phẩm được chia phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình.
Tuy nhiên, Thông tư 16 đã cụ thể hơn với quy định việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải có chứng nhận của cơ quan công chứng như các trường hợp không có chức năng kinh doanh bất động sản muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày 8/8/2010 đều phải đển cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định.
Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng, cơ quan thuế sẽ làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định. Sau đó, chủ đầu tư mới xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này (trong thời gian tối đa không quá 5 ngày kể từ thời điểm nhận hồ sơ) và không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Trường hợp chuyển nhượng nhiều lần vẫn phải tiến hành lần lượt theo trình tự này và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yêu cầu về thủ tục công chứng trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở sẽ trở thành bắt buộc. Trong khi Việt Nam đang phấn đấu đơn giản hóa các thủ tục hành chính, quy định hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thêm phần công chứng đang bị “kết tội” gây phiền hà, rắc rối.
Tuy nhiên, thời gian qua đã có quá nhiều bài học về lừa đảo nhà đất với số tiền chiếm đoạt lên tới cả ngàn tỷ đồng khiến cơ quan quản lý không thể không cân nhắc khi tăng cường các biện pháp siết chặt giao dịch. Nhất là chuyển nhượng giữa cá nhân với cá nhân, lại càng phải tuân theo các quy định pháp luật khác và cần có công chứng cho đảm bảo. Không biết quy định này có đủ sức nặng để các bên mua-bán không cố tình “bắt tay” làm chui, trốn thuế thu nhập?
Cùng đó, các băn khoăn về những trường hợp đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Nghị định 71 có hiệu lực thi hành cũng dần sáng tỏ.
Theo đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng này đều phải có xác nhận của Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có dự án nhà ở. Trong trường hợp không có xác nhận thì Ủy ban Nhân dân xã, phường, thị trấn phải niêm yết công khai tại trụ sở trong thời hạn 60 ngày (kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận của người nhận chuyển nhượng cuối cùng).
Nếu quá thời hạn này mà nhà ở đó không có tranh chấp, Ủy ban Nhân dân tiến hành xác nhận để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Qua “sàn” có lành mạnh hóa giao dịch?
Tiến tới minh bạch thị trường bất động sản, cả Nghị định 71 lẫn Thông tư 16 đều dùng “sàn” để kiểm soát giao dịch.
Vì vậy, theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nếu nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản mà không thực hiện mua bán-cho thuê-cho thuê mua qua sàn, các hợp đồng này không có giá trị pháp lý. Đặc biệt, người mua và thuê mua sẽ không được cấp chứng nhận quyền sở hữu.
Để tránh tình trạng lạm quyền và thao túng thị trường, các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh, nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, thuê mua nhà ở của doanh nghiệp chủ đầu tư và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản. Điều này có thể hiểu là cấm các sàn giao dịch bất động sản “gom sỉ bán lẻ.”
Tuy nhiên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng trên thực tế các sàn giao dịch vẫn có thể đối phó được quy định này nếu tách rời hoạt động môi giới và hoạt động đầu tư ở sàn; nhất là khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản lớn đều lập sàn giao dịch riêng./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
